Как обменять доли в квартирах между собственниками?

Как обменять долю на квартиру

Как обменять доли в квартирах между собственниками?

К сожалению, даже близкие родственники не всегда могут ужиться под одной крышей. Иногда ситуация накаляется на столько, что единственным разумным выходом из положения является разъезд.

Но как разъехаться в том случае, если квартира находится в общей долевой собственности. Как обменять долю на квартиру и возможно ли это в принципе? Давайте попробуем разобраться в этом вопросе более подробно.

Какой бывает собственность на долю в квартире

Для того чтобы понять можете ли вы каким-то образом обменять долю на квартиру, нужно сначала выяснить, а что же вам собственно принадлежит. Дело в том, что собственность на квартиру может быть разной – совместной и долевой. Первый случай является наиболее частым.

Такой вид собственности возникает, например, когда квартира приобретена в браке. Доли у супругов фактически не выделены и в случае развода, определить, на что каждый из них имеет право, практически невозможно.

Но существует и общедолевая собственность, когда у каждого собственника имеется свидетельство, где указано, какая же именно доля в собственности на квартиру ему принадлежит, например, ½ или ¼ и так далее.

Такая доля считается выделенной и вот с ней-то и можно, в отличие от первого случая производить всевозможные манипуляции, например, продать, подарить или обменять. Хотя, как показывает практика, сделать это бывает довольно непросто.

Как обменять долю на квартиру

А действительно – как? И на что ее можно обменять? Поскольку подавляющее большинство обменов жилплощади у нас происходит путем продажи, то давайте и будем говорить об этом, наиболее реальном варианте. Итак, допустим, вам принадлежит ¼ доля в общей квартире, и вы хотели бы обменять ее на отдельное жилье. Можно ли это сделать?

С точки зрения закона никаких препятствий для того чтобы продать свою долю в квартире нет. Другой вопрос, что найти реального покупателя на нее вряд ли возможно.

Поэтому, если вы действительно хотите обменять долю на квартиру, единственным разумным решением в данном случае было бы мирно договориться с остальными собственниками о продаже всей квартиры целиком, а уж затем, каждый может получить свою долю, выраженную в денежном эквиваленте и приобрести на нее отдельное жилье. Если, конечно, этой суммы хватает на его приобретение. Но квартиры, как и их рыночная стоимость бывают разными.

С другой стороны, если сумма не слишком велика и для приобретения полноценного жилья ее не хватает, вполне возможно, что ее хватит на внесение первоначального взноса при оформлении ипотечного кредита. Как бы там ни было, такой вариант возможен, только при условии согласия всех остальных собственников на продажу общей квартиры.

Существует и еще один вариант. Продать свою долю на квартиру стороннему покупателю практически невозможно, но ведь можно предложить остальным сособственникам выкупить ее, вместе или по отдельности. Тем более, что они и так имеют преимущественное право по выкупу вашей доли.

Такой вариант вполне реален, особенно в тех случаях, когда собственников в квартире не слишком много, например, 2 или 3. Подобная сделка является, безусловно, взаимовыгодной.

Тот, кто приобретает, например, ½ долю на квартиру, становится ее единоличным владельцем, а та сторона, которая продает свою долю, получает желаемую свободу и возможность приобретения отдельного жилья.

Как обменять долю на квартиру между родственниками в разных квартирах

Довольно распространенный случай, когда, например, кто-то из родственников хочет съехаться между собой, но им принадлежат равные доли в различных квартирах или даже в разных городах.

Существует наиболее простой способ решения данной проблемы – два договора дарения. Договор дарения не потребует согласия остальных сособственников квартир, которое необходимо в случае продажи своей доли стороннему лицу.

Вы просто дарите друг другу доли в разных квартирах и совершаете переезд ко всеобщему удовольствию.

Что потребуется, чтобы обменять свою долю на квартиру

Итак, надеемся, основной принцип обмена и продажи долей вы уже поняли, а теперь давайте рассмотрим весь алгоритм более подробно.

Если вы хотите обменять свою долю на квартиру, первое, что вам нужно сделать, это уведомить о своем решении остальных владельцев и предложить им выкупить вашу долю по определенной цене. Для этого вам нужно обратиться к нотариусу и оформить соответствующее уведомление, в котором нужно подробно расписать, на каких условиях вы предлагаете остальным выкупить вашу долю.

Такое уведомление должно быть составлено в таком количестве экземпляров, сколько имеется в квартире остальных совладельцев. Иными словами, если кроме вас в квартире имеется еще три собственника, то и уведомлений тоже должно быть три. Такое уведомление желательно не вручать лично, а отправить ценным письмом с вложенной описью.

В этом случае, у вас на руках будет подтверждение о том, что вы действовали строго в соответствии с законом. Для ответа вашим близким отводится ровно 30 дней. Если в течение этого времени вы не получаете от них согласия на выкуп вшей доли, тот имеете полное право продавать ее третьим лицам.

Имейте в виду, что это должно быть сделано на тех же условиях, которые вы предлагали остальным сособственникам квартиры. Продажная цена вашей доли также должна быть такой же или выше, но никак не меньше.

Источник: //www.jurist-center.ru/obmenjat_dolju_na_kvartiru.html

Как родственникам совершить обмен квартирными долями: варианты, налогообложение в 2020 году

Как обменять доли в квартирах между собственниками?

Между лицами, состоящими в родстве, обмен квартирными долями (долями другого жилья) происходит по стандартному алгоритму. Расхожее мнение о существовании каких-то льгот в подобном случае не имеет под собой оснований.

Так же, как при иных операциях с жильем, необходима регистрация объектов в Росреестре. Если в ходе сделки кто-то из участников получает прибыль, то у него возникают налоговые обязательства. Ниже собрана информация, которая поможет правильно и быстро совершать такие сделки.

Три варианта родственного обмена долями

Это обмен в результате купли-продажи, мены или дарения. Параметры вариантов представлены в таблице. Все виды сделок соответствуют законодательным нормам. При этом не нарушаются права сособственников и должны выполняться возникающие налоговые обязательства перед государством.

Это супруги, а также кровные родственники — дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, братья и сестры. Но если свои доли в квартире подарили друг другу племянница и тетя, налогообложение остается в силе. Дополнительным плюсом дарения будет то, что не надо получать согласия совладельцев квартиры.

Условия остальных видов сделок (купли-продажи и мены) одинаковы.

Документы, необходимые для обмена долей

Операция по родственному обмену долями недвижимого имущества оформляется записями в Росреестре. Данную процедуру можно совершить в многофункциональном центре. Туда требуется предъявить следующий набор справок и удостоверений:

  • паспорта (или заменяющие их документы);
  • документы о наличии родственной связи (свидетельство о браке, о рождении, несколько свидетельств о браке и рождении — если речь идет о родственниках через поколение);
  • справка из ЕГРН, где указана информация о распределении долей, наличии/отсутствии обременений;
  • техпаспорт жилья;
  • договор (дарения, купли-продажи, мены), где детально рассмотрены условия сделки, указаны технические характеристики долей, адреса квартир;
  • документ, подтверждающий согласие опеки на совершение операции, если одна из сторон — несовершеннолетний или же недееспособный гражданин (инвалид);
  • квитанции об оплате госпошлины.

При проведении сделки по типу мены или купли-продажи потребуется получить согласие супруга, а также отказ владельцев остальных долей жилья от покупки обмениваемой доли. После совершения обмена долей и внесения в базу Росреестра корректирующих записей обменявшиеся должны обратиться в управляющую компанию и ТСЖ, чтобы там изменили лицевые счета с учетом новых днных.

Внимание!

Обязательное условие родственной сделки (независимо от ее варианта) — одинаковая форма собственности жилья. Если одна сторона имеет долю в квартире по договору соцнайма, обменяться не получится. Поэтому предварительно квартиру приватизируют — переводят в частную собственность.

Получение согласия совладельцев

Любая сделка нуждается в тщательной подготовке, чтобы предотвратить возможность признания ее недействительной. Не исключение и родственный обмен долями. Если выбран вид купли-продажи или мены, закон предусматривает необходимость письменного согласия на совершение сделки, данного владельцами остальных долей квартиры. Документ должен быть заверен нотариусом.

Форма письменного согласия содержит детальные условия продажи (или мены) долей. Ответа сособственников, согласно букве закона, следует ждать в течение одного месяца. По истечении данного срока можно совершать сделку. Естественно, сделку совершают и при получении письменного согласия от других собственников квартиры.

Внимание!

При дарении между родственниками закон разрешает не обращаться к сособственникам за согласием — можно сразу совершать сделку.

Не надо забывать о роли органов опеки: если одной из сторон сделки является несовершеннолетний, то эти инстанции обязательно проявят бдительность. Без их согласия не получится воспользоваться материнским капиталом или поменять долю ребенка на меньшую.

Родственный обмен в форме купли-продажи

Купля-продажа квартирных долей между родственниками оформляется стандартным документом для этого случая (договором купли-продажи недвижимости). Особо тщательно нужно проработать следующие пункты:

  • описание родственных сторон;
  • характеристику объекта недвижимости (квартиры), включая технические показатели и стоимость доли;
  • порядок совершения сделки;
  • обстоятельства непреодолимой силы и порядок наложения штрафов при нарушении условий.

Родственный обмен в форме мены

Заключается договор мены. Оформляется данный документ в одном экземпляре (нотариально заверенном), который идет на регистрацию в Росреестр. Если стороны хотят иметь договор на руках, можно сделать копии.

При условии, что у обеих сторон жилье не приватизировано, в договоре мены нужно отразить необходимый в этом случае порядок действий. Требуется собрать пакет документов для подачи в местный муниципалитет. Данный пакет включает:

  • паспорта сторон сделки;
  • два договора соцнайма с ордерами;
  • письменное согласие сособственников жилья на предстоящий обмен;
  • справки, где указан состав семьи;
  • документ, подтверждающий согласие попечительских органов, если собственник — ребенок или недееспособное лицо;
  • документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате услуг ЖКХ.

Данный способ имеет то преимущество, что местные власти не станут проверять, равна ли стоимость долей в недвижимости, которые предстоит обменять.

Служащие в администрации не контролируют финансовую сторону сделки, а лишь смотрят на состав документов и правильность их заполнения. Реальные расчеты по деньгам обычно проводят без участия государственных служащих, по расписке.

Лучше перечислять деньги в безналичной форме или прибегнуть к услугам банковской ячейки — так повышается безопасность финансовой стороны сделки.

Однако нужно учитывать, что местная администрация способна отказать в совершении родственного обмена, если одна из квартир:

  • зарегистрирована как служебное жилье;
  • является непригодной для проживания;
  • расположена в доме под снос или в здании, где в текущий момент идет капитальный ремонт.

Родственный обмен в форме дарения

Самый распространенный вариант обменяться долями жилья между лицами, состоящими в родстве. Ведь не возникает необходимости платить налог с дохода и спрашивать согласия на предстоящий обмен других собственников квартир, участвующих в обмене. Заключается договор дарения (дарственная) в двух экземплярах. Оба нужно заверить у нотариуса.

Документы новые владельцы долей отправляют в Росреестр для внесения корректировок в регистрационные записи.

Три важных пункта обмена: Росреестр, нотариус, налоги

Независимо от того, в какой форме родственники произвели обмен долями в принадлежащей недвижимости, все документы по сделке оформляются нотариально. Нотариус заверяет подлинность договоров своей подписью и печатью.

Следующим шагом будет регистрация новых документов в ЕГРН. Делают ее сами владельцы долей (в МФЦ) или нотариус. Регистрация сданных документов не автоматический процесс.

Сначала будет проверена правильность проведения обмена, наличие обременений, судебных запретов, задолженностей в части налогов по недвижимости.

Если все в порядке, оформляются новые записи в базе Росреестра — сделка по недвижимому имуществу может считаться законченной.

Необходимость заплатить налог при родственном обмене долями возникает, если эти доли имеют разную стоимость. Это требование закона остается в силе даже при незначительной разнице в цене.

Что может освободить от уплаты подоходного налога? Срок владения недвижимостью более 3 лет (если собственность оформлена до 1 января 2016 года) или более 5 лет (если — после вышеуказанной даты).

Декларацию по НДФЛ надо подать в налоговую не позже 30 апреля следующего после заключения сделки года. Платить деньги нужно в срок до 15 июля (включительно).

Обмен долями и вступление в наследство

Согласно законодательству, разрешается наследовать жилье и совершать обмен долями. Первым этапом необходимо вступить в наследство, затем по истечении полугода, получив право распоряжаться квартирой, произвести родственный обмен.

Другие важные аспекты

В случае, если сособственниками жилья являются несовершеннолетние, нужно очень тщательно готовить сделку по родственному обмену.

Все, что касается прав несовершеннолетних, курируется органами опеки. Там необходимо будет получить документ, подтверждающий их согласие на обмен.

Попечительские органы контролируют равноценность обмениваемых долей имущества, чтобы интересы ребенка ни в коем случае не ущемлялись.

В современной юридической практике встречаются все вышеописанные варианты родственного обмена долями в жилье. Такой обмен проводится по стандартным правилам, никакие льготные режимы для лиц, состоящих в родстве, не предусмотрены. Если в результате сделки образовалась прибыль у той или иной стороны, возникает необходимость уплатить подоходный налог.

Загрузка…

Источник: //vsenaslednikam.ru/kak-rodstvennikam-sovershit-obmen-kvartirnymi-dolyami-varianty-nalogooblozhenie-v-2020-godu.html

Обмен долями в квартирах между родственниками, договор мены долей квартиры между близкими родственниками (образец)

Как обменять доли в квартирах между собственниками?

» Жилищные споры » Обмен долями в квартирах между родственниками

2 323 просмотров

Обмен (мена) долями в квартирах регулируется ст.567 ГК РФ. Исходя из нее, такая процедура относится к договорам купли-продажи со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Единственное отличие – вместо заключения двух договоров купли-продажи (двух долей) и, соответственно, оплаты каждого из них, заключается один договор мены.

Более того, в большинстве случаев он не предполагает нотариального заверения, что значительно упрощает и удешевляет процедуру.

Сам факт того, что обмен производится между родственниками не играет никакой роли. С тем же успехом в документе могут фигурировать и абсолютно посторонние лица. Льготная система (в плане налогообложения) применяется только в случае дарения близким родственникам той самой доли, но не мены. Таким образом, если требуется избежать оплаты налогов, то проще заключить 2 договора дарения.

Инструкция по обмену долям в квартирах между родственниками

Если же нужно непременно заключить именно договор мены (например, если нет доверия между сторонами соглашения), то сделать это можно только при условии согласия всех участников сделки.

И в данном случае разговор идет не только о владельцах долей, но и о совладельцах других долей в квартире.

Они должны отказаться от своего преимущественного права на выкуп доли, ведь данный договор в этом ключе рассматривается именно как купля-продажа.

Пример: При продаже любой доли в квартире, владелец сначала должен предложить ее купить остальным собственникам и только потом, если последние отказались или не смогли приобрести недвижимости, продавать ее третьему лицу. И не важно, родственником будет это лицо или нет. Договор мены тут не исключение и для того, чтобы реализовать возможность поменяться долями, нужно убедиться, что все стороны (включая совладельцев) согласны именно на такой вариант и не будут претендовать на эту же долю исходя из преимущественного права.

В случае с договором дарения, о котором говорилось выше, преимущественное право не используется и потому долю можно свободно передать безвозмездно другому лицу (в том числе и родственнику).

Однако в нашем случае получается, что заключаться будет сразу 2 договора дарения, что может быть расценено остальными собственниками жилья как фиктивная сделка.

В результате она может быть с легкостью оспорена в суде.

  1. Составить предложение о покупке/обмене доли в квартире на тех же условиях, на которых владелец предполагает поменяться с родственником.
  2. Отправить такие предложения всем совладельцам. Лучше под роспись, заказным письмом или любым другим образом, который можно будет потом, в случае чего, подтвердить в суде.
  3. Подождать 10 дней (или больше) с момента получения предложения всеми собственниками (п.2, ст.250 ГК РФ). Если никто из них не захотел приобрести долю, можно продолжать процедуру.

Ситуация с меной доли в квартире очень спорная и требует крайне внимательного подхода. По правилам, продавец обязан выставить потенциальным покупателям-совладельцам те же условия, что и родственнику, с которым он планирует меняться долями. Но, как правило, обмен предполагает именно получение конкретной недвижимости в другом районе города или даже регионе страны.

С одной стороны, это вполне законно. С другой, совладельцы могут подать в суд требование признать сделку незаконной из-за того, что условия невыполнимы. Рекомендуется заручиться помощью опытного юриста.

Как вариант, в предложении можно указывать несколько вариантов приобретения доли: непосредственно обмен на конкретную недвижимости или солидную сумму, за которую эту недвижимость можно было бы приобрести с хорошим запасом.

  1. Составить договор мены между родственниками.
  2. Зарегистрировать договор и переоформить права собственности.

Примерный перечень документов для заключения договора мены:

  • Паспорта сторон сделки.
  • Заявление о перерегистрации права собственности (подается в Росреестр на последнем этапе).
  • Выписка из ЕГРН о наличии права собственности на долю, которую предполагается менять (нужна от каждой стороны). Как вариант может быть и другой документ, например, свидетельство о регистрации права собственности.
  • Непосредственно договор обмена помещений.

Потенциально может потребоваться согласие супруга или супруги на обмен доли или любые другие документы, в зависимости от ситуации. Тут тоже не помешает помощь и совет опытного юриста.

В обычной ситуации, если не требуется помощь нотариуса и дополнительные документы, единственным видом расходов станет госпошлина за перерегистрацию права собственности в размере 2000 рублей на 1 человека. Так как в обмене участвует как минимум 2 стороны, они должны заплатить 4000 рублей.

Сроки

В связи с тем, что обычный договор мены не зависит от внешних факторов, единственным реальным сроком, на который можно ориентироваться, станет сам факт переоформления документов на долю в Росреестре. Эта процедура может занимать от 3 дней и до 1 месяца. Чаще всего 1-2 недели. Все остальное – индивидуально и напрямую зависит от владельцев.

Пример: Стороны могут за несколько часов договориться об обмене, после чего сразу же направить предложения о покупке доли совладельцам.

Если те сразу отказались, то можно двигаться дальше. Если нет, придется ждать 10 дней.

После этого достаточно за несколько часов (а то и минут) составить и подписать договор мены и подать на его основании заявление о перерегистрации права собственности.

Договор обмена обычно не требует нотариального заверения, однако не исключает его. Таким образом, если это необходимо, любая из сторон может настоять на том, чтобы документ был заверен по всем правилам.

В такой ситуации настаивающая сторона должна понимать, что скорее всего все затраты на оплату услуг нотариуса лягут именно на нее.

Если договор равноценный, то достаточно просто указать, что обменивается одна доля на другую. Если же доли не равные (не столько по размеру, сколько по цене, ведь 1/10 доля в квартире в Москве может стоить значительно дороже чем половина квартира в поселке в другом регионе), то нужно обязательно предусмотреть пункт о компенсации разницы. (в образце ниже такой момент есть).

Кроме этого, договор обязан включать в себя следующие элементы:

  • Полные паспортные данные всех сторон.
  • Исчерпывающая информация о доле, вплоть до этажности, площади (жилой/нежилой) и так далее.
  • Информация о правоустанавливающих документах, на основании которых стороны владеют долями и получили их в собственность (например, договор купли-продажи и выписка из ЕГРН).
  • Данные о наличии/отсутствии лиц, которые на момент заключения сделки обмена имеют право на проживание в указанных долях. Например, кто-то временно зарегистрирован или снимает долю в аренду. Кроме того, не лишним будет оговорить (и указать в договоре) правила дальнейшего проживания или выселения таких лиц.
  • Наличие или отсутствие обременений.

Примерный образец договор обмена долей:

Скачать образец договора обмены долями в квартирах между родственниками

Обмен долями с несовершеннолетним ребенком между родственниками

Главное отличие договора мены, в котором будет участвовать несовершеннолетний ребенок (как и любое недееспособное лицо) – обязательная необходимость нотариального заверения.

То есть, если в предыдущем случае достаточно было просто подписать договор и на его основании внести изменения в право собственности, а нотариус был «по желанию», то тут уже он нужен обязательно.

Кроме того, к списку документов придется добавить разрешение от органов опеки. В остальном документы ничем не отличаются.

Договор мены долей квартиры с несовершеннолетним (образец)

Скачать образец договора обмены долями в квартире с несовершеннолетним ребенком

Налоги

Договор мены приравнивается к договору купли-продажи и потому платить налог нужно будет на общих основаниях: 13% от суммы продажи. И не важно, что фактически денег человек не увидел.

С точки зрения закона, такая операция равна той, при которой человек продает свою долю в квартире и на вырученные средства покупает другую долю.

Единственный вариант не платить налоги: выждать определенный срок.

  • 5 лет для большинства случаев.
  • 3 года для долей, полученных в качестве наследства, дарения или приватизации.

Вопросы обмена долей в квартирах между родственниками или другими лицами очень сложный с точки зрения законодательства и возможных проблем с совладельцами. Наши опытные юристы на бесплатной консультации прояснят наиболее часто возникающие вопросы. Они же могут выступать и в качестве представителей, контролируя все этап сделки с момента переговоров и до окончания регистрации в Росреестре.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: //ros-nasledstvo.ru/obmen-dolyami-v-kvartirah-mezhdu-rodstvennikami/

Обмен долями между родственниками 2020: способы, образцы и налоги

Как обменять доли в квартирах между собственниками?

Несмотря на популярное заблуждение о некоторых льготах, в действительности обмен долями между родственниками выполняется по стандартной процедуре.

Как и при совершении других сделок с недвижимостью требуется государственная регистрация объектов. Определенные обязанности по уплате налогов появляются у лица, получившего прибыль в ходе обмена.

Представленные ниже сведения помогут совершать подобные операции быстро, без ошибок и ненужных затрат.

Способы обмена

Общие данные трех юридически правильных вариантов обмена родственников долями приведены в таблице. По каждому пункту имеются определенные правила, установленные нормами действующего законодательства. При детальном изучении практических вопросов следует не нарушать права других собственников, а также не забывать о выполнении обязательств перед государством в области налогообложения.

Существенная экономия денежных средств при дарении – весомый аргумент в пользу дарения. Другим преимуществом является отсутствие требования о получении согласия других жильцов.

Однако следует учитывать, что налог не уплачивают только близкие родственники: супруги, дети, родители, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры. Но эти льготы не действуют при аналогичном оформлении собственности, например, между дядей и племянником.

Общие параметры других вариантов равнозначны. Важные детали приведены в следующих разделах.

Список документов

Оформление обмена долей родственниками завершается изменением записей в базе данных Росреестра. Для совершения этой процедуры через Многофункциональный центр подают следующие документы:

  • договор между сторонами с подробным описанием сути сделки, технических параметров перераспределяемых долей, адресами объектов недвижимости;
  • гражданские паспорта и другие документы для идентификации личностей;
  • брачные свидетельства, другие подтверждения родственных отношений;
  • справка из ЕГРН, содержащая сведения о долевом распределении, отсутствии обременений;
  • согласие органов опеки на проведение сделки для защиты прав недееспособных или несовершеннолетних граждан (родственников, других собственников);
  • паспорт объекта недвижимости с техническими данными;
  • кассовые документы, подтверждающие оплату государственной пошлины по действующим тарифам.

Кроме согласия супруга понадобится отказ других долевых собственников от приобретения соответствующих частей – при купле-продаже и мене. После изменения записей с обменом долями родственниками в государственной единой базе данных новые владельцы обращаются в управляющую компанию и товарищество собственников жилья для корректировки счетов.

При выборе любого способа родственного обмена следует оперировать только с равнозначными по форме собственностями объектами недвижимости. Заблаговременно приватизируют жилье. Не получится выполнить сделку, например, если одна из квартир занята одной из сторон по договору социального найма.

Преимущественное право собственников

Чтобы исключить опротестование сделки с недвижимостью в судебных инстанциях, нужна квалифицированная предварительная подготовка.

При мене и купле-продаже у других собственников получают согласие в письменном виде на проведение сделки, которое заверяют в нотариальной конторе по стандартной процедуре.

В обращении к ним приводят подробные условия продажи (обмена родственников долями). На получение ответа законом предусмотрен месяц. Если его нет, можно привлекать сторонних покупателей.

Скачать бланк уведомления можно здесь.

При дарении соблюдать преимущественное право не нужно – можно сразу оформлять договор.

К сведению! Права несовершеннолетних защищают органы опеки и попечительства. Без их согласия нельзя уменьшать долю ребенка, распоряжаться средствами материнского капитала. Соответствующее разрешение необходимо получить для завершения сделки с внесением новых записей в базу данных Росреестра.

Купля продажа

Два комплекта документов данной категории составляют и подписывают в трех экземплярах на каждый объект недвижимости, заверяют в нотариальной конторе. Два – покупателю и продавцу. Третий передают в Росреестр. Основные пункты обмена родственников долями – как в стандартном договоре купли продажи. Необходимы корректные описания:

  • сторон;
  • объекта недвижимости вместе со стоимостными и техническими параметрами;
  • процедуры сделки;
  • штрафных санкций и форс мажорных обстоятельств.

Скачать образец ДКП можно по этой ссылке.

Мена

Образец документа представлен ниже. С его помощью проверяют текст в процессе оформления обмена родственников долями. Для выполнения стандартной процедуры достаточно одного экземпляра, который подают в Росреестр.

С помощью этого договора можно пояснить особый порядок действий, когда оба объекта не являются приватизированными. В этом случае надо подготовить для последующей передачи в местную администрацию муниципальных органов власти следующие документы:

  • гражданские паспорта сторон;
  • имеющиеся договора социального найма с официальными разрешениями на право занимать определенную жилплощадь (ордерами);
  • справки о действительном составе семей;
  • согласие других родственников (собственников) на соответствующий обмен долями;
  • стандартные согласия органов опеки (для несовершеннолетних и недееспособных членов семей, зарегистрированных собственников);
  • письменные подтверждения отсутствия задолженности по коммунальным услугам.

Этот способ удобен тем, что администрация никак не проверяет равноценность объектов обмена родственников долями. Ответственные сотрудники уточняют правильность заполнения и состав поданных документов, не обращают внимание на финансовую составляющую сделки.

Действительные расчеты можно выполнить без оповещения государственных органов. Факт оплаты подтверждают распиской.

Для безопасных операций с безналичными переводами и бумажными купюрами следует пользоваться банковскими услугами – условным счетом и депозитарной ячейкой соответственно.

Законный отказ муниципальных органов власти допустим в следующих случаях:

  • здание (часть помещений) непригодно для проживания по действующим строительным нормам;
  • в период совершения сделки запланирован (выполняется) капитальный ремонт или снос дома;
  • объект недвижимости зарегистрирован по категории «служебный», поэтому не может быть передан в частную собственность;
  • один из участников обмена долями страдает опасным заболеванием, санитарные нормы запрещают (ограничивают) контакты с окружающими.

Загрузить договор мены можно по этой ссылке.

Дарственная

Нотариально оформляют два документа. В этом случае отсутствует база для налогообложения и соответствующие обязательства перед государством. Расчеты выполняют в процессе обмена долями по удобной для родственников схеме. Регистрацию завершают по стандартной методике регистрацией в Росреестре.

Скачать дарственную можно здесь.

Нотариус, ЕГРН, налоговая инспекция

При выборе любого из вариантов передачу долевой собственности оформляют через нотариальную контору. Дополнительное удостоверение подлинности документов и подтверждение дееспособности участников предотвратит лишние проблемы в ходе рассмотрения правомочности сделки в суде.

После подписания заверенного соглашения начинают регистрацию новых прав самостоятельно (через региональный МФЦ), либо поручают выполнение процедуры нотариусу. Росреестр не выполнит процедуру регистрации, если обнаружены ошибки при оформлении обмена родственников долями.

Отказ будет получен при наличии запретов и обременений. Для удостоверения в отсутствии ограничивающих факторов можно по типовому запросу получить развернутую справку.

Только после создания новой записи в базе данных ЕГРН операция с недвижимостью считается полностью завершенной.

Налог на полученный в ходе сделки доход выплачивают, если родственники желают обменять доли в квартирах даже с незначительной разницей в стоимости.

Эта обязанность отсутствует, если объект недвижимости является собственностью менее трех (пяти) лет с оформлением прав на владение до (после) 01.01.2016 г. соответственно. Заполненную декларацию в стандартном виде подают не позднее 30 апр.

следующей весны после года завершения данной операции. Оплату налогов можно сделать до 15 июля включительно.

К сведению! При подаче документов для государственной регистрации в ЕРГН выполняется проверка по отсутствию задолженностей по уплате налогов. Отмеченные выше обязательства следует исполнить до истечения предельных сроков, чтобы не задерживать полное завершение сделки.

Можно ли обменяться при вступлении в наследство

Законом не запрещены подобные операции. Однако непосредственное их выполнение допустимо только после вступления в права наследования с прохождением типовой процедуры нотариального оформления.

Далее придется подождать еще 6 месяцев, чтобы получить возможность распоряжаться объектом недвижимости без ограничений.

Этот стандартный срок необходим для удостоверения в отсутствии других претендентов на получение наследства.

На что еще обратить внимание

Особенно внимательно следует проверять обмен с долями квартир несовершеннолетних. Такие ситуации контролируют органы опеки и попечительства – для проведения обмена нужно получить их согласие. Проверяется равноценность передаваемой и получаемой части недвижимости для соблюдения интересов ребенка в полном размере.

Все перечисленные выше способы применяют на практике. Общие правила не дают особых преимуществ, если обмен долями выполняют родственники. Как и другие физические лица они обязаны выплачивать налог с полученной прибыли.

Вам также может быть интересна пошаговая инструкция продажи доли в квартире.

Ставьте лайки и репосты, добавляйте личные комментарии.

При необходимости – обращайтесь к дежурному юристу для получения квалифицированной консультации.

Источник: //ipotekaved.ru/oformlenie/obmen-dolyami-mezhdu-rodstvennikami.html

Обмен долями между родственниками: особенности и преимущества +

Как обменять доли в квартирах между собственниками?

Бытует мнение, что обменять возможно только имущество, находящееся в полной собственности, но это не так. Обменять можно даже долю в квартире при соблюдении определенных условий. Обмен долями в недвижимости между родственниками достаточно распространенная сделка.

Основное условие подобных сделок – должным образом оформленная доля в недвижимости и установленное право собственности на нее у владельца. Как показывает практика, чаще всего обмен происходит между долями в разной недвижимости, но законен и обмен долями в рамках одной квартиры, тем более, если эти доли отличаются размерам.

В подобной ситуации нет обязательного условия, что квартиры, доли в которых полежат обмену, должны располагаться в пределах одного населенного пункта. Можно законно обменяться долями в рамках одного города или даже разных населенных пунктов.

Нормативно – правовая база

Все сделки с жилой и нежилой недвижимостью регулируются Гражданским кодексом РФ. Этот документ регулирует и регламентирует основные этапы сделок и обязанности сторон.

Особенности договора обмена недвижимостью или ее частями раскрыты в статье 567 ГК РФ, кроме того при обмене с доплатой дополнительно взаимоотношения сторон будут регламентироваться и положениями ГК РФ, касающихся сделок купли – продажи.

Оформление обмена

Существует три основных способа произвести обмен долей между родственниками:

  • Договор мены. В этом случае заключается договор обмена долями, в котором прописываются обязанности и права всех сторон, участвующих в сделке, кроме того в тексте договора может быть отражена доплата при ее наличии.
  • Договор купли – продажи долей. Это более надежный способ защитить свои права в случае возникновения подобной необходимости. В этом случае заключается два договора о купле- продаже недвижимости. Каждый из участников сделки в одном договоре будет выступать покупателем, а во втором продавцом. Очевидным недостатком данного способа являются расходы на подготовку и регистрацию каждого договора, а так же необходимость уплаты подоходного налога по каждой сделке.
  • Договора дарения. Заключения двух договоров дарения между родственниками позволит обойти необходимость уплаты налогов, которые могут возникнуть в предыдущих случаях. Особенно актуален способ при обмене неравнозначных долей.

Для того чтобы законно оформить обмен долями потребуется заключить соответствующее соглашение. Договор об обмене долями составляется в количестве трех экземпляров, каждый из которых подписывается всеми сторонами, участниками сделки.

По одному  экземпляру остается у каждой стороны сделки, а третий экземпляр направляется в муниципалитет (в случае обмена долями на основании договора социального найма) или в отделение Росреестра (в случае обмена долями в приватизированных квартирах). Особое внимание стоит уделить форме договора и его содержанию.

В тексте договора обмена в обязательном порядке должна присутствовать следующая информация:

  • Наименование документа, дата и место его составления,
  • Персональная информация сторон договора – ФИО, данные паспортов, адреса по месту регистрации,
  • Подробные описания объектов недвижимости, выступающих предметами сделки, а также информация об их рыночной стоимости,
  • Пункт об отсутствии у сторон претензий друг к другу относительно качества предаваемых объектов,
  • Пункт об отсутствии на передаваемых объектах каких-либо обременений,
  • Пункт о разделении расходов, связанных с заключением договора и проведением сделки,
  • Информация о сроках, которые отводятся на физическое освобождение объектов недвижимости и переезд собственников,
  • Момент, с наступления которого договор вступает в юридическую силу,
  • Подписи сторон и их расшифровка.

Нужно ли получить согласие других собственников?

Наличие согласия на сделку от других собственников является обязательным условием сделки. Если они не согласны, то имеют приоритетное право на выкуп данной части недвижимости, они могут купить продаваемую долю по установленной продавцом цене. Если от покупки другие собственники отказываются, то владелец доли может распоряжаться ей на свое усмотрение.

Этапы сделки по обмену долями между родственниками:

  1. Получение разрешения от других собственников жилья. Для этого необходимо получить от них согласие на проведение сделки в письменном виде либо отказ от прав приоритетной покупки продаваемой доли.
  2. Получить письменные разрешения на осуществлении сделки от прописанных в квартире граждан.
  3. Проверить отсутствие долгов по уплате коммунальных услуг.
  4. После проведения выше перечисленных подготовительных к сделке этапов можно заняться поиском вариантов для обмена. Это можно сделать самостоятельно через объявления в интернете или в местных газетах, либо обратиться к услугам риэлторов.
  5. При нахождении удачного варианта для обмена все детали сделки обсуждаются и окончательные условиях выносятся в договор мены. Само договор можно составить самостоятельно, взяв за основу вот этот образец договора, либо воспользоваться услугами нотариуса или юриста.

ВАЖНО Обменять доли можно как в приватизированной квартире, так и в неприватизированной. Порядок и пакет документов будет несколько отличаться в том и в другом случае. Обменять долю в приватизированной квартире на долю в неприватизированном жилье (и наоборот) невозможно.

Обмен долями в приватизированных квартирах

В случае приватизированного жилья дополнительных согласований от третьих сторон не потребуется. Регистрация договора в этом случае будет проходить в Росреесте.

Подобные сделки не требуют привлечения нотариуса, но его присутствие может обеспечить законность сделки в случае возникновения спорных ситуаций в дальнейшем.

В этом случае к расходам по сделке, кроме оплаты государственной пошлины, добавятся расходы на услуги нотариуса.

Для проведения государственной регистрации потребуются:

  • Договор обмена, в котором в обязательном порядке указывается размер долей, их рыночная стоимость, характеристики объектов недвижимости, в которых они расположены,
  • Общегражданские паспорта всех сторон сделки,
  • Документы, на основании которых возможно установить родственные отношения между участниками сделки (свидетельства о рождении, регистрации брака и так далее),
  • Выписки из ЕГРП, которые будут подтверждением прав собственности на объекты обмена,
  • Нотариально заверенные согласия остальных собственников на заключение сделки,
  • Нотариально заверенное согласие супругов на сделку, если стороны сделки состоят в зарегистрированном браке,
  • Письменное согласие на сделку от органов опеки и попечительства, если в квартирах, участвующих в сделке, зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные граждане,
  • Выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов и обременений на недвижимость, участвующую в сделке,
  • Технические паспорта, поэтажные планы и экспликации домов, в которых располагаются обмениваемые доли.

Обмен неравными долями в приватизированных квартирах

Обмен долями, которые соответствуют друг другу по площади и стоимости, достаточно редкое явление. Чаще всего на практике случается обмен неравнозначными долями. В таком случае закон требует осуществление доплаты со стороны, которая получает большую долю. Обойти это требование возможно через передачу доли не через договор мены, а через оформление дарственной на ту и на другую долю.

В случае дарения размеры и стоимости долей не будут иметь никакого значения. В этом случае каждая сделка проводится  и регистрируется отдельно. Лучше для оформления данных типов сделок прибегнуть к помощи нотариуса, который сам подготовит документы, передаст их в Росреестр и по завершении регистрации выдаст сторонам свидетельства о переходе прав собственности и выписку из ЕГРП.

Обмен долями в квартирах, где прописанные несовершеннолетние дети

Законодательство РФ обязывает граждан соблюдать права несовершеннолетних при проведении сделок с недвижимостью.

Для этого существует обязательное требование для всех сделок с участием несовершеннолетних детей о получении разрешения на сделку от органов опеки и попечительства.

Без данного разрешения любая сделка, в которой нарушаются права и интересы несовершеннолетнего, может быть признана недействительной в судебном порядке.

Это касается не только детей-собственников недвижимости, но детей, которые просто зарегистрированы в квартире. Так, снятие с регистрационного учета ребенка в квартире, которая будет участвовать в сделке с недвижимостью, может послужить запретом на совершение сделки со стороны органов опеки.

Несовершеннолетние дети могут стать участниками обменной сделки при достижении ими 14-летнего возраста. Даже в этом случае потребуется разрешение органов опеки, а так же письменное согласие на сделку от родителей или попечителей.

В случае отсутствия выше перечисленных документов сделка будет признана недействительной.

Единственное исключение, которое не требует согласия родителей и органов опеки, это признание несовершеннолетнего полностью дееспособным до момента наступления возраста 18 лет.

Обмен долями по договору социального найма

Заключение договора обмена долями, которые находятся во владении на основании договора социального найма, фактически аннулирует предыдущий договор, именно поэтому требуется предоставить договор обмена в муниципалитет.

На его основании будут составлены новые договоры соцнайма о передачи жилья новым нанимателям. В данном случае заявление должно быть подано от всех владельцев долей в той и другой недвижимости, а не только от тех, кто непосредственно обменивается.

Новые договоры социального найма подготавливаются в срок до 10 дней с момента подачи заявления.

Кроме заявления в администрацию города потребуется подать следующие документы:

  • Копии общегражданских паспортов всех владельцев долей в той и другой квартире,
  • Ордера на право вселения и разрешение администрации на вселение в жилье,
  • Справки о составе семей для каждой квартиры,
  • Письменное согласие на обмен от нанимателей, которые не участвовали в обмене,
  • В случае проживания в квартире несовершеннолетних или недееспособных лиц – разрешение от органов опеки и попечительства,
  • Выписки с лицевого счета квартиры об отсутствия долга по коммунальным платежам.

Как провести обмен долями, если доли не равны?

Для администрации размер долей при обмене не имеет никакого значения. Стороны договора чаще всего решают этот вопрос с помощь суммы доплаты.

Вопрос доплаты по сделки – это вопрос договоренности между сторонами, который не отражается с юридической точки зрения в процессе оформления сделки.

Это может быть отдельный договор о передаче денег в  установленные сроки от одной стороны к другой, которые не требуется передавать в администрацию. Сам факт передачи денежных средств стоит зафиксировать через написание расписки в получении денег.

Причины отказа в обмене со стороны администрации

Органы местной администрации имеют право отказать в проведении обмена в нескольких случаях (статья 73 ЖК РФ):

  • Одно из помещений находится в аварийном состоянии,
  • Существует решение суда о закрепленном праве на использование жилья,
  • Дом, в котором расположена одна из квартир, находится в плане на снос,
  • Наличие у одного из участников сделки хронического заболевания, которое опасно для окружающих людей,
  • Один из домов нуждается в проведении капитального ремонта,
  • Одна из квартир имеет статус служебного жилья, а, следовательно, не может выступать объектом сделки.

Если причина отказа в обмене долями не соответствует выше перечисленным, то дальнейшее решение вопроса возможно только в судебном порядке.

Уплата налогов при заключении сделки обмена долями

Фактически сделка обмена представляет собой две сделки купли-продажи, которые были объединены в одну. Налоги с данной сделки должна уплатить та сторона, которая получила в ходе сделки с нее доходы. При расчете суммы налога по сделке обмена долями в квартире, стоит помнить про наличие налогового вычета, а так же те условия, которые полностью освобождают собственников от уплаты налогов.

От уплаты подоходного налога могут быть освобождены собственники, при наличии одного из следующих условий:

  • Доля в квартире принадлежит собственнику на правах собственности более 5 лет,
  • Рыночные цены обмениваемых долей равны.

Как правильно рассчитать налог при продаже долей мы уже рассматривали в отдельной статье. Кратко напомним, что налогооблагаемой базой выступает только разница между стоимостями долей, от которой рассчитывается подоходный налог равный 13%. Налогооблагаемая база может быть уменьшена за счет учета расходов на покупку продаваемой доли или за счет использования имущественного вычета.

ВАЖНО: полученные доходы от покупки (обмена) доли должны быть задекларированы и поданы в ФНС до 30 апреля следующего года за годом покупки (обмена). Декларация о доходах подается только в случае, если доля была в собственности менее 5 лет.

//www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Таким образом, порядок обмена доля в недвижимости между родственниками полностью идентичен общему порядку обмена долям. Для получения преимуществ близкие родственники могут воспользоваться другим способом – заключением двух договоров дарения, что освободит их полностью от уплаты налогов.

Источник: //iuristonline.ru/imushestvo_finansi/kak-obmenyat-doli-v-raznyh-kvartirah-mezhdu-rodstvennikami-video-ot-avtoritetnyx-ekspertov.html

WikiRussJurist.Ru