Как оформить договор подряда с одновременной покупкой земельного участка?

Ключ к успеху при продаже земельных участков с подрядом – Vesco Group

Как оформить договор подряда с одновременной покупкой земельного участка?

Приветствую вас, уважаемые читатели! В предыдущих статьях я рассказывал об истории участков с подрядом, а также проводил анализ рынка земельных участков с обязательным подрядом. Сегодня мы поговорим о том, каковы основы успешного существования такого  формата как земельные участки с подрядом в текущих реалиях.

Транспарентное ценообразование

Покупатель должен четко понимать, за счет чего формируется окончательная стоимость. Он в любой момент должен иметь возможность сравнить этот продукт с конкурентными предложениями.

Цена за сотку должна быть конкурентоспособной по сравнению с участками без подряда, а стоимость строительства должна быть рыночной, как если бы клиент обратился в строительную компанию. Состав объекта и базисные условия строительства должны быть открыты и схематично изложены.

  Общая стоимость продукта должна быть меньше, чем стоимость готового дома при прочих равных.

Рассрочка или ипотечное кредитование

Одной из основных причин популярности участков без подряда стала возможность «не влезая в долги» разбить и самостоятельно контролировать свои финансовые вложения в будущий дом.

Зачастую, стоимость земельного участка, особенно в сегменте эконом-класса составляет не самую большую долю от всех затрат на готовый объект под ключ. Поэтому многие покупатели обладают средствами на покупку участка, а строиться либо вообще не планируют, либо планируют в отдаленном будущем.

К сожалению, таких покупателей слишком много — они-то и формируют критическую массу, которая превращает поселок в вечную стройку, таким образом, они сами загоняют себя в «ловушку неликвидности», то есть становятся собственниками земельного участка, который крайне затруднительно реализовать.

Для обладания ликвидным объектом, который можно продать более оперативно, а можно просто жить, необходима вся сумма. Получить такой продукт в рассрочку или с использованием ипотечного кредитования было бы более обоснованным решением, нежели вложения в пустой участок в «долгостроящемся» поселке.

Более того, беспроцентная рассрочка на этап  и строительства просто необходима и является неотъемлемым условием продажи земельных участков с подрядом — это больше даже психологический момент для покупателя.

Важно отметить недавнюю тенденцию рынка ипотечного кредитования — некоторые банки стали выдавать ипотечные кредиты не только на землю или готовый дом, но и на оплату подряда в случае аккредитации строительной компании.

Опыт и репутация застройщика

У начинающей девелоперской компании вряд ли есть шансы преуспеть в этом сегменте рынка.

Наверное, только крупные компании, которые только выходят на рынок загородной недвижимости (скорее из-за необходимости и наличия непрофильных земельных ресурсов нежели ради построения долгосрочного бизнеса — ВТБ, Итера, Зенит, Открытие), могут затмить опасения покупателей своей профильной деятельностью и масштабом.

Но и в крупных компаниях возможны проволочки и затягивания сроков. Если же девелопер без имени и без портфолио, то здесь не обойтись без построенных примеров домов в полностью завершенной части поселка.

Идеальная ситуация для продажи земельных участков с подрядом — это реализация второй очереди при уже полностью построенной и реализованной первой очереди поселка или соседнего поселка со схожими характеристиками, особенно если там уже сформирован вторичный рынок, с которым клиент будет сравнивать предложение в новой очереди.

С этой точки зрения показателен опыт одного из лидеров рынка — Villagio Estate (Корпорация Инком). Они возят клиентов по готовым поселкам Гринфилд и Риверсайд, предлагая свои последние дома или дома на вторичном рынке, а затем показывают, что клиент сможет получить то же самое, но на 20-30% дешевле через 2-3 года в новых строящихся поселках Миллениум и Мэдисон Парк, Монтевиль, которые еще и на порядок лучше. Рецепт, который работает!

Земля должна быть оформлена на клиента после ее оплаты

без привязки к оплате строительного подряда. Боязнь девелоперов в том, что клиент, подписав договор купли-, в продажи и оформив на себя землю, в будущем «соскочит» с подрядного договора, привела к тому, что девелоперы стали практиковать схему переоформления земельного участка на покупателя после 100% оплаты контракта.

А поскольку взаимоотношения с момента их начала и до 100% оплаты нужно как-то юридически регулировать, то родилась такая распространенная форма как договора соинвестирования.  Такие договора по индивидуальным домам не регулируются 214 ФЗ и не подлежат регистрации. Но потенциальные покупатели и их юристы очень не любят такие схемы.

  Покупатель хочет максимального количества гарантий, одной из которых является собственность на землю после ее оплаты.

А для стимулирования выполнения клиентом своих обязательств по финансированию подрядных работ нужно использовать другие механизмы — договор подряда с авансом, правила проживания или договор на эксплуатацию, оформление дома как незавершенного строительства и продажа его по предварительному договору с невозвратным задатком.

Сроки завершения строительства дома

должны совпадать или быть позже завершения общих работ в поселке и прокладки коммуникаций. Более идеальна ситуация, когда эти работы уже завершены, но в новых проектах чаще бывает наоборот.

Клиенты, рассматривающие возможность покупки земельного участка с подрядом по статистике дольше принимают решение о покупке. Это означает, что от момента первого просмотра поселка до принятия окончательного решения о покупке может пройти 4-8 месяцев.

Это тот срок, за который в поселке (по мнению покупателя) должны произойти серьезные движения в сторону воплощения в жизнь той картинки, которую ему рисуют при первой встрече. Если есть признаки несоблюдения застройщиком заявленных сроков, то еще один повод повременить с покупкой.

Ажиотажа среди покупателей удается добиться в текущих реалиях единичным застройщикам, либо предлагающим какой-то уникальный продукт, за который цепляется отложенный спрос, либо применяющим активный демпинг на начальном этапе и в сегменте эконом-класса.

В проекте должны работать супер профессиональные и опытные продавцы с супер-мотивацией

Обещания — самый сложный продукт для продажи. Поэтому при запуске проекта, предполагающего продажу земельных участков с подрядом, необходимо иметь такого замотивированного сотрудника. Это непростая задача, но ее необходимо решить,  причем до запуска проекта.

Также на эту тему предлагаю вам посмотреть мое видео:

Источник: //vesco.ru/rieltor/klyuch-k-uspexu-uchastkov-s-podryadom/

Участок без подряда и с подрядом: что это значит

Как оформить договор подряда с одновременной покупкой земельного участка?

Время чтения 5 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Земельный участок без подряда является неофициальным понятием, которое подразумевает возведение на предоставленном наделе частного дома по собственному усмотрению и проекту. В этом случае владелец участка возводит частный дом без участия застройщика, и обязан соблюдать только законодательные стандарты и правила.

Что такое участки с подрядом

Гражданское законодательство определяет подряд как одну из разновидностей сделок, при которых по заданию заказчика выполняются определенные работы (в том числе комплекс работ по возведению частного дома). Приобретение надела с подрядом подразумевало следующие условия:

  1. предприятие-застройщик выкупало у муниципальных органов определенные территории, на которых планировалось возведение домов по единому проекту или с соблюдением общих правил;
  2. граждане могли приобрести землю на указанных территориях только при одновременном заключении договора подряда с застройщиком, что существенно повышало общую стоимость земли и будущей недвижимости;
  3. поскольку земля фактически находилась в собственности застройщика, без заключения договора подряда на возведение дома получить участок было невозможно.

Данная форма сделки с землей имела ряд преимуществ и недостатков. Ключевым достоинством участка с подрядом являлось выполнение всех работ в рамках единого договора, после чего гражданин приобретал не только право собственности на землю, но и новый дом.

Возведенное жилье соответствовало типовому проекту указанного застройщика, подчинялось общему архитектурному замыслу в пределах квартала или населенного пункта.

Все работы выполняются на условиях «под ключ», а граждане могут самостоятельно оформлять лишь внутренне пространство частного дома.

В состав основных недостатков такого варианта приобретения земли входят:

  • существенно увеличенная стоимость земли и недвижимости, поскольку застройщик фактически диктовал ценовые условия сделки и контролировал ход выполнения всех строительных работ;
  • граждане не могут самостоятельно заключать договор на возведение дома или использовать иной архитекторский проект, отличающийся от условий застройщика;
  • гражданам приходится соблюдать сроки возведения недвижимого объекта, которые зафиксированы в договоре подряда (если одновременно застраивается вся территория, сроки завершения работ могут значительно затягиваться);
  • при оформлении участка в собственность граждане вынуждены оплачивать застройщику и стоимость будущей недвижимости, а при банкротстве строительной организации несли риск потери вложенных денежных средств.

Учитывая указанные риски, приобретение участков с подрядом в настоящее время существенно утратило свою популярность.

Застраховаться от потери инвестированных средств можно лишь тщательной проверкой договора и финансового состояния застройщика, для этого целесообразно обратиться к профессиональному юристу.

Для максимальной гарантии безопасности сделки добросовестные застройщики оформляют договоры страхования гражданской ответственности, что позволяет гражданам вернуть вложенные деньги за счет страховых компаний.

Что такое участки без подряда

Застройщики или иные правообладатели могут продавать участки гражданам и без одновременного оформления договора подряда. В этом случае никаких обязательств по возведению частного дома силами конкретного застройщика не возникает, граждане сами определяют сроки работ и способ строительства.

К основным преимуществам такого способа получения земли можно отнести:

  1. возведение индивидуальных домов может осуществляться собственными силами или любой сторонней организацией, что существенно снижает сумму расходов на проведение работ;
  2. граждане не должны соблюдать единство архитекторского проекта на территории населенного пункта, допускает выбор любого частного или заказанного техпроекта;
  3. граждане имеют возможность сами определять продолжительность работ, которая будет зафиксирована в рамках самостоятельного договора со сторонней организацией;
  4. граждане, купившие участок без подряда, практически устраняют любые риски потери денежных средств – нанятому подрядчику оплачивается только аванс, тогда как окончательный расчет производиться после фактического завершения строительства.

Возможность повлиять на срок завершения работы и контролировать все расходы на приобретение стройматериалов обуславливают популярность такого варианта оформления прав на землю.

Порядок закрепления прав на земельный надел, с подрядом или без него, практически не содержит различий – на участок изготавливается межевой план, оформляется договор купли-продажи, после чего происходит регистрационная процедура в службе Росреестра. Тем не менее, при продаже участка с подрядом, подписание заказчиком договора купли-продажи на землю будет зависеть от одновременного оформления подрядного соглашения с перечислением денежных средств.

Поскольку в законодательных актах напрямую отсутствует норма о приобретении участка с подрядом, застройщики фактически вправе включать в договоры любые условия по собственному усмотрению.

Например, крайне нежелательно подписывать договор на приобретение земельного надела с подрядом при полной предоплате за выполнение работ.

При покупке земли без подряда в договоре определяется только цена самого участка, стоимость иных работ или услуг не является предметом сделки.

Подрядное соглашение не подлежит регистрации в службе Росреестра.

По этой причине покупка надела с подрядом может осуществляться двухэтапной регистрацией – сначала в отношении договора на землю, а затем на объект недвижимости, введенный в эксплуатацию.

Также стороны вправе оформить договор с одновременной регистрацией прав на землю и возведенное здание сразу после подписания акта о вводе в эксплуатацию.

Источник: //law03.ru/land/article/uchastok-bez-podryada-i-s-podryadom

Строительство загородного дома на участке с подрядом: сколько нужно договоров. Оформляем отношения с подрядчиками и застройщиками. 5 типичных и обидных ошибок

Как оформить договор подряда с одновременной покупкой земельного участка?

Приобретение участка с подрядом точно так же связано с бюрократическими процедурами, как и покупка городской квартиры. И относиться к ним надо серьезно, чтобы ничто не аукнулось в будущем. Между тем иные покупатели загородной недвижимости очень неважно подкованы юридически и нередко попадают впросак.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Бумажные неформальности

Считается, что приобретение участка с подрядом избавляет покупателя от неусыпного контроля за строительством своего дома и нервотрепки, связанной с подведением и подключением коммуникаций.

Кроме того, покупатель избавлен от сбора всевозможных разрешений — вся документация к началу работ уже готова.

Это, действительно, во многом так, но все же слепо доверять компании, у которой вы покупаете землю и которая обещает построить вам дом, не стоит.

Прежде чем дело дойдет до приятных хлопот, связанных с новосельем, необходимо заключить сделку. В законах вы не найдете таких понятий, как купля-продажа земельного участка с подрядом и купля-продажа участка без подряда. Хотя практически любое объявление о продаже земли в коттеджных поселках сопровождается этими фразами.

«По факту покупатель должен заключать с продавцом два договора, – рассказывает Олег Сухов, адвокат «Юридического центра адвоката Олега Сухова», – один – на покупку земельного участка, а другой – договор строительного подряда».

В том случае, когда приобретается участок с готовым домом, введенным в эксплуатацию, подписывается договор купли-продажи.

В договоре подряда прописываются параметры будущего дома максимально подробно: площадь, высота потолков, количество и качество стеклопакетов, а также материалы, которые будут применяться при строительстве (дерево, пластик), возможно – технологии. Конечно, обязательно оговаривается наличие и качество коммуникаций: сколько электричества должно быть и какой силы, особенности систем водоснабжения и канализации.

По мнению Сергея Поправки, директора юридического департамента Penny Lane Realty, особых нюансов у договоров, которые заключаются на первичном загородном рынке, нет.

А правила, которыми следует руководствоваться при их подписании, общие – необходимо внимательно читать текст договора, уяснить, все ли фактические положения (наименование объекта, цена, сроки его передачи покупателю и т.п.) соответствуют желаемому покупателем и обещанному продавцом.

Очевидно, что при приобретении участка с подрядом следует особое внимание уделять репутации застройщика – ведь деньги передаются сейчас, а объект будет построен лишь в будущем.

А адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова») выделил четыре основных риска при приобретении участков с подрядом:

– несоблюдение сроков строительства;

– расходы сверх стоимости контракта;

– низкое качество работ;

– непредоставление, непереоформление земельного участка со строением.

Поэтому юрист советует в договоре подряда прописать сроки завершения строительства и возможные санкции за несвоевременное выполнение условий со стороны как подрядчика, так и заказчика и контролировать работы по согласованному с застройщиком графику. 
 

«Но, как правило, при возникновении споров или недовольства со стороны покупателя застройщик пытается все эти вопросы снять без применения санкций – или доделать какие-либо работы, или договориться с покупателем», – говорит Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп».

Вожделенные коммуникации

Сегодня на рынке загородной недвижимости Подмосковья представлены предложения земельных участков как с подведенными коммуникациями (электричеством, водой, природным газом и др.), так и без них. Во втором случае покупателю придется уже следующим этапом заключать договор на их подведение и оплачивать стоимость работ.

Договор, в котором оговаривается подведение коммуникаций, может называться по-разному: договор на оказание услуг по подведению коммуникаций, просто договор на оказание услуг или гарантийное письмо о предоставлении права подключения к коммуникациям.

«Главное, в договоре должен быть список всех коммуникаций и сроки их проведения, – предупреждает Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

– Застройщик несет ответственность за нарушения сроков строительства, за любое действие, повлекшее за собой утрату, порчу стройматериалов, за выявленные недоделки в процессе работы. Это обязательно указывается в договоре».

Сергей Поправка (Penny Lane Realty) обращает внимание и на то, что конкретные фактические условия, описывающие коммуникации, прописываются обычно в приложениях к договору.

Договоры на подводку коммуникаций заключаются, как правило, с несколькими организациями, ведь газ, воду и, например, электричество подводят совсем разные подрядчики.

Дополнительную ответственность подрядчики в договорах в большинстве случаев не прописывают, поэтому заказчику приходится довольствоваться теми нормами об ответственности, которые имеются в законодательстве.

Однако надо иметь в виду – если в договоре и фигурирует ответственность застройщика по срокам, то это вовсе не значит, что он будет свято придерживаться графика.

Любимая отговорка застройщика: «я не виноват, резину тянут государственные структуры», без которых нельзя обойтись, подключая электричество, воду и газ, замечает Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры».

Платежи сразу и в рассрочку

Важный момент – график и схема платежей. Здесь допустимы два варианта: полная оплата по договору подряда сразу или поэтапная, когда заказчик авансирует какой-то этап строительства и прописывает это в отдельном приложении договора.

Например, первый этап – строительство коробки, второй этап – подведение коммуникации, вывод канализации, третий этап – установка окон, четвертый этап – проведение электричества и т.д.

«В вопросах финансирования строительства работ закон предоставляет свободу сторонам договора, главное, чтобы была указана «конечная» цена», – говорит Софья Соколова («Качкин и Партнеры»).

Но как отметил Дмитрий Котровский («Химки Групп»), все же чаще при строительстве дома практикуется стопроцентная предоплата всех работ, а приемка этапов оформляется актами.

На практике в процессе строительства возможны изменения в проекте, и смета оказывается другой. И застройщик имеет право требовать деньги сверх оговоренных в том случае, если это предусмотрено в договоре подряда, – подчеркивает Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Например, возможно увеличение стоимости строительства, если изменена проектная документация на дом, когда договор уже подписан. Если вносятся изменения в проект дома, то между подрядчиком и заказчиком подписывается дополнительное соглашение к договору подряда, в котором описываются изменения в проекте дома, а также изменение стоимости.

«Как правило, стороны договариваются о предоплате», – отмечает эксперт.

Самые распространенные ошибки

Практика показывает, что покупатели, заключающие сделки на покупку участка с подрядом на строительство дома, далеко не всегда подкованы юридически, поэтому нередко допускают ошибки. В числе самых типичных ошибок Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова») назвал следующие:

– люди заключают сделку с продавцом, у которого отсутствуют необходимые документы на землю и на строительство;

люди не знают, что ход строительства все же надо контролировать, даже если вы берете участок с подрядом. Необходимо сразу определиться с таким контролем и привлечь независимого эксперта (подробнее об этом – в статье «Строим загородный дом. Кто будет следить за процессом? Выбираем самого грозного и неподкупного контролера. Выводим халтуру на чистую воду!»);

– сторонами четко не оговариваются сроки и затраты на строительство;

– существует мнение, что обязательный подряд позволяет значительно сэкономить денежные средства. Это не совсем так, все-таки строительство на участке без подряда в ряде случаев обходится значительно дешевле;

– от себя добавим, что в таком деле, как строительство дома, надо поменьше заключать устных договоренностей и больше прописывать их на бумаге.

Как проверить, принадлежит ли в самом деле земельный участок, который вам показывают на «смотринах», этой компании или нет? Чтобы убедиться в том, что продавец имеет к земельному участку непосредственное отношение и его права на землю ничем не ограничены, а сам участок не находится под залогом или обременением, необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данную выписку можно получить в Управлении Федеральной регистрационной службы. «Информация о принадлежности является открытой, и выписку можно получить в том числе и через интернет, заплатив лишь небольшую госпошлину», – уточняет Софья Соколова («Качкин и Партнеры»).

Кроме того, к перечню документов, которые обязательно нужно проверить перед совершением сделки, относятся: свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю; кадастровый паспорт земельного участка; документ – основание получения свидетельства о государственной регистрации права (постановление главы администрации, свидетельство о совершении нотариальных действий, договор купли-продажи, договор дарения и др.) «К моменту подписания договора с покупателем у строительной компании должны быть оформлены проектные документы на строительство и разрешение на строительство», – добавляет Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Резюме портала www.metrinfo.ru

Покупка участка с подрядом на строительство – не менее ответственная процедура, чем приобретение квартиры. А от того, как правильно заключены договоры,  зависит то, что в итоге получит покупатель: красивый дом или кучу проблем и судебные разбирательства.
 

Источник: //www.MetrInfo.ru/zakon/articles/stroitelstvo-zagorodnogo-doma-na-uchastke-s.100061.html

Покупка участка с подрядом: плюсы и минусы

Как оформить договор подряда с одновременной покупкой земельного участка?

Среди сегодняшних предложений объектов в коттеджных поселках вариант «участок + договор строительного подряда» – явление по-прежнему популярное: к договору купли-продажи участка «в нагрузку» предлагается подряд на строительство коттеджа. Как избежать сложностей, выстраивая договорные отношения с «навязанным» подрядчиком?

Услуга строительного подряда, конечно, ограничивает заказчика. Он вынужден выбирать только проекты и предложения из ассортимента той компании, которая развивает поселок. С другой стороны, сейчас большинство застройщиков предлагают проекты на разный вкус и бюджет.

Собираетесь строить дом? Посмотрите наш каталог земельных участков в пригородах Петербурга и Ленинградской области

Без стилевых разногласий

Поселки, которые застраиваются одним застройщиком, обычно выигрывают по ряду показателей у тех проектов, где застройка «самостийная». Во-первых, здесь все-таки подбираются какие-никакие цветовые решения, предлагаются типовые аксессуары и стандартные ограждения участков.

В некоторых случаях в коттеджном поселке предлагают выбор: одни участки продаются только с подрядной «нагрузкой», другие – без. Здесь главное, чтобы участки разных форматов не перемешивались. Правильный подход – такой, при котором одни кварталы выделяют под «подрядные» дома, другие – допускают свободную застройку.

Комплексный подход

Впрочем, в большинстве случаев заключение договора подряда с компаниями, аккредитованными застройщиком поселка выгодно клиенту тем, что позволяет сэкономить деньги.

Часто будущий домовладелец уверен, что, организовав тендер среди строительных организаций и частных бригад, найдет самое привлекательное по цене предложение.

Но, как правило, «чужим» строителям приходится нести дополнительные расходы на логистику, организацию быта рабочих, их переезд со стройки на стройку.

В этом отношении они оказываются в проигрышном положении по сравнению с фирмами, которые осваивают данный массив централизованно.

Другое дело, что и с «навязанными» строителями тоже случаются проколы. Поэтому и за теми, и за другими нужен глаз да глаз.

И если договор строительного подряда, предложенный девелопером проекта, подписывается вместе с договором купли-продажи участка, что называется, впопыхах, без должного изучения проектно-сметной документации (она является неотъемлемой частью договора), проблем также может оказаться хоть отбавляй.

Надо продумать нюансы

Если вместе с покупкой земельного участка девелопер предлагает услуги «дочерней» или «братской» строительной организации – это не ограничение прав и свобод будущего домовладельца, а возможность централизованного решения всех задач, связанных с организацией застройки массива.

Обременение в виде подряда дает возможность спросить за сроки и качество строительства, предоставляет относительную свободу выбора материалов, проектных решений и технологий.

Кроме того, потенциальный домовладелец может быть уверенным в том, что строительство на соседних участках будет в большей или меньшей степени соответствовать регламентам застройки (всего этого нет, когда предлагаются участки для самостоятельного освоения).

Хотя вероятность «выпадения» из принятых «соучастниками» проекта норм, правил и сроков строительства в сегменте «участок + подряд» заметно выше, чем в коттеджных поселках с готовыми домами.

Еще один возможный плюс такого проекта – продуманные решения при прокладке сетей и дорог, их централизованное строительство единым подрядчиком и, как следствие, относительно невысокие по сравнению с другими вариантами расходы на ремонт и эксплуатацию. Системами водопровода, канализации и отопления в таких массивах тоже, как правило, занимаются аккредитованные подрядные организации. Стало быть, и здесь есть, с кого спросить.

Теперь пришла пора сказать о минусах. Если по каким-либо причинам качество работы «прикрепленного» подрядчика не устраивает, отказаться от его услуг может оказаться непросто. Стало быть, перед заключением соглашения  нелишне будет все внимательно изучить.

В сегодняшней практике юридическое оформление покупки объекта «участок + подряд» допускается несколькими способами.

Девелопер может предложить вам заключить предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости (с оформлением в собственность по факту готовности и приемки в эксплуатацию), либо договор купли-продажи с отлагательными условиями.

Но и в том, и в другом случае вы становитесь полноправным собственником только по завершении строительства.

Правда, сегодня больше распространен вариант, когда вы становитесь собственником участка сразу, но, заключая договор купли-продажи, принимаете на себя обязательство (опять-таки прописанное в договоре) заключить договор подряда на строительство с компанией, указанной продавцом. Девелоперы стараются защитить свои интересы, предусматривая высокие штрафные санкции за расторжение договора подряда, вплоть до возможности обращения взыскания на купленный участок.

Поэтому покупателю необходимо внимательно прочитать пункты, в которых прописываются обязательства подрядчика и, в случае если что-либо в них не устраивает, внести свои коррективы. Впрочем, если вы не юрист и у вас есть сомнения в квалификации или порядочности ваших контрагентов, то все договоры, которые вам предлагают подписать, желательно показать независимым экспертам.

Ключевой вопрос: кто строит?

Если продавец участка и строительная организация – одно и то же юрлицо, то ключевой вопрос здесь всего один: его репутация.

В этом случае не нужно просить лицензий (для строительства коттеджей они не нужны), а информация о членстве компании в профессиональных саморегулируемых организациях едва ли вам о чем-нибудь скажет.

Гораздо полезнее узнать отзывы тех, кто уже пользовался услугами данной организации.

Если продавец участка и подрядчик «не совпадают», их отношения должны подтверждаться договорами о совместной деятельности, либо договорами строительного подряда. Такие варианты дают повод более внимательно изучить договорную базу и требовать подтверждения полномочий тех лиц, от имени которых подписывается договор.

Движемся дальше.

В предлагаемом контрагентами договоре строительного подряда нас должны интересовать пункты, обязывающие строительную организацию отвечать за качество, не менять в одностороннем порядке цены в процессе строительства и соблюдать оговоренные сроки.

Если со всем этим имеются проблемы, а вы можете обосновать их документально, у вас появится возможность сменить подрядчика, не «попадая» на штрафные санкции, а также обеспечить себе хорошие шансы выиграть судебный процесс (если до этого все-таки дошло).

Источник: //Zagorod.Spb.ru/articles/4979-pokupka_uchastka_s_podryadom_plyusy_i_minusy

Участки с подрядом возвращаются на загородный рынок

Как оформить договор подряда с одновременной покупкой земельного участка?

Словосочетание «участок с подрядом» или «без подряда» содержится в любом объявлении о продаже земли в поселке. Первый случай означает заключение контракта на строительство дома. Покупатель должен выбрать вариант из каталога проектов, предложенных застройщиком, и воспользоваться услугами его подрядной организации. 

Коттеджный поселок Лосиный Остров

Как говорит Илья Ануров, генеральный директор RCF Capital Trust, про­цедуры приобретения участка и оформления подряда могут быть прописаны в едином договоре.

«Это выгоднее для продавца, ведь в таком случае не обязательно разграничивать платежи за участок и подряд. Рисков того, что покупатель заплатит за участок, но потом откажется от услуг подряда, меньше», — объясняет эксперт.

Впрочем, в современной практике загородного рынка документ о купле-продаже земли и договор подряда чаще подписывают отдельно. «В этом случае у девелопера рисков больше.

После того как участок будет размежеван и оформлен в собственность покупателя, нужно будет приступать к строительству. Однако клиент может по тем или иным причинам отказаться от подрядных услуг.

Штрафные санкции в подобных случаях предусмотрены далеко не всегда — эта мера может изначально отпугнуть покупателя от заключения договора подряда», — продолжает И. Ануров.

Особенности покупки

Основной плюс приобретения земельного участка с подрядом состоит в том, что покупатель освобождается от необходимости тратить время на строительство дома, подводку и подключение коммуникаций. Немаловажно и то, что в этом случае клиент избавлен от сбора всевозможных разрешений — вся документация к началу работ уже готова.

Еще об одном плюсе: изначально известно время реализации проекта. На самом деле в идеале застройщик должен соблюдать все сроки работ по договору. Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер», считает, что при взаимодействии с надежным застройщиком так и бывает, особенно если в поселке уже сданы более ранние очереди строительства.

Тогда риски недостроя и затягивания сроков существенно снижаются.

Однако может оказаться и так, что владельцу участка придется самому разбираться со строительной фирмой, решая вопросы соблюдения сроков работ и качества их выполнения.

По словам Александра Дубовенко, директора по развитию компании GOOD WOOD, известны случаи, когда подрядная организация собирала с заказчиков деньги и исчезала. Покупатели, естественно, направляли претензии к девелоперу и даже обращались в суд.

Но по документам одна компания продает надел, вторая заключает договор строительного подряда на участке заказчика, и две эти стороны никак не связаны. Продавец земли никакую ответственность за подрядчика не несет. Поэтому А.

 Дубовенко рекомендует потребителям руководствоваться не только ценой, но и репутацией застройщика. «Компания должна быть известна на рынке, иметь опыт девелопмента не одного загородного объекта», — объясняет эксперт.

Главным минусом приобретения участка с подрядом эксперты назвали то, что, если качество работы не устраивает заказчика, разорвать отношения с подрядной организацией с юридической точки зрения довольно сложно.

Как объясняет Александр Коваленко, коммерческий директор Uniparx Service, покупатель, конечно, может потребовать переделать работу. Однако продавец далеко не всегда согласится, ведь для него это означает дополнительные расходы на стройматериалы и оплату труда бригадирам.

Бывали ситуации, когда дело доходило до суда, и стороны выясняли отношения годами.

Предложения участков с подрядом
  во всех сегментах по направлениям

Направление

Кол-во участков

Алтуфьевское

11

Боровское

30

Варшавское

15

Волоколамское

208

Горьковское

1

Дмитровское

747

Егорьевское

68

Ильинское

0

Калужское

212

Каширское

172

Киевское

324

Куркинское

0

Ленинградское

83

Минское

81

Можайское

25

Новорижское

1561

Новорязанское

66

Пятницкое

119

Рогачевское

0

Рублево-Успенское

52

Симферопольское

168

Щелковское

97

Ярославское

124

ВСЕГО:

4164

Источник: Penny Lane Realty

По этапу

При покупке участка с подрядом возможно два варианта оплаты: единовременное погашение всей суммы по договору или поэтапные взносы. В последнем случае размер первого платежа, как правило, составляет 30–50% от общей стоимости контракта. Оставшуюся сумму разбивают на три — пять взносов по 5–25% каждый и выплачивают в течение полугода-года.

«Продавец обычно привязывает платежи к конкретным срокам вне зависимости от того, что будет сделано к этому времени на участке. Для покупателя это риск, ведь может получиться так, что он выплатит всю стоимость контракта, а строительство дома на тот момент будет находиться в зачаточном состоянии», — предупреждает А. Коваленко.

Генеральный директор компании «Загородный Проект» Андрей Васильев советует заказчику добиваться того, чтоб платежи были связаны с этапами строительства — фундаментом, стенами, отделкой и т. п.

По его словам, нормальная практика, когда оплата зависит от завершения тех или иных работ на объекте.

В этом случае в договоре прописывают график, и покупатель авансирует начало следующего этапа возведения дома, а по мере его завершения производит дальнейшие выплаты.

Без риска не бывает

Эксперты предупреждают покупателей о трех основных рисках при приобретении участков с подрядом: несоблюдении сроков строительства, расходах сверх стоимости контракта и низком качестве работ.

В договоре подряда должны быть прописаны все сроки сдачи и возможные санкции за несвоевременное выполнение условий со стороны как подрядчика, так и заказчика (например, передача для строительства земельного участка, оплата за подряд и т. д.).

Эксперты рекомендуют контролировать работы по согласованному с застройщиком графику.

То же относится и к срокам подведения коммуникаций к поселку, прокладке их непосредственно на участок. Правда, эта часть работ во многом зависит от госструктур и сложно поддается контролю. Основной совет, который дают эксперты: постараться проверить информацию о получении техусловий на инженерное оборудование и предполагаемые сроки работ до подписания всех договоров.

Обычно цена фиксируется на момент заключения контракта, особенно если деньги внесены единожды. Но бывает и так, что застройщик требует от покупателя доплаты сверх суммы, указанной в договоре подряда.

Например, по словам А.

 Коваленко, типична ситуация, когда в ходе реализации проекта дорожают стройматериалы, продавец представляет это как форс-мажор и на данном основании требует от клиента дополнительных выплат.

Другой тип договора изначально предусматривает вероятность изменения стоимости, например из-за роста курса доллара. Хорошо, если покупателю удастся настоять на том, чтобы каждая ситуация возможного изменения цены была описана в договоре.

Наиболее частые случаи колебания стоимости связаны с коррективами в проекте дома, которые заказчик делает уже после заключения договора.

По словам Вадима Ивкина, директора по развитию Vesco Group, в этом случае подрядчик и заказчик подписывают дополнительное соглашение к договору подряда с описанием изменений в проекте дома и новую смету на строительство.

Впрочем, эти поправки могут как увеличивать, так и уменьшать стоимость дома.

Контроль качества

Контроль качества строительства при централизованной застройке обычно проводит независимая организация, которую нанимает девелопер поселка. Эта компания осуществляет технический надзор.

Чем подробнее и детальнее будет подписываемый договор, тем лучше, считает А. Васильев. Хорошо, если он дополнен рабочей документацией на строящийся дом с указанием спецификаций материалов и оборудования. Также важны бумаги, предоставляемые при сдаче объекта. Среди них обязательно должен быть акт сдачи-приемки работ.

По закону любая строительная организация дает на дом трехлетнюю гарантию. «Однако, — отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», — по статистике, 80% всех строительных фирм существует не больше тех самых трех лет. Поэтому при заключении договора нужно обращать внимание на репутацию компании, время ее функционирования и количество сданных объектов».

Предложение на рынке

По данным экспертов, в условиях оживления спроса в прошлом году девелоперы снова стали предлагать участки с подрядом: за II полугодие 2010 г. количество таких поселков выросло примерно на 5–7%.

По информации компании Penny Lane Realty, большую часть рынка участков с подрядом делят между собой две трассы — Новорижское (40%) и Дмитровское (20%) шоссе.

По словам Александра Рыкова, директора по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, несмотря на то что участки с подрядом преимущественно относятся к экономклассу, в бизнес- и элитсегменте интерес к ним достаточно высок. Только за I квартал 2010 г.

было заключено более 80 сделок с участками с подрядом в категории бизнес, что составляет 33% от всех проданных объектов недвижимости в этом сегменте. Однако если сравнивать общий объем продаж участков с подрядом с докризисным, то он сократился в два — два с половиной раза, за 2010 г. было реализовано около 1,3 тыс. участков.

По оценке В. Яхонтова, наиболее активно идут продажи участков с подрядом в поселках Светлогорье, Пушкинский Лес, Апрель, Луговой.

Примеры поселков, где предлагают подряд на строительство

Поселок

Шоссе

Расстояние от МКАД,
 км

Площадь участков,
 сотки

Площадь домов,
 кв. м

Мин. стоимость,
 млн руб.

Novoрижский

23

10–20

10

Vitro Country

55

13–25

10

Лосиный Остров

16

6–25

5

Светлогорье

38

6–35

7

По данным корпорации «ИНКОМ»

Объемы продаж участков с подрядом в 2006–2010 гг.

2006 г.

2007 г.

2008 г.

2009 г.

2010 г.

Кол-во участков

2770

2130

2914

1428

1312

Объем продаж, кв. м

856 243

671 194

855 000

444 118

331 177

Объем продаж, сотки

50 988

40 450

55 598

26 544

22 093

По данным Penny Lane Realty

Предложение загородных объектов по сегментам, %

Объект

До кризиса

Сейчас

Участки без подряда

Менее 5%

Около 70%

Готовые дома

Около 65%

Около 20%

Участки с подрядом

Около 30%

Около 10%

По данным «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость»

Источник: //www.cian.ru/stati-uchastki-s-podrjadom-vozvraschajutsja-na-zagorodnyj-rynok-216625/

WikiRussJurist.Ru