Как можно проверить договор инвестирования на предмет юридической чистоты?

Как проверить юридическую чистоту квартиры

Как можно проверить договор инвестирования на предмет юридической чистоты?

Одним из важнейших этапов приобретения квартиры является проверка ее “юридической чистоты”.

В данной статье мы расскажем, как провидится такая проверка, из каких этапов она состоит, а также на что следует обратить внимание при проверке приобретаемой квартиры.

Надеемся, что информация, изложенная в данной статье, будет полезной для наших читателей. Однако, обращаем внимание, что никакая информация не сможет заменить многолетний опыт и профессиональные знания юристов по недвижимости.

Обычно проверка квартиры при покупке на наличие или отсутствие юридических рисков называется проверкой “юридической чистоты” квартиры.

Именно внимательное отношение к юридическим аспектам сделки и истории объекта позволяет обезопасить покупателя от возможных негативных последствий приобретения недвижимости.

Опасность небрежного отношения к надлежащей проверке покупаемой квартиры заключается также в том, что проблемы могут проявляться не сразу, а через большой промежуток времени (через несколько лет, например).

Итак, определим, в чём же заключается основная опасность для покупателя при покупке квартиры? Она заключается, прежде всего, в приобретении квартиры, не свободной от прав третьих лиц. Права указанных лиц могут быть совершенно различными. Это и право собственности на квартиру, и право пользования жилым помещением, и право залога на него и т.д.

Такие права как право залога, либо право собственности могут привести к дальнейшему изъятию квартиры от покупателя, признанию сделки купли-продажи недействительной.

В свою очередь право третьего лица пользоваться жилым помещением к изъятию квартиры привести не может, но существенным образом обременит права покупателя как собственника жилого помещения, затруднит владение квартирой.

Таким образом, приобретение квартиры с юридическим пороком, не свободной от прав третьих лиц существенным образом нарушает права покупателя.

Целью проверки “юридической чистоты” квартиры при покупке как раз и является предотвращение приобретения в собственность покупателя жилого помещения, не свободного от прав третьих лиц.

Помимо этого, такая проверка позволяет обезопасить покупателя от недобросовестных действий со стороны продавца в ходе проведения сделки купли-продажи. Далее кратко рассмотрим саму процедуру проверки “юридической чистоты” квартиры при покупке.

Проверка “юридической чистоты” квартиры

Действия по проверки “юридической чистоты” квартиры можно условно разделить на следующие этапы. Это проверка личности продавца, проверка фактических и юридических характеристик продаваемой квартиры и ее истории, проверка соответствия законодательству проводимой сделки. Рассмотрим каждый из этих этапов.

Проверка личности продавца

Одной из основных мошеннических схем, существующих на рынке недвижимости, является подмена личности продавца иным лицом, продажа квартиры неуполномоченным лицом, либо лицом, не осознающим последствия совершаемых действий.

Следствием этого является право реального собственника квартиры истребовать недвижимость у покупателя, либо право продавца требовать признания сделки недействительной и возврата квартиры.

Таким образом, характеристики личности продавца могут влиять на законность и последующую действительность сделки по отчуждению квартиры.

Для того, чтобы избежать негативных последствий, связанных с личностью продавца, необходимо убедиться в том, что лицо, у которого приобретается квартира, является действительным собственником, указанным в реестре недвижимости (ЕГРН).

Сделать это можно путем изучения документов, удостоверяющих личность продавца, а также данных, содержащихся в реестре недвижимости, правоустанавливающих и иных документах. Указанные документы должны быть действительны на момент совершения сделки и соответствовать друг другу.

Следует отметить, что существуют признаки, которые свидетельствуют о необходимости более тщательной проверки личности продавца. К таким признакам относится недавняя утрата паспорта, наличие подчисток в документах, удостоверяющих личность продавца и т.д.

Помимо установления личности продавца необходимо осуществить проверку на предмет дееспособности и отсутствия психических заболеваний, препятствующих осуществлению сделки по отчуждению недвижимости.

Сделать это можно посредством запроса соответствующих документов из психоневрологического и наркологического диспансеров (ПНД и НД).

Помимо прочего в обязательном порядке следует проверить продавца на наличие признаков несостоятельности (банкротства), на предмет судебных разбирательств и семейного положения, что может быть осуществлено путем изучения соответствующих информационных ресурсов и документов.

В том случае, если от имени продавца действует представитель по доверенности, необходимо особо тщательно проверить законность и действительность выдачи доверенности, установить личность представителя, а также провести ряд дополнительных проверочных действий (уточнить не была ли отозвана доверенность на день проведения сделки и т.д.). Следует отметить, что заключение сделки от имени продавца представителем по доверенности повышает рискованность сделки.

Проверка характеристик квартиры

Проверка фактических и юридических характеристик приобретаемой квартиры крайне важна для действительности заключаемой сделки.

Необходимо обратить внимание на такие фактические характеристики как отсутствие перепланировок, соответствие площадей жилого помещения в технических и правоустанавливающих документах и т.д.

Сделать это можно посредством изучения технических документов БТИ (поэтажный план, экспликация, технический паспорт и т.д.), данных ЕГРН и других документов.

Проверка юридических характеристик квартиры заключается в выявлении лиц, имеющих какие-либо права в отношении приобретаемой квартиры.

Данную проверку необходимо осуществлять путем тщательного изучения юридической истории квартиры, которую можно установить из таких документов как выписки из ЕГРН (о характеристиках объекта недвижимости, о переходе прав на объект недвижимости), расширенная (архивная) выпиcка из домовой книги, правоустанавливающие документы предыдущих собственников, информационные ресурсы государственных органов и т.д. В истории приобретаемой квартиры могут быть выявлены факты, свидетельствующие о наличии прав третьих лиц в отношении нее. Причем, указанные факты могут быть выявлены в далеком прошлом. В частности, могут быть выявлены факты нарушения прав временно выбывших лиц на получение права собственности на квартиру в порядке приватизации, нарушения прав несовершеннолетних детей в ходе предыдущих сделок, нарушения прав супругов (бывших супругов), наследников и т.д.

Следует особое внимание обратить на права граждан, проживающих в приобретаемой квартире на данный момент.

В зависимости от оснований получения права на пользование квартирой будет зависеть возможность принудительного выселения из квартиры указанных граждан в дальнейшем и возможность снятия их с регистрационного учета продавцом.

При проверке юридических характеристик квартиры следует особое внимание обратить на отсутствие обременений права собственности (правом залога, например).

Необходимо понимать, что в случае перехода права собственности к покупателю, обременения никуда не исчезают, но следует за судьбой недвижимости. Следствием этого будет являться приобретение покупателем квартиры с обременением. В этом случае судебных разбирательств покупателю избежать, скорее всего, не удастся.

Следует уделить внимание и подтверждению факта отсутствия каких-либо задолженностей в отношении приобретаемой квартиры (задолженности по коммунальным платежам, в частности). Данную информацию можно получить из единого жилищного документа (ЕЖД), либо специально полученных справок.

При этом необходимо знать, что покупатель за долги продавца по коммунальным платежам ответственности не несет (за исключением оплаты за капитальный ремонт), также как он не несет ответственности и за задолженность продавца по налогу на имущество за приобретенную квартиру.

Однако, наличие таких долгов может создать неудобства покупателю во взаимоотношениях с управляющей компанией.

Проверка соответствия сделки законодательству

Заключительным этапом проверки является проверка сделки на предмет соответствия требованиям закона.

В случае, если в ходе сделки будут допущены какие-либо нарушения законодательства, то данная сделка может быть признана недействительной, что повлечет обязанность покупателя вернуть квартиру продавцу.

В ходе данной проверки следует особое внимание уделить соблюдению прав несовершеннолетних, прав участников долевой собственности, прав супруга продавца, содержанию заключаемого договора купли-продажи и др.

договора купли-продажи и заявлений продавца

Существуют факты, которые могут повлиять в дальнейшем на права покупателя на квартиру, но проверка которых крайне затруднена.

К таким фактам относится факт заключения брачного договора между продавцом и его супругом, факт наличия наследников, не вступивших в наследство в прошлом, но имеющих возможность восстановить срок для принятия наследства и т.д.

С целью установления дополнительной ответственности продавца за выявление подобных фактов, необходимо включать в договор купли-продажи соответствующие заявления об отсутствии фактов, которые смогут в дальнейшем обременить права покупателя, либо составлять отдельные нотариально удостоверенные заявления продавца об отсутствии таких обстоятельств.

Также в данной статье отметим моменты, которые должны насторожить покупателя при приобретении квартиры:

  • паспорт продавца недавно был заменен не в связи с достижением возраста замены;
  • квартира продается по доверенности;
  • квартира часто перепродавалась;
  • продавец под различными предлогами отказывается показывать квартиру или предоставлять расширенный пакет документов на нее;
  • Вы не можете найти реального собственника;
  • продавец старается ограничить Вас в общении с соседями покупаемой квартиры и тд.

Из вышеизложенного сделаем вывод, что, покупая квартиру, необходимо в обязательном порядке ознакомиться с вышеназванными документами (выписки из ЕГРН, архивная выписка из домовой книги, правоустанавливающие документы по предыдущим сделкам, документы БТИ, ЕЖД и др.

), изучить историю жилого помещения, выявить права третьих лиц в отношении квартиры. Однако, следует отметить, что простое ознакомление с документами бесполезно.

Необходимо на основании данных документов именно проверить “юридическую чистоту” квартиры, обратить внимание на содержащуюся в документах юридически важную информацию, что действительно качественно сможет сделать исключительно юрист по недвижимости.

Только такая профессиональная проверка позволит Вам обезопасить себя от возможных негативных последствий, связанных с приобретением квартиры.

Подробнее на //yursovetnik.ru/

Источник: //zen.yandex.ru/media/id/5c6d2e6c72611b00b4fff77e/5c6e4964d3ed2a00afb670a8

Проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью

Как можно проверить договор инвестирования на предмет юридической чистоты?

Сделки с недвижимостью, будь то покупка или продажа, – это всегда определенный риск. Есть вероятность нарваться на мошенников, ошибиться при оформлении документов, и в результате лишиться денег или имущества, не получив ничего взамен.

Чтобы избежать неприятностей, существует такая услуга как проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью, которая позволяет вначале убедиться, что все в порядке, а только после этого заключать договор.

О том, что это за услуга и что она включает, мы поговорим в рамках данной статьи.

Проверка сделок с недвижимостью

В принципе, покупатель или продавец недвижимости может попытаться самостоятельно провести проверку: запросить определенные документы, провести их анализ, навести справки о второй стороне сделки и т.д. Такой вариант используется довольно часто, но столь же часто он имеет негативные последствия.

Дело в том, что люди, которые ранее не проводили подобные сделки, не имеют юридического образования, не могут адекватно оценить ситуацию и распознать опасные для себя моменты. Мошенники постоянно совершенствуют методы обмана, потому распознать их все сложнее.

И даже сделка, которая выглядит совершенно чистой с юридической стороны, может в итоге оказаться ловушкой.

Кроме того, следует помнить о том, что законодательство в сфере недвижимости достаточно сложное и запутанное, и вы можете просто не знать о тех или иных его нюансах, что в итоге помешает заключить сделку, или она будет заключена на невыгодных для вас условиях.

Учитывая вышесказанное, не стоит брать на себя ответственность при оценке рисков сделки с недвижимостью, если, конечно, вы не обладаете необходимыми знаниями и опытом. Лучше доверить эту процедуру профессиональным адвокатам по недвижимости.

Юрист обеспечит не только полную проверку самого объекта недвижимости и второй стороны сделки, но и обеспечит полное сопровождение на всех этапах, начиная с переговоров и заканчивая составлением и подписанием договора купли-продажи.

При этом можно не волноваться, что на каком-то этапе будут допущены ошибки или важные моменты упустят из виду – сделка будет заключена с учетом всех формальностей и требований законодательства.

Что входит в юридическую проверку сделки с недвижимостью

Юридическая проверка сделки с недвижимостью – это целый комплекс мероприятий, который включает в себя несколько процедур:

  1. Проверка правоустанавливающих документов на недвижимость – в первую очередь следует определить, действительно ли вторая сторона сделки имеет право распоряжаться данным имуществом. Для этого проверяются документы, подтверждающие право собственности (предыдущие договоры купли-продажи, дарения, вступления в наследство и т.д.) и определяются настоящие владельцы объекта.
  2. Проверка истории недвижимости – необходимо убедиться, что все предыдущие операции были законными, среди них не было фиктивных. Кроме того, это позволяет определить, нет ли по данному объекту недвижимости неразрешенных споров, что также может принести проблемы в будущем.
  3. Проверка обременений – недвижимое имущество может быть арестованным, является залогом по непогашенному кредиту, иметь другие препятствия для совершения сделок с ним. Комплексная юридическая проверка позволяет выявить все подобные ситуации.
  4. Проверка личностей собственников – необходимо установить, что вторая сторона сделки – это действительно те лица, за которых они себя выдают. Нередко можно встретить поддельные паспорта и другие документы, а также случаи, когда сделку заключает заведомо недееспособный человек.
  5. Проверка соблюдения прав третьих лиц – сделки с недвижимостью могут нарушать права третьих лиц (например, когда у квартиры несколько владельцев, и не получено согласие на продажу каждого из них и т.д.). Такие обстоятельства позволят легко оспорить сделку в будущем, а значит, необходимо убедиться заранее, что их права не будут нарушены при заключении договора.

Этих проверок обычно достаточно, но иногда дополнительно недвижимость проверяется на незаконные или несогласованные перепланировки и переустройства, что также может вызвать проблемы с органами власти в будущем.

Как поможет адвокат по недвижимости?

Если опытный адвокат берется за юридическую проверку сделок с недвижимостью, то они последовательно проходит все этапы, описанные выше. Вначале запрашиваются документы из государственных органов и реестров, затем – документы, предоставленные другой стороной.

После этого проводится анализ возможных рисков.

Клиент, заказавший услугу проверки юридической чистоты сделки, получает заключение, где будут перечислены все полученные сведения, различные риски и их значимость для сделки, а также рекомендации по поводу того, стоит ли подписывать договор в данной ситуации.

Если будет принято решение заключить сделку, адвокат поможет правильно составить договор купли-продажи, а также будет сопровождать на всех других этапах, чтобы удостовериться, что все прошло в рамках законодательства, и интересы клиента надежно защищены.

Заключение

Каждая заключаемая сделка с недвижимостью нуждается в предварительной проверке и оценке рисков. Заниматься данными процедурами должен грамотный адвокат в данной сфере – только в этом случае можно рассчитывать, что сделка пройдет в рамках законодательства, а вы не станете жертвой мошенников или неудачно сложившихся обстоятельств.

Источник: //advokat-osherov.ru/blog/proverka-yuridicheskoy-chistoty-sdelki-s-nedvizhimostyu/

Проверка чистоты сделки: самостоятельно, нотариусом и юристом

Как можно проверить договор инвестирования на предмет юридической чистоты?

Пардус Лекс – юридическая компания

Из этой статьи вы узнаете:

  • Зачем необходима проверка чистоты сделки с недвижимостью
  • Так ли эффективна нотариальная проверка чистоты сделки
  • Как самостоятельно провести проверку чистоты сделки при покупке квартиры, земельного участка и коммерческой недвижимости
  • Как юристы осуществляют проверку чистоты сделки с недвижимостью

В конце 90-х — начале 2000-х мошенники проворачивали множество афер с недвижимостью. Изменилась ли ситуация сейчас? Стало ли мошеннических схем в сфере недвижимости меньше? Нет.

Именно поэтому, если вы нашли подходящее жилье и уже обговорили с продавцом все условия оплаты и сроки, необходимо проверить сделку на юридическую чистоту.

В данной статье мы поговорим о том, как осуществляется проверка чистоты сделки с недвижимостью.

Зачем необходима проверка чистоты сделки с недвижимостью

Юридическая чистота недвижимости — это отсутствие преград для проведения операции купли-продажи. Проверка чистоты сделки купли-продажи очень важна, поскольку гарантирует, что в дальнейшем ее результаты третьи лица не оспорят в суде.

Операции купли-продажи недвижимости — это сделки, связанные с наибольшими рисками, так как вероятность наткнуться на аферистов здесь очень велика. Чтобы нечестно заработать, мошенники создают разные схемы обмана наивных покупателей. Если сам покупатель будет действовать необдуманно, это также может привести к негативным последствиям.

К самым распространенным неблагоприятным результатам сделки относят:

  • потерю права собственности на приобретаемую недвижимостьи затраченных на покупку финансовых средств;
  • возникновение прав на ваше жилье у третьих лиц;
  • потерю времени на ожидание заключения сделки.

Если вы планируете оформить ипотеку, проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью все равно нужна. Банки заинтересованы в законности проверки чистоты сделки, однако на практике относятся к ней формально, если вся документация в порядке. Может произойти так, что в ближайшем будущем появится человек с правами на вашу недвижимость и докажет свою позицию в суде.

Развеиваем мифы про нотариальную проверку чистоту сделки

Миф №1. Нотариус выявит все юридические противоречия по вопросу, связанному с покупкой недвижимости.

Скорее всего, нет. В обязанности нотариуса не входит изучение архивов и истории недвижимости с момента ее постройки. Он проверяет лишь чистоту конкретной сделки. В рамках проверки чистоты сделки ему нужно удостовериться, что участники дееспособны, документы подлинны, интересы третьих лиц соблюдены, а нынешний владелец получил квартиру на законных основаниях.

Конечно, даже такая поверхностная проверка чистоты сделки лучше, чем ничего. Ее результаты показывают, кто на самом деле владеет недвижимостью, кто прописан в ней сейчас, не арестована, не заложена ли квартира, есть ли согласие супруга или супруги владельца на операции с ней. Эту же информацию по проверке перед регистрацией сделки изучает Росреестр.

При этом множество вероятных проблем остаются за кадром. Достаточно вспомнить хотя бы о детях, права которых были нарушены при приватизации. Напомним, до 1994 года в процедуре могли участвовать лишь взрослые. Если жилье оформили в начале 90-х,и ребенок не попал в список владельцев, то по достижении 18 лет он вправе в любой момент подать в суд и отсудить свою долю недвижимости.

Другая потенциальная проблема, которую должна выявить проверка чистоты сделки — временно выбывшие граждане.

Это лица, снятые с учета в связи со службой в армии, отбытием наказания или продолжительным лечением. По возвращении домой они вправе вновь заселиться по прежнему адресу и проживать там.

И не нужно надеяться, что им помешает смена собственника. Граждан, ранее проживавших в этой квартире, вселит суд.

На первый взгляд защитить себя от таких угроз легко — достаточно лишь потребовать, чтобы продавец предоставил и обычную, и архивную выписки из домовой книги с информацией обо всех когда-либо регистрировавшихся гражданах, а также сведения о причинах и датах их выписки. Проблема в том, что в нотариальных конторах такие бумаги не запрашивают.

Приведем еще пример. Продавец получил жилье по наследству от 80-летней бабушки. В идеале при проверке чистоты сделки здесь нужно дополнительно изучить заключение о дееспособности пожилой женщины. Но, как было отмечено, сотрудники нотариальной конторы редко проводят столь глубокую проверку.

Благодаря нотариальной проверке чистоты сделки можно узнать о явных проблемах. Но если речь идет о более серьезном анализе, здесь ее явно мало.

Миф №2. Нотариально заверенная сделка не может быть признана недействительной.

Почти любую сделку с недвижимостью можно оспорить, если на то есть основания. И печать, проставленная нотариусом на договоре купли-продажи, не дает дополнительных гарантий. Проведенные операции с недвижимостью, документально заверенные нотариальной печатью, признаются недействительными точно так же, как и те, что заключены в простом письменном виде.

Причин для оспаривания много. К примеру, продавец недвижимости вправе подать исковое заявление, сославшись на свою полную или частичную недееспособность. Нотариальная проверка вряд ли убережет его от этого.

Как правило, нотариусы определяют дееспособность человека по внешним признакам: отсутствие алкогольного опьянения, внятная разумная речь, адекватное поведение.

Чтобы по-настоящему убедиться в том, что собственник адекватен, необходимо потребовать у него недавно выданные психоневрологическим и наркологическим диспансерами справки, провести медобследование в день сделки и пообщаться с соседями. Нотариус этим не занимается.

Миф №3. Благодаря нотариальной проверке вы не столкнетесь с аферистами.

Увы, это не так. Даже если нотариусы детально и скрупулезно изучают документы, предоставленные обоими участниками сделки, они не всегда могут определить их подлинность. Конечно, если бумага явно подделана, в ней масса исправлений и недочетов, это видно невооруженным глазом. Такой документ нотариус не примет. А вот профессиональная подделка документов — другой вопрос.

В нотариальной конторе качественно сфабрикованные бумаги, как правило, не отличают от подлинников. Например, не так давно житель Москвы пытался продать недвижимость нескольким покупателям. Аферист настолько качественно подделал документы, что суд не смог выявить фальсификацию с первого раза. Лишь при последующем рассмотрении удалось понять, что бумаги фальшивые.

Что уж говорить о нотариусах.

Также стоит заметить, что нотариальная проверка чистоты сделки — не стопроцентная защита и от двойных продаж.

По сей день аферисты в регионах работают по следующей схеме: берут реальный паспорт собственника недвижимости, вклеивают поддельное фото, делают дубликаты документов на квартиру и в разных конторах заверяют сделки купли-продажи. После получения денег от покупателей мошенники пропадают.

Миф №4. Если по вине нотариуса клиент лишится жилья, то нотариус возместит ущерб

Да, нотариус несет финансовую ответственность за свои действия. Если по его вине операцию с недвижимостью признают недействительной, нотариус компенсирует покупателю ущерб. Поэтому каждый сотрудник нотариальной конторы, удостоверяющий сделки с недвижимостью, оформляет страховку на 5 млн рублей.

Но здесь другой вопрос: легко ли получить компенсацию на деле? В течение последних пяти лет, как показывает практика, отстоять свои права сумели лишь 55 граждан — в общей сложности они получили 20 млн рублей. Сумма небольшая, но не потому, что нотариусы в России редко ошибаются. Просто доказать их вину в суде граждане, как правило, не могут.

Источник: //pardus-lex.ru/blog/proverka-chistoty-sdelki/

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

Как можно проверить договор инвестирования на предмет юридической чистоты?

На правах рекламы

Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам.

Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори.

Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался.

Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади.

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте //rosreestr.net.

На что обратить внимание в выписке:

Наличие обременений и арестов

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Сделка только с собственником недвижимости

Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом.

Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только “липовой”, нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают.

Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте //reestr-dover.ru/.

Подлинность документов

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Проверка техпаспорта недвижимости

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она.

Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам.

Кстати, штраф придется платить тоже вам.

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

  • Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
  • Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
  • Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Согласие супруга на продажу

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми.

Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий.

Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

Наличие долгов

Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

Проверка надежности застройщиков

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше.

По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры.

Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании.

“Прозрачные” застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте.

Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением “прозрачности”, выбранной вами компании.

Неизвестные имена

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании.

Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор.

Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Список компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет.

Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Статус участка и виды разрешенного использования

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома.

Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе.

Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте.

Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать.

Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть.

Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Полная проверка недвижимости через интернет-сервис

Чтобы не остаться и без денег, и без недвижимости покупателю квартиры стоит всегда оставаться бдительным и не упускать из виду даже самые мелочи.

Если вы не можете рассчитывать на собственные силы в данном вопросе, то лучше обратиться за помощью к сайту //rosreestr.net/proverit-kvartiru.

Сервис предоставляет возможность полной проверки недвижимости, включает все выписки из ЕГРН, проверку по базе ФССП России на наличие ареста, проверка по базе ФНП на предмет залога, наличие судебных дел по недвижимости.

Дается анализ выписки, проверяется наличие обременений на жилье, участие в спорах и наличие претензий. Так же проверяется собственник по базе розыска МВД и на предмет задолженностей по судам и налогам. Полная проверка создана специально для борьбы с мошенниками на рынке недвижимости. 

Источник: //www.garant.ru/article/1269326/

Проверка юридической чистоты сделки с квартирой – Все по шагам

Как можно проверить договор инвестирования на предмет юридической чистоты?

При приобретении недвижимости покупатель несет риск потери денег, даже если договор заключен в строгом соответствии с законом. Проверка юридической чистоты сделки является важнейшим этапом при подготовке к оформлению договора. От ее результата зависит отсутствие взаимных претензий, устранение рисков при передаче денег и регистрации прав.

Зачем нужна проверкаюридической чистоты сделки

При совершении сделок с недвижимостьюстороны должны достигнуть договоренностей обо всех существенных идополнительных условиях купли-продажи. Чтобы учесть все нюансы предстоящейсделки, покупатель вправе получать сведения не только о правообладателе объекта,но и данные о самом жилом помещении, составе прописанных лиц, обремененияхправа.

При достижении предварительнойдоговоренности о заключении договора купли-продажи квартиры, приобретательможет проверить собственника на предмет благонадежности и добросовестности. Дляэтого могут использоваться общедоступные данные федеральных ресурсов, а также сведенияи документы, предоставленные самим продавцом. Могут быть проверены следующиеданные:

  • информацияо наличии судебных претензий и вынесенных решениях в отношении собственника.Это может свидетельствовать о наличии у продавца существенных материальныхпроблем. Например, взыскание крупной суммы задолженности вынуждает продавца какможно скорее продать квартиру, в том числе путем недобросовестных действий;
  • наличиеисполнительных производств в отношении продавца, что может свидетельствовать оналожении ареста на имущественные активы, ограничение права собственности. Учтите,что наложение приставами ареста на квартиру может быть не отражено в ЕГРН, араспоряжение таким объектом будет неминуемо оспорено;
  • данныео задолженности по коммунальным услугам могут умышленно скрываться продавцомжилья, а проверить их можно через расчетный центр или управляющую компанию. Дляэтого требуется личное участие продавца, однако в большинстве регионов действуютэлектронные ресурсы по оплате услуг ЖКХ.

В настоящее время практически все базы данных судебных органов и ФССП размещены в открытом доступе. Например, можно воспользоваться Базой данных должников на сайте ФССП, системой ГАС «Правосудие». Кроме того, в большинстве регионов функционирует картотека текущих судебных дел, что позволит достоверно выяснить добросовестность продавца.

Узнайте больше  Имущественные споры в суде: как избежать рисков

Если продавец жилья регулярно выступаетистцом по различным категориям споров, в том числе при нечистоплотных сделках снедвижимостью, этот факт можно легко установить путем изучения электронных реестровсудебных дел. Достаточно ввести личные данные собственника в окно поиска изаинтересованное лицо получит информацию о текущих или завершенных судебныхпроцессах.

Чтобы избежать сложностей в ходе проверки предстоящей сделки, целесообразно воспользоваться услугами опытного юриста по недвижимости. В этом случае проверка личности продавца займет считанные часы или пару дней, а покупатель недвижимости получит полную и достоверную информацию.

Этапы проверки сделок с недвижимостью

Проверка чистоты сделки купли-продажинедвижимости невозможна без получения полных данных о квартире, о совершенных снею сделках, а также о лицах, имеющих права на владение и проживание. Проверканедвижимости на юридическую чистоту будет осуществляться по следующимнаправлениям:

  • подтверждениеправа собственности продавца на отчуждаемую квартиру;
  • подтверждениеполномочий представителя по доверенности, выступающего в интересах продавца илинескольких собственников;
  • проверкасостава лиц, зарегистрированных на постоянной основе в квартире;
  • проверкаперечня лиц, не зарегистрированных в квартире, но имеющих возможность заявитьправа на недвижимость;
  • проверказарегистрированных или скрытых обременений жилья или права собственности;
  • проверкасделок купли-продажи, ранее совершенных с данной квартирой.

Ключевую роль на всех этапах проверки имеетинформация из правоустанавливающих и технических документов по квартире.

Ряддокументов покупатель сможет получить самостоятельно путем обращения в Росреестрили иные уполномоченные ведомства.

Однако большинство юридически значимыхдокументов и сведений может предоставить только собственник квартиры. Уклонениепродавца от представления документов может рассматриваться как потенциальныйриск.

Первым этапом проверки перед совершениемсделки станет подтверждение права собственности у продавца. Для этого нужнополучить актуальную выписку ЕГРН на объект недвижимости в учрежденияхРосреестра или МФЦ. Получить документ может и сам покупатель. Для этого нужнооформить запрос в письменной или электронной форме, оплатить пошлину (ее размербудет зависеть от способа подачи запроса).

Расширенная выписка ЕГРН выдается толькоправообладателю. В этом документу будут сведения обо всех предыдущих сделках ипереходах права собственности по квартире. Если объект много раз продавался втечение последних лет, это может свидетельствовать о попытке мошенников заместиследы преступления.

Узнайте больше  Как проходит прописка и выписка несовершеннолетних детей

Выписка из ЕГРН позволит получитьследующие важные данные о квартире:

  • данныеоб основаниях возникновения права собственности на объект недвижимости(например, приобретение квартиры в результате приватизации или купли-продажи);
  • сведенияо форме права собственности (частная, долевая, совместная), а также о каждом собственникеобъекта недвижимости;
  • информацияо качественных и технических характеристиках квартиры (площадь, элементыблагоустройства и т.д.).

Обратите внимание! При проверке чистоты сделки нужно располагать актуальной выпиской ЕГРН, так как данные на квартиру могут меняться практически ежедневно. Желательно обратиться за выпиской за несколько дней до совершения сделки.

Проверяем доверенность на представителя

При проверке доверенности нужнообратиться внимание на соблюдение правил ее удостоверения у нотариуса, на срокдействия документа, на перечень полномочий, которые предоставил собственникквартиры.

Договор купли-продажи может заключить только представитель, которомутакие собственник делегировал такие полномочия в доверенности.

Отдельно должныоговариваться полномочия на получение денег, на снятие с регистрационногоучета, на совершение иных действий.

Проверка обременений по предмету сделки

Проверка скрытых и зарегистрированныхобременений объекта недвижимости происходит следующими способами:

  • извыписки ЕГРН можно установить наличие официально зарегистрированных обремененийправа собственности (залог, ипотека, договор аренды и т.д.);
  • вперечень скрытых обременений могут входить лица, имеющие право постоянногопользования или проживания в жилом помещении, а также граждане, находящие вместах заключения, исключенные из участия в приватизации;
  • обременениембудет выступать арест квартиры по решению суда или по постановлению судебныхприставов.

Можно ли продать квартиру при наличииобременений? Формально это возможно, однако покупатель будет рисковатьвложенными средствами, ведь дальнейшее совершение любой сделки также будетосуществляться с учетом аналогичных обременений квартиры.

При совершении сделки с квартирой, накоторую действует обременение, может последовать иск о признании еенедействительной. Если сделка признается судом недействительной, стороныобязаны вернуть все полученное (квартира возвращается продавцу, деньги –покупателю). Однако возврат средств может оказаться проблематичным, еслипродавец заведомо недобросовестно относится к своим обязательствам.

Узнайте больше  Кадастровый учет объектов недвижимости

Может ли выступать обременением наличие прописанного несовершеннолетнего ребенка? Если собственник жилья не достиг возраста 18 лет, либо постоянно приписан в квартире, для заключения договора нужно получить согласие (разрешение) органа опеки. При наличии таких разрешительных документов сделку можно заключать без особых рисков.

Проверяем ранее совершенные сделки

При проверке документов следует обратитьособое внимание на чистоту предыдущих сделок с данным объектом. Нередкомошенники используют целую цепочку перепродаж, чтобы подтвердитьдобросовестность приобретения прав на недвижимое имущество.

Для проверки следуетиспользовать документы на жилье, подтверждающие основания возникновения правсобственника. Кроме того, у продавца можно запросить расширенную форму выпискиЕГРН, в которой указываются все сделки, совершении с данным объектом.

Если хотя бы одна сделка на квартиру изуказанной цепочки будет признана недействительной, у нового собственника могутвозникнуть серьезные проблемы.

Полностью обезопасить свои интересы покупательсможет только при сопровождении опытного юриста.

В этом случае передачаденежных средств за квартиру будет осуществляться максимально безопаснымспособом после фактического переоформления прав в органах Росреестра.

Сделку можно признать безопасной дляпокупателя при соблюдении следующих условий:

  • еслипродавец надлежащим образом подтвердил право собственности на жилье;
  • еслипредставленные документы подтверждают отсутствие зарегистрированных или скрытыхобременений на объект недвижимости;
  • еслина сделку с участием несовершеннолетних граждан дал согласие орган опеки;
  • еслидокументы подтверждают законность ранее совершенных сделок в отношении жилья;
  • есликвартира продается представителем по надлежаще оформленной доверенности;
  • есливыписка ЕГРН и техническая документация подтверждают отсутствие несогласованнойперепланировки или переустройства.

Может ли Росреестр провестидополнительную проверку сделки, если документы на жилье представлены нарегистрацию? Право собственности у покупателя возникает в результатерегистрации в Росреестре.

Указанные органы не только проводят регистрацию, но ипроверяют соблюдение законодательных норм. Однако данная проверка осуществляетсяв пределах сведений ЕГРН и договора.

Поэтому только от действий продавца будетзависеть успех сделки и переоформления права собственности.

Если все правила проверки соблюдены,квартира будет приобретена с минимальным риском потери денежных средств. В этомслучае право собственности будет крайне сложно оспорить, даже если продавецпредъявит соответствующий иск в суд.

Заказать проверку юридической чистотысделки или получить консультацию по вопросам покупки и продажи жилья  вы можете у наших специалистов. Для этогопозвоните по телефонам, указанным на сайте, либо оставьте вопросы в формеобратной связи. Консультации бесплатны, а расценки за остальные услуги высможете согласовать с юристом.

Источник: //vseposhagam.ru/proverka-juridicheskoj-chistoty-sdelki/

WikiRussJurist.Ru