Как продать квартиру с долей бывшего мужа, который отсутствует более 10 лет?

Как осуществить продажу квартиры после развода и нужно ли согласие супруга?

Как продать квартиру с долей бывшего мужа, который отсутствует более 10 лет?

Раздел недвижимости после развода – сложная задача с юридической точки зрения.

С такой проблемой сталкиваются практически все супруги после принятия решения об официальном расторжении брака.

Далее в статье мы ответим на вопросы о продаже общей квартиры после развода.

Важно! Согласно законодательным нормам РФ все имущество, которое было приобретено в период официального брака имеет статус совместного. Если между мужем и женой не был заключен брачный контракт – она остается таковой независимо от того, сколько лет прошло с момента развода.

Если один из бывших супругов планирует продажу квартиры, которая имеет статус совместной собственности – получать заверенное нотариально согласие второго супруга ему необязательно, так как этот случай уже не попадает под действие статьи 35 Семейного Кодекса РФ.

После расторжения брака имущественные отношения между бывшими партнёрами регулируются гражданским законодательством, в частности, статьей 253 ГК РФ. Она описывает возможность и порядок оспаривания сделки в том случае, если права бывшего супруга/супруги были ущемлены.

Исключениями из правил являются те случаи, когда отчуждается та недвижимость, которая имеет статус личной:

  • Если объект недвижимости был получен в результате дарения, приватизации, наследования, т. е. любых безвозмездных сделок. Бывший партнер может претендовать на это имущество лишь в том случае, если за время брака в него были вложены средства семейного бюджета (например, произведен ремонт или проведены прочие неотделимые улучшения, в результате которых стоимость недвижимости возросла).
  • Если недвижимость приобретена на личные средства одного из супругов, например, полученные от продажи имущества, приобретенного до брака.
  • Если жилье было приобретено с использованием средств Материнского капитала или Военной ипотеки. Те средства, которые были получены в порядке государственного субсидирования, не подлежат разделу. Если дополнительно в такую жилплощадь супружеская пара вкладывала личные средства – они делятся пополам.

Провести раздел можно двумя путями:

  1. Добровольно. В этом случае между супругами заключается соглашение, в котором они указывают распределение долей в принадлежащей им недвижимости. Доли могут быть распределены не поровну.
  2. В судебном порядке. Если мирным путем договориться не получилось – стороны могут обратиться в суд с исковым заявлением. Судья в этом случае вправе поделить имущество с учетом текущих обстоятельств и интересов детей, если они имеются.

Важно! Исковой срок давности для ситуации, касающейся раздела совместно нажитого имущества составляет 3 года, однако, отсчитывается он не со дня развода, а с того момента, когда бывший супруг узнал о том, что его права были ущемлены.

Фактически, если квартира была продана без согласия супруга, другая сторона имеет право оспорить сделку независимо от срока давности, но не позднее трех лет с момента информирования об отчуждении квартиры.

Доля одного из супругов не может быть увеличена из-за того, что с ним остаются проживать несовершеннолетние дети, так как они согласно законодательным нормам РФ не вправе претендовать на долю родителей. Но при определённых условиях суд может отступить от принципа равенства долей, если доказательства, свидетельствующие о необходимости увеличения доли в интересах детей, будут существенными.

Если недвижимость принадлежит бывшим супругам на основании долевой собственности – супруги вправе реализовать свою долю, но в этом случае второй супруг будет иметь право преимущественной покупки.

Нужно ли согласие супруга?

Нотариально заверенное согласие супруга на сделку потребуется в обязательном порядке, так как в отношении имущества, приобретенного в браке, действует режим совместной собственности (согласно статье 34 СК РФ), который не прекращает свое действия после завершения бракоразводного процесса.

Фактически, половина квартиры по прежнему принадлежит бывшему супругу, если между мужем и женой ранее не был заключен брачный договор.

Справка: Если согласие не будет получено – второй супруг будет вправе в будущем оспорить совершенную сделку.

Если отчуждаемая недвижимость имеет статус совместной собственности – для ее продажи потребуется предъявить заверенное нотариусом согласие на сделку. В противном случае Росреестр может отказать в проведении регистрационных действий, а если сделка все же будет зарегистрирована – впоследствии тот супруг, чьи права были ущемлены, сможет признать ее недействительной.

Спустя длительный период

В соответствии с Постановлением Верховного Суда РФ «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» от 5 ноября 1998 года, если недвижимость приобретена в браке – она имеет статус совместной собственности, т. е. ее половина по закону принадлежит второму супругу.

Если при расторжении брака не был проведен раздел имущества – это положение продолжает действовать независимо от того, сколько лет прошло с момента развода. Соответственно, при продаже недвижимости нужно будет получить его согласие.

документа

В тексте документа должны содержаться:

  1. Персональные данные заявителя (его Ф.И.О., адрес постоянной прописки, паспортные данные).
  2. Данные свидетельства о заключении брака и свидетельства о его расторжении.
  3. Сведения об объекте недвижимости, являющимся предметом сделки. Нужно указать его технические и кадастровые характеристики, а также точный адрес с почтовым индексом.
  4. Срок действия согласия.

Объект недвижимости, имеющий статус совместной собственности, может быть продан после развода без нотариального согласия второго супруга, однако, при регистрации сделки в базу ЕГРН будет внесена запись о том, что сделка впоследствии может быть оспорена и признана недействительной через суд.

Особенности реализации совместно нажитого имущества

Существуют ситуации, при которых объект недвижимости может целиком достаться одному из супругов:

  1. Если жилье имеет статус личной собственности.
  2. Если недвижимость была приобретена не за счет средств семейного бюджета.

Еще одной особенностью является то, что при разделе имущества в судебном порядке судья может отойти от принципа равенства долей, например, если один из супругов во время официального брака не вносил средства в семейный бюджет по неуважительным причинам, либо тратил общие деньги, не учитывая интересов семьи.

Если по решению суда жилье поделено непропорционально – квартира может быть передана тому супругу, чья доля оказалась больше. В свою очередь, на него ложится обязанность по выплате компенсации второму супругу.

Справка: Альтернативным вариантом может стать присуждение тому супругу, чья доля оказалась меньше, другого совместно приобретенного имущества, например, автомобиля.

В эту категорию входит то имущество, которое имеет статус личного – полученное в период брака на безвозмездной основе в результате дарения, наследования или приватизации, приобретенное до того, как брак был зарегистрирован, или в период его действия, но за счет личных средств одного из супругов. В этих случаях при продаже не требуется получение нотариального согласия супруга на сделку.

С разделом собственности

Процедура раздела может производиться как по решению суда, так и в добровольном порядке.

Если бывшие партнеры пришли к согласию – им потребуется оформить документ, в котором будут подробно описаны все детали раздела принадлежащего им имущества.

Документ в обязательном порядке требуется зарегистрировать в Росреестре, в противном случае все дальнейшие действия будут признаны незаконными. Нотариального заверения документ не требует.

Если мирно урегулировать вопрос не получилось – суд решит, как именно будет поделена совместная собственность. В процессе раздела в этом случае не будут учтены доходы супругов во время брака, а недвижимость может быть поделена не в равных долях. Если это произойдёт – суд назначит компенсацию в пользу того супруга, чья часть оказалась меньше.

Без раздела

Если при расторжении брака раздел совместного имущества произведен не был – продажа недвижимости возможна только в том случае, если второй супруг даст на это согласие, которое будет заверено нотариально.

Реализация доли недвижимости

Если один из партнеров принял решение о продаже принадлежащей ему доли – он должен учесть право преимущественной покупки, действующее в отношении второго супруга.

В первую очередь он должен предложить мужу или жене выкупить отчуждаемую долю. Если в ответ на это предложение последует письменный отказ – долю можно будет продать третьему лицу.

Важно! Предложение о выкупе должно быть одинаковым в части условий и стоимости, как второго супруга, так и для сторонних покупателей. В ином случае сделка может быть оспорена и признана ничтожной.

Существенной разницы в том, когда осуществлять продажу квартиры, имеющей статус совместной собственности нет.

В любом случае, согласно статьям 34, 38 и 39 Семейного Кодекса РФ все совместно нажитое имущество должно быть поделено между супругами поровну.

Однако, в том случае если жилье будет продано до развода, а деньги поделены – бракоразводный процесс пройдет быстрее, так как можно будет исключить этап раздела имущества.

Таким образом, если после развода супруги не произвели раздел нажитого имущества – оно останется в их совместной собственности неограниченное время.

Соответственно, для того чтобы сделка по отчуждению недвижимости была оформлена юридически правильно, тому из супругов, кто продает квартиру, придётся заручиться нотариально заверенным согласием второго супруга на сделку.

Если этого не сделать – впоследствии сделка может быть оспорена и признана недействительной.

Предлагаем посмотреть информативное видео про продажу квартиры после развода:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: //expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/prodazha/posle-razvoda.html

Муж продал квартиру после развода без нотариального согласия жены, раздел проданного имущества супругов

Как продать квартиру с долей бывшего мужа, который отсутствует более 10 лет?

При разводе супругов, лучше всего сразу же производить раздел имущества, для того, чтобы избежать сложных судебных процессов, связанных с течением срока исковой давности при разделе имущества супругов, отчуждения совместно нажитого имущества в пользу третьих лиц и т.д. СМОТРЕТЬ СУДЕБНУЮ ПРАКТИКУ: Решение суда об оспаривании соглашения о разделе имущества

Если супругами не заключён брачный договор или соглашение о разделе имущества, и вопрос раздела имущества нельзя решить мирным путём, то придётся обращаться в суд.

В случае раздела имущества, супругу, который не является собственником имущества необходимо знать, что при разводе, супруг, который является титульным собственником (на кого записано имущество в Росреестре) квартиры или иного недвижимого имущества, может произвести отчуждение данного имущества без согласия второго супруга, например, продать или подарить.

Поэтому, делить имущество необходимо сразу же при разводе. При подаче иска о разделе имущества, всегда необходимо подавать ходатайство о принятии судом обеспечительных мер в виде ареста на имущество, для того, чтобы избежать продажи квартиры после развода.

Пренебрежение арестом квартиры, может привести к плачевным последствиям, когда имеется решение суда о разделе квартиры, но квартира уже продана иному лицу.

Рассмотрим типичную ситуацию, которая встречается при разделе имущества супругов. При вступлении в брак квартира была куплена на мужа (или жену, принципиального значения, на кого оформлена собственность нет, в статье будет рассматриваться ситуация, когда муж продал квартиру после развода). Супруги в связи с тем, что семейная жизнь не сложилась развелись.

Муж продал (или подарил) квартиру после развода без нотариального согласия жены, воспользовавшись тем, что в силу п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ (далее СК РФ), нотариально удостоверенное согласие другого супруга на отчуждение недвижимого имущества требуется только, если супруги находятся в браке.

Хотя, в отдельных подразделениях Управления Росреестра у продавца могут потребовать нотариальное согласие жены, но в большинстве случаев такое согласие не требуют. В результате, бывшая жена остаётся ни с чем, так как на момент, когда она решит произвести раздел имущества супругов, собственником имущества будет являться третье лицо.

Казалось, бы «всё пропало», ничего нельзя сделать, но это не так. Можно произвести раздел проданного имущества супругов. Дела по разделу проданного или подаренного имущества супругов относятся к наиболее сложной категории дел. Самостоятельно, без участия опытного юриста, заниматься судебным процессом не стоит.

Автором уже неоднократно выкладывались статьи, связанные с разделом проданного имущества супругов, исходя из собственного опыта, жизненных ситуаций и судебной практики, в данной статье будет краткое обобщение, более подробно другие статьи о рисках и проблемах, возникающих при разделе имущества супругов, можно прочитать здесь:

Исковая давность по разделу имущества супругов

Сроки исковой давности для признания недействительным (оспаривания) брачного договора

Бывший супруг продал квартиру, раздел проданного имущества

Взыскание компенсации по рыночной стоимости за проданное супругом имущество

Согласие бывшего супруга на продажу квартиры совместно нажитого имущества п. 3 ст. 35 СК РФ и ч. 3 ст. 253 ГК РФ

Признание недействительным договора купли-продажи или дарения квартиры совместно нажитого имущества ч. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ

В ситуации, когда муж продал квартиру после развода без нотариального согласия жены, раздел проданного имущества супругов существует два варианта судебной защиты:

✔Оспаривание договора купли-продажи (или дарения) квартиры;

✔Взыскание компенсации за проданную квартиру.

В случае, если квартиры была продана мужем в браке, следует однозначно оспаривать договор купли-продажи. Так как муж исходя из действующего закона, а именно п. 3 ст. 35 СК РФ не имеет права отчуждать квартиру без нотариального согласия жены.

Ситуации продажи недвижимого имущества, без согласия супруга в браке достаточно редкие, в основном они возможны, в случае утраты супругом паспорта и отсутствия в новом паспорте сведений о наличия брака.

Суд должен удовлетворить исковое заявление о признании договора недействительным, в связи с отсутствием нотариального согласия супруга.

Всё намного сложнее, в ситуации, когда бывший муж продал квартиру после развода без нотариального согласия жены. К указанным правоотношениям должно применяться гражданское законодательство, а именно п. 3 ст. 253 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 253 ГК РФ совершенная бывшим супругом сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию второго супруга по мотивам отсутствия у супруга, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона (покупатель или одаряемый) в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Для оспаривания договор купли-продажи, заключённого между бывшим мужем и покупателем необходимо доказать следующие обстоятельства:

✔отсутствие согласия бывшей супруги на отчуждение квартиры;

✔ необходимо доказать также, что покупатель знал или заведомо должен был знать об отсутствии согласия со стороны супруги на сделку.

Отсутствие согласия бывшей супруги предполагается, раз отсутствуют документы, подтверждающие обратное. А вот доказать, что покупатель знал о том, что супруга не согласна на отчуждение имущество достаточно сложно.

Это возможно, в тех ситуациях, когда бывший муж дарит или продаёт квартиру своим родственникам или общим знакомым супругов. Или если был заключён договор дарения, то шансы в суде достаточно хорошие.

Но в ситуации, когда собственником квартиры по договору купли-продажи становится посторонний человек, доказать его осведомлённость о наличии жены очень сложно. Тем более, что покупатель может быть добросовестным и его права на квартиру, также подлежат защите.

Взыскание компенсации за проданную квартиру, в большинстве случаях также является сложным судебным делом. Так как зачастую стоимость квартиры в договоре купли-продажи является заниженной.

Поэтому в суде необходимо доказать реальную стоимость квартиры.

Более подробно, о доказывании и тактике поведения в суде, при оспаривании договора купли-продажи совместно нажитого имущества, или о взыскании денежной компенсации, описано в вышеуказанных выше статьях.

Для того, чтобы избежать не нужных рисков, как только встал вопрос о разводе, необходимо сразу решать вопрос о разделе совместно нажитого имущества.

Если же вы попали в ситуацию, когда бывший супруг будь он муж или женой, произвёл отчуждение имущества, не стоит отчаиваться, необходимо действовать, обращаться за юридической помощью и выход из ситуации обязательно будет найден. Также если вы являетесь покупателем, который купил проблемную квартиру, ваши права также могут быть защищены в суде, при оспаривании сделки со стороны бывших супругов.

За консультацией или ведением судебного дела о разделе имущества супругов, вы можете обратиться по следующим контактам: email: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript., тел.: 8-965-366-2955

_________________________________________________________

Авторские права © на статью, а также на остальные статьи и материалы сайта принадлежат Колодко В.В., любое копирование с целью размещения на других сайтах, интернет изданиях, в печатных изданиях и т.д. запрещено, преследуется по закону.{jcomments off}

Источник: //www.kolodko-lawyer.ru/blog/165-muzh-prodal-kvartiru-posle-razvoda-bez-notarialnogo-soglasiya-zheny-razdel-prodannogo-imushchestva-suprugov

Нужно ли согласие бывшего мужа на продажу квартиры?

Как продать квартиру с долей бывшего мужа, который отсутствует более 10 лет?

Для того чтобы ответить на Ваш вопрос, в первую очередь необходимо понять, когда и каким образом была приобретена квартира, которую Вы продаете, а также кто, кроме ребенка, является ее собственником.

Будем исходить из того, что вторая доля квартиры принадлежит Вам. Если эта доля была приобретена Вами до заключения брака, в браке на безвозмездном основании (по договору дарения, приватизации, по наследству и т. п.

) или уже после расторжения брака, то согласие бывшего супруга на продажу Вашей доли не требуется.

Если же Вы приобрели долю отчуждаемой квартиры в браке за деньги, то она является Вашим общим имуществом с супругом, и в целях обеспечения бесспорности сделки лучше получить его согласие на продажу. Если такое согласие бывший супруг Вам не даст, то продать долю тоже возможно, но велик риск, что Ваш бывший супруг оспорит эту сделку в суде.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Подарил квартиру сыну – могут ли меня теперь выселить?

У Вашего вопроса есть и второй аспект. Для продажи доли, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, Вам необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства.

Как правило, органы опеки и попечительства, рассматривая подобные вопросы, требуют представить согласие второго родителя на распоряжение имуществом ребенка.

При отсутствии такого согласия Вам могут отказать в выдаче соответствующего разрешения. Отказ органов опеки Вы можете обжаловать в судебном порядке.

Отвечает юрист Мария Сохань (Кемерово):

Для продажи квартиры согласие супруга нужно, если квартира покупалась в браке, то есть является совместно нажитым имуществом. Так будет даже вне зависимости от того, на чье имя она приобреталась.

Также для продажи потребуется распоряжение органов опеки и попечительства о разрешении на продажу доли ребенка.

Для его получения нужно заявление от обоих родителей, даже если состоите в разводе, так как супруг – тоже законный представитель.

Если бывший супруг откажется подавать заявление в органы опеки, то можно получить разрешение в судебном порядке. Для этого нужно сначала получить письменный отказ от опеки, и далее подавать в суд и доказывать, что жилищные права ребенка не будут нарушены.

Как продать квартиру ребенка, если отец не выходит на контакт?

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Отвечает эксперт компании «Азбука жилья» Антон Пайзанский:

Для продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, требуется согласие органов опеки. Заявление в опеку должны подавать оба родителя. Вам он не муж, но детям все еще отец. Обязать его дать такое согласие Вы не можете, и, если он будет против, уже через суд Вам нужно будет доказывать, что продажа осуществляется в интересах детей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Заявление на распоряжение долей должны подписывать оба родителя. В случае если Ваш бывший супруг против, то представитель органов опеки может озвучить Вам определенные основания, по которым можно катализировать процесс по продаже. 

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Если квартира, которую Вы планируете продавать, была приобретена в период брака, то она является совместно нажитым имуществом. То есть бывший супруг имеет право на долю в праве собственности и, соответственно, должен дать свое согласие на продажу. Если Вы заключите сделку без его согласия, то он сможет в будущем ее оспорить. 

Вопрос с увеличением фактической доли ребенка рассматривается органами опеки. Они должны дать согласие, которое потребуется представить на регистрацию.

Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?

Можно ли отца ребенка обязать продать долю в квартире?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если с момента развода прошло больше трех лет, то согласие бывшего супруга не требуется. Если меньше, и супруг против, то сделку он может оспорить. Заставить бывшего мужа дать согласие не получится.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Вам перед продажей доли несовершеннолетнего нужно будет получить согласие органов опеки и попечительства, так как это требование семейного законодательства. Этот орган, в свою очередь, будет учитывать мнение законного представителя ребенка – его отца.

Если из-за этого согласие органа опеки и попечительства получить будет невозможно, то добиться желаемого результата возможно в судебном порядке путем подачи соответствующего искового заявления. 

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли выкупить долю мужа за маткапитал?

Как выписать бывшего мужа из квартиры, купленной в браке?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: //www.domofond.ru/statya/nuzhno_li_soglasie_byvshego_muzha_na_prodazhu_kvartiry/100273

Как продать квартиру, если один из собственников отсутствует?

Как продать квартиру с долей бывшего мужа, который отсутствует более 10 лет?

Продать квартиру в отсутствии одного из собственников возможно, надо лишь со знанием подойти к данному вопросу. В любом случае, помощь юридически образованного человека не будет лишней, так как каждый случай – особенный и требует индивидуального подхода с учетом всех тонкостей и нюансов.

Если среди вашего ближайшего окружения нет человека, владеющего знаниями в области действующего законодательства, то вы можете проконсультироваться в компании «Правосфера».

Все варианты связи имеются на нашем сайте. Звонки на горячую линию можно осуществлять круглосуточно из любого региона РФ, и они будут бесплатными.

Также вы можете задать свой вопрос, отправив его на электронную почту или в онлайн чат портала.

Продажа квартиры, находящейся в совместной собственности

Чтобы заключить сделку по квартире, у которой несколько собственников, например, супруги, совершеннолетние дети и пр., необходимо их присутствие при подписании договора.

Однако не всегда имеется возможность собрать всех заинтересованных в одно время и в одном месте.

В такой ситуации можно воспользоваться письменным разрешением, заверенным нотариусом, того собственника, который не может явиться.

Очень часто супруги, имеющие равные права на недвижимость, пишут друг на друга доверенность, позволяющую им свободно распоряжаться совместным имуществом. Этот документ может быть использован и при совершении продажи квартиры. Иногда права на собственность получаются в результате приватизации, и в такой ситуации владеть квартирой могут совершенно посторонние друг другу люди.

Важно! В случае если хотя бы один из собственников не готов продавать недвижимость – сделка не состоится.

Можно ли продать квартиру в отсутствии собственника?

Конечно, можно! Если вопрос только в самой процедуре, то есть собственник знает о продаже и ничего не имеет против. В такой ситуации, как уже говорилось выше, можно либо написать доверенность, либо дать письменное согласие на совершение сделки. Любой из этих документов необходимо заверить у нотариуса. Однако встречаются и другие ситуации.

  1. Один из собственников пропал. В случае, когда срок составляет больше пяти с половиной лет, совладельцы могут поднять вопрос о признании пропавшего умершим. Как только такое решение будет вынесено и оформлено наследство, квартиру можно будет выставлять на продажу. Риск в том, что при появлении пропавшего гражданина и предъявления им своих прав, сделка может быть расторгнута.
  2. С собственником нет связи. В ситуации, когда совладелец не проживает в квартире, меняет место жительства, и в последнее время контакт с ним не налажен, можно продать квартиру без него так, как это делается при долевой собственности. То есть по последнему известному месту пребывания высылается уведомление о продаже. Через месяц, если гражданин не объявился, квартиру можно продать, но его доля сохраняется, то есть для покупателя есть риск возвращения совладельца.
  3. Собственник отбывает наказание в МЛС. В принципе, такая ситуация не считается сложной, если гражданин ничего не имеет против продажи квартиры.

Пример. Молодой человек за мошенничество был наказан и попал в МЛС. Так как, наравне с родителями, он являлся владельцем приватизированной квартиры, они обратились к нему с предложением продать ее и приобрести две других.

Парень был не против, и чтобы не терять время (до окончания наказания оставалось полгода), решили, что все сделают родители без его участия. Молодой человек написал доверенность на отца (чтобы тот мог действовать от его имени), которую подписал начальник колонии.

Гражданин был окончательно выписан из квартиры, которую супруги продали, а вместо этого ему была куплена новая жилплощадь.

  1. Собственник не согласен на продажу. В этом случае можно потребовать выделения своей доли через суд и попытаться продать только свою часть, что вполне реально.

Продажа квартиры без согласия собственника

Если один из собственников не желает продавать квартиру, хотя он ей не пользуется, или его доля весьма мала, то можно осуществить сделку через суд. Когда мнение собственника может быть игнорировано?

  • Его доля ничтожна по сравнению с суммарной частью остальных владельцев.
  • Его доля не может быть выделена в натуральном виде.
  • Часть настолько мала, что не может быть выражена в площади комнаты, то есть невозможно предоставить другое жилье.
  • Собственник не проживает в квартире, не платит за нее, никак не участвует в ее содержании.

Помощь юриста при продаже квартиры в отсутствии собственника

Если вам надо срочно продать квартиру, но сделка не может состояться, так как один из собственников недоступен, обратитесь в компанию «Правосфера». Юрист предложит вам варианты решения возникшей проблемы и тогда, когда собственник не против сделки, и в случае его отказа, и тогда, когда владельца найти невозможно.

//www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

В каждой ситуации, следует действовать индивидуально, так как нет единого решения для всех возможных проблем. Несведущему человеку быстро понять все нюансы и разобраться в тонкостях очень сложно, поэтому разумнее всего заручиться поддержкой юриста. Мы смогли решить многие проблемы, поможем и вам!

Источник: //pravo-sfera.ru/pravo/kak-prodat-kvartiru-esli-odin-iz-sobstvennikov-otsutstvuet/

Как продать квартиру, если один из собственников отсутствует

Как продать квартиру с долей бывшего мужа, который отсутствует более 10 лет?

Сегодня у многих граждан возникает вопрос, как продать квартиру, если один из собственников отсутствует. Необходимо отметить, что имущество может быть, как долевым, так и общим.

Требуется внимательно изучить данный вопрос и рассмотреть особенности такой процедуры, а также узнать, какие последствия могут быть, если не соблюсти требования закона.

Когда недвижимость является долевой

Долевую собственность можно продать частями. Собственники подобного имущества сами распоряжаются своими частями в жилом помещении.

Но согласно законодательству, продажа долей невозможна, если один из владельцев против подобной сделки.

При этом, если гражданин согласен на продажу, но не может присутствовать по объективным причинам, то в данной ситуации необходимо обратиться в нотариальную контору для заключения доверенности.

Когда недвижимость является совместной

Наиболее часто, совместное имущество находится во владении супругов. На основании Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно статьи 256, оно является совместно нажитым, т.е.

супружеская пара приобрела квартиру, находясь в официальном браке. Если один из владельцев захочет продать подобное имущество, то при заключении сделки купли-продажи необходимо, чтобы присутствовали оба супругов.

Если не соблюсти предписанное законом требование, сделка признается недействительной.

ВНИМАНИЕ !!! При этом необходимо заметить, если человек по объективным причинам не может присутствовать при заключении договора купли-продажи, то его согласие на продажу должно быть оформлено через нотариальную контору. Доверенность является главным документом в подобной ситуации.

Также стоит знать о том, что если право на владение недвижимостью было получено в результате процедуры приватизации жилого помещения, то собственники могут быть все лица, которые проживают в квартире. При этом наличие родственных связей необязательное условие в данном случае. Если один из собственников не дает своего согласия на продажу жилого помещения, то сделка невозможна.

Если владелец имущества пропал

В некоторых ситуациях может произойти так, что владельца имущества разыскать не удается и у человека возникает вопрос, каким образом продать жилую площадь и возможно ли это сделать. Стоит сказать, что подобный вид недвижимости покупается достаточно редко, это связано, в первую очередь с тем, что покупатели не хотят идти на риски, если совладелец объявится.

Чтобы продать подобное жилое помещение, остальные собственники должны обратиться в высшую судебную инстанцию.

Только через суд можно добиться продажи, но при этом необходимым условием является то, что со дня пропажи совладельца должно пройти не менее 5 лет.

В такой ситуации, судебная инстанция признает пропавшего гражданина умершим, и имущество переходит остальным совладельцам на праве унаследования.

ВАЖНО !!! Также стоит заметить то, что если совладелец по истечению времени объявится, то суд вынесенное постановление признает ошибочным и права собственности, принадлежащие ему, перейдут обратно. Поэтому для начала стоит попробовать самостоятельно разыскать второго владельца, и если поиски не привели к результату, то нужно обращаться в суд.

Если совладелец не выходит на связь

Согласно законодательству, при продаже квартиры, находящейся в долевой или в совместной собственности, владелец должен предупредить вех остальных о предполагаемой сделке. Уведомление оформляется в произвольной форме. При этом нужно указать все основные моменты продажи, цену, условия и приблизительную дату.

ВАЖНО !!! Также стоит знать, что у дольщиков присутствует преимущественное право выкупа жилой недвижимости. Если в течение 30 дней после уведомления никто из совладельцев не воспользуется данным правом, то имущество можно продать на законных основаниях.

Уведомление необходимо направить по последнему месту жительства совладельца. Если он никак не отреагировал на данное извещение, то квартира подлежит продаже, но доля остается за ним. Если квартиру удалось продать, то покупатель, по сути, приобретает ее вместе с жильцом.

Если совладелец находится в местах лишения свободы

Если совладелец находится в местах лишения свободы, то в случае продаже — это не может стать существенным препятствием. Необходимо у заключенного спросить согласие на продажу квартиры, если оно получено, то требуется обратиться нотариальную контору для заключения доверенности.

Совладелец не дает согласие на продажу

Бывают ситуации, когда один из совладельцев против продажи долевой недвижимости или не может присутствовать при совершении сделки. Нередки случаи, когда собственники пытаются всеми возможными способами сорвать продажу или затянуть ее. При таком стечении обстоятельств есть несколько вариантов, которые помогут совершить процедуру купли-продажи.

Варианты продажи:

  • дарственная. Подразумевает под собой продажу квартиры не по договору купли-продажи, а по договору дарения. Необходимо отметить, что согласие и присутствие других совладельцев совершенно не требуется. При совершении подобной сделки продавцу и покупателю необходимо быть предельно острожными.

Требуется провести процедуру скрытно, чтобы собственник, который против данных действий, не смог доказать факта передачи денежных средств и с этим не смог обратиться в суд для признания сделки незаконной. При этом есть вариант заключить договор дарения не на всю квартиру, а то только на ее часть (долю).

При этом оставшиеся части продаются покупателю, как собственнику.

  • продажа недвижимости с обременением. Данный вариант подразумевает под собой то, что покупатель выдает денежную сумму на руки продавцу под залог. В свою очередь последний не платит по счетам в течение 3 месяцев. Покупатель после просрочки подает в суд иск о принудительной уплате долговых обязательств.

Процедура продажи

Для правильно заключенной сделки купли-продажи необходимо собрать требуемый законом пакет документов.

Список требуемой документации:

  • документы, удостоверяющие личности собственников;
  • выписка из Единого государственного реестра о праве владения имуществом;
  • согласие собственников на продажу недвижимости. При необходимости доверенность, заключенная у нотариуса.

Как оформить:

  • для юридически правильного оформления договора необходимо указать паспортные данные всех совладельцев;
  • обязательно необходимо указать реквизиты банковских счетов каждого из собственников, для перечисления денежных средств, вырученных с продажи.

Законная продажа квартиры без согласия

На территории нашей страны можно произвести продажу совместного или долевого имущества на легальных основаниях через суд.

Но при этом нужно четко выполнить необходимые требования:

  • совладелец не является близким родственником для других собственников;
  • доля совладельца несущественная и уступает другим частям;
  • совладельцу не нужна жилая площадь в данной квартире.

Какие последствия могут быть в случае продажи недвижимости без согласия

ВНИМАНИЕ !!! Согласно законодательству, для продажи совместно нажитого и долевого имущества необходимо согласие совладельцев. Без этого любые операции с недвижимостью являются недействительными. Если согласие не было получено, то собственники могут обратиться в судебную инстанцию для аннулирования сделки.

По итогам судебного разбирательства, права собственности будут возвращены продавцу. При этом ему необходимо выплатить денежную сумму, равную расходам, понесенным покупателем на покупку жилья. Также назначаются санкции, которые предусматривают компенсацию за пользование чужим имуществом.

Источник: //jurists-online.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/kak-prodat-kvartiru-esli-odin-iz-sobstvennikov-otsutstvuet

Квартира в совместной собственности

Совместными владельцами жилья, чаще всего, являются супружеские пары (ст. 256 ГК). Квартира, приобретенная супругами в период совместного проживания и в результате возмездной сделки, считается совместной собственностью обеих сторон. При заключении договора купли-продажи такой квартиры требуется присутствие каждого из супругов.

Если личное присутствие одного из собственников невозможно, то сделка оформляется при наличии его письменного согласия, заверенного нотариусом. Присутствие мужа или жены также не обязательно, если на одного из них оформлена нотариальная доверенность для проведения всех операций по сделке.

Еще один вид совместного владения недвижимостью возник в результате приватизации жилья. Здесь собственниками могут стать все, проживающие в квартире люди, которые не обязательно должны быть родственниками. Несогласие хотя бы одного человека делает продажу совместного жилья невозможной.

Долевая квартира

Если совместная квартира продается только целиком, то долевое имущество можно реализовать частями (долями). Невыделенные доли означают не физические метры жилплощади, а юридическое право на владение недвижимостью, выраженное в процентном соотношении. Совместную собственность на квартиру можно перевести в долевую. Это даст право каждому дольщику распоряжаться своей долей.

Но и здесь без согласия остальных совладельцев вы не сможете продать свою долю в квартире. В случае если все содольщики обоюдно решили продать общую недвижимость, но один из них не может присутствовать при совершении сделки, то по-прежнему необходимо письменное нотариальное согласие отсутствующего собственника на продажу жилья.

Если совладельца квартиры не удается найти

Нередко люди исчезают по объяснимым и необъяснимым причинам, таким как стихийные катаклизмы, боевые действия и техногенные катастрофы. Возможна ли в таком случае продажа квартиры остальными содольщиками? Недвижимость с «пропавшим без вести» считается проблемной и имеет повышенный риск, прежде всего, для покупателя.

Если со времени пропажи одного из собственников жилья прошло 5,5 лет, то судебные инстанции удовлетворяют заявление остальных совладельцев и признают пропавшего умершим (ГК РФ ст. 44). Через полгода содольщики наследуют долю исчезнувшего собственника и могут продать всю квартиру по рыночной стоимости.

Наибольший риск при продаже такой недвижимости достанется все-таки продавцам-дольщикам. Потому что, если пропавший собственник объявится, то суд признает его ошибочно умершим и, по закону, все имущественные права вернутся к объявившемуся гражданину. А компенсировать материальный ущерб воскресшего наследника придется его содольщикам.

Что делать, если с одним из содольщиков потеряна связь

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве на собственность продавец обязан известить остальных содольщиков об этом, чтобы предоставить им преимущество в праве выкупа продаваемой доли первыми.

Сообщение оформляется в письменной форме или нотариальным извещением. В письме указываются все условия купли-продажи и точная цена сделки.

Если в течение месяца преимущественным правом никто не воспользовался, то дольщик может продать свою долю кому угодно.

В случае, если один из собственников неоднократно менял место жительства и последнее его пребывание неизвестно, более того, с ним никак не удается связаться, то извещение о продаже долевой недвижимости отправляется по адресу последнего места проживания наследника. По истечении месяца, если он не заявил о себе, квартира продается, но доля не объявившегося собственника останется в его владении. Получается, что покупатель купил квартиру уже с жильцом.

Если один из наследников в тюрьме

Если долевой собственник сидит в тюрьме и, конечно же, не может присутствовать при сделке купли-продажи, но ничего не имеет против этого факта, то ему необходимо оформить на имя продавца доверенность на продажу своей доли. Документ должен быть оформлен со всеми полномочиями для продавца и заверен начальником тюрьмы.

Когда собственник долевой квартиры против ее продажи

Нередки случаи, когда один из собственников не только не может присутствовать при заключении договора купли-продажи, но и категорически против самой сделки.

Часто такие несговорчивые дольщики идут на всевозможные ухищрения, чтобы затянуть процесс продажи недвижимости либо и вовсе – расторгнуть сделку.

В такой ситуации существуют «обходные пути», но они не идеальны и могут снизить рыночную стоимость квартиры.

Дарение или залог

Если один из собственников квартиры против ее продажи и не хочет участвовать в заключении договора, то проще оформить сделку с покупателем не как куплю-продажу, а как дарение. Дарственная не требует присутствия и согласия других дольщиков. Деньги передаются продавцу через банковскую ячейку.

Такой вариант продажи квартиры нужно проводить с предельной осторожностью, чтобы несговорчивый совладелец не смог доказать факт передачи денег и не аннулировал сделку.

Можно еще оформить дарственную на часть доли или долей, а затем продать остальную часть квартиры покупателю уже как собственнику, который воспользовался преимущественным правом.

Другой вариант хитрой продажи состоит в том, что покупатель дает определенную сумму денег продавцу под залог недвижимого имущества, то есть квартиры. После намеренной просрочки платежа подается иск на продавца о возмещении взятой суммы. Иск удовлетворяется заложенным имуществом – квартирой.

Продажа доли собственника без его согласия

Если доля отсутствующего наследника существенно меньше, чем доли остальных совладельцев, то можно добиться решения суда о принудительной продаже такой доли без согласия ее хозяина. При этом должны быть соблюдены некоторые условия (ГК РФ ст.252):

  • собственник не должен быть связан родственными узами с остальными дольщиками и доля его очень мала, по сравнению с остальными долями в квартире;
  • она не может быть выделена в натуре;
  • доля настолько незначительная, что не может быть выражена в площади одной комнаты либо другим имуществом;
  • наследник не заинтересован в совместном управлении имуществом и никогда не проживал в продаваемой квартире.

Конечно, хорошо, когда сонаследники имеют понимание между собой и легко приходят к обоюдному согласию.

Если один из них не может присутствовать на процедуре заключения договора купли-продажи, то он не морочит голову остальным и с легкостью дает согласие на продажу квартиры и даже дарит свою долю потому, что знает – остальные содольщики не обманут его и честно разделят деньги поровну. Это в идеале, а на самом деле такие отношения редки даже среди близких родственников. Но всегда есть исключения из правил, и пусть это будет ваш случай!

Источник: //law03.ru/finance/article/kak-prodat-kvartiru-esli-odin-iz-sobstvennikov-otsutstvuet

WikiRussJurist.Ru