Как распределить доли в ипотечной квартире?

Можно ли и как выделить доли детям в ипотечной квартире

Как распределить доли в ипотечной квартире?

/ Жилищные споры / Выделение долей детям в ипотечной квартире

Просмотров 990

Молодые семьи предпочитают не зависеть от пожилых родителей, поэтому стараются приобрести свое жилье. Чаще всего выбор падает на ипотечную квартиру. Сбережений супругов недостаточно, а значит приходится оформлять заем у банка. Стороны заключают ипотечный договор, по условиям которого заемщики обязуются выплатить кредитору сумму долга с начисленными процентами.

Недвижимость находится в залоге у банка, что осложняет выдел долей родителям и детям. Именно несовершеннолетние часто недополучают причитающееся им по закону. А все потому, что многие родители сталкиваются с нежеланием банков идти на уступки и выделять долю детям до погашения ипотеки. Что делать в такой ситуации? Об этом мы и поговорим в нашей статье.

Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?

Статистика показывает, что ипотеку оформляет каждая третья российская семья. Чаще всего выбор падает на просторную жилплощадь – 2-х или 3-х комнатную квартиру. Идеальная планировка ипотечного жилья позволяет выделить достаточные метры всем членам семейства.

Когда выделение доли детям обязательно?

  • Во-первых, при погашении части ипотеки за счет средств материнского капитала

Напомним, что маткапитал – это сертификат на выдачу наличных денежных средств за рождение в семье второго малыша. Размер государственной субсидии постоянно меняется. Например, с января 2020 года условия изменились.

Необязательно рожать второго ребенка.

Сейчас маткапитал выдают и за рождение первенца (466 617 рублей), а за рождение второго ребенка доплачивают сверх этой суммы 150 000 рублей – итого за двоих детей можно получить 616 617 рублей.

Получатель сертификата или оба супруга должны оформить обязательство на выделение доли детям. Причем в случае с ипотекой это обязательство долгосрочное, поскольку квартира находится в залоге у банка.

Сразу после погашения ипотеки родители смогут наделить ребенка долей в купленной новой квартире.

  • Во-вторых, органы опеки требуют выделять детские части до оформления сделки купли-продажи

Денежная сумма выплачивается за счет супругов, если материнский капитал не используется. Органы опеки обязывают родителей выделять детские доли заранее.

Но, что примечательно, банки отнюдь не идут навстречу такому решению.

Почему? Если случится просрочка, банк забирает ипотечную квартиру, вот только ее дальнейшей реализации будет мешать выделенная доля детям. Поэтому сделки такого рода крайне сложны.

Сложности

Ипотечные отношения порождают массу противоречивых моментов:

  1. Даже если родители собираются использовать средства маткапитала, они могут не выделить детские части.
  2. Сложности с продажей жилья, где имеется доля несовершеннолетнего – потребуется не только согласие органов опеки, но и одобрение банковского совета.
  3. Размер новой доли в ипотечной квартире может оказаться меньше, чем был в предыдущей.
  4. Возникновение сложностей с погашением ипотеки – даже если доли ребенка были выделены, банк имеет все основания забрать квартиру и выселить супругов «в никуда» (см. «Выселение из ипотечной квартиры«).

Многие вопросы упираются в решение банка. Юристы советуют воспользоваться одним из следующих способов повлиять на одобрение ипотечного займа:

  • Найти подходящего кредитора – желательно выбирать целевого партнера в виде агентств по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК);
  • Проверить кредитную историю – заемщик не должен иметь задолженностей перед другими банками, особенно по ипотеке;
  • Передать банку другую недвижимость в качестве объекта залога;
  • Распределитьдоли детей в другой квартире (близких родственников: бабушки, дедушки, дяди, тети).

Семья может воспользоваться наилучшим для себя способом.

Пример:

Семья Волковых решила улучшить жилищные условия. Супруга получила в наследство старую бабушкину квартиру, в которой семья и проживала последние несколько лет. Подыскав новое жилье, Волковы намеревались взять ипотеку.

Кредитор одобрил ссуду на 900 000 рублей, а взамен семейная чета заложила старую квартиру – это позволило перенести две детские доли по ¼ на квартиру в ипотеке.

Залоговое жилье осталось за банком в качестве страховки на случай непогашения ипотеки.

Волковы могли поступить по-другому: продать старую квартиру, оформить ипотеку, погасить первоначальный взнос из вырученной суммы, а затем взять ипотеку на покупку нового жилого объекта. Прежде чем продавать старую жилплощадь, потребовалось бы разрешение органа опеки, как проверка соблюдения интересов малолетних.

Как выделить долю в ипотечной квартире ребенку

Зачастую квадратные метры ипотечной квартиры нельзя передать сразу. Например, если использовался маткапитал, допускается отсрочка исполнения – согласно обязательству о выделении доли детям. Далее, можно передать часть по договору дарения или соглашению между супругами.

Различают два способа выделить долю в ипотечной квартире одному ребенку:

  • соглашение родителей;
  • через суд.

Разберем добровольный способ выдела части ипотечной квартиры.

Порядок действий, инструкция

Согласие родителей, органов опеки и банка благоприятствуют выделению части в ипотечной квартире несовершеннолетним детям.

Пошаговая инструкцияпо выделу доли в 2020 году:

  1. Подать заявку в банк или специализированное агентство (АИЖК).
  2. Получить одобрение со стороны кредитора.
  3. Найти объект недвижимости.
  4. Направить запрос в орган опеки и попечительства – родители должны предоставить разрешение от банка.
  5. Составить договор купли-продажи квартиры на первичном рынке жилья.
  6. Произвести выдел детской доли.
  7. Подписать ипотечный договор с выбранным банком (Сбербанк, ВТБ…).
  8. Начать погашение ипотечного займа.

Сразу скажем, что схема является простой лишь на бумаге. Прежде, чем заключать сделку, желательно получить консультацию юриста.

Необходимые документы

Оформление ипотеки и выдел детских долей предполагает обращение в несколько инстанций. Супругам предстоит заранее подготовить документы.

Под оформление ипотечного займа:

  • оценка стоимости объекта недвижимости;
  • расписка от продавца;
  • нотариальное согласие мужа/жены;
  • выписка из ЕГРН на объект недвижимости;
  • удостоверение личности – паспорт РФ;
  • справка о трудоустройстве (копия трудовой книжки, лицензия на ведение ИП, копия договора найма, справка 2-НДФЛ и др.);
  • свидетельство о браке.

Сотрудники Росреестра попросят предоставить:

  • удостоверения личности всех участников выдела долей;
  • свидетельство о заключении брачного союза;
  • свидетельства о рождении/усыновлении ребенка;
  • правоустанавливающий документ – договор купли-продажи жилья;
  • добровольное соглашение родителей о выделе доли ребенку;
  • дарственная (аналогично);
  • квитанция об оплате госпошлины.

Обращаем внимание, что выписки из ЕГРН с кадастровыми данными и обременениями на жилье предоставлять не обязательно. Сотрудники МФЦ или Росреестра запрашивают их по электронной базе.

Соглашение о выделении доли детям

Согласованный супругами документ о выделении детских частей в квартире служит обязательством родителей по отношению к своим детям. Органом контроля выступает Пенсионный фонд РФ, в том случае, если супруги претендуют на получение материнского капитала на жилье. Подробнее об этом в статье «Выделение доли детям при использовании материнского капитала«.

Строгое и обязательное условие заключения соглашения родителей – заверка документа у нотариуса.

Соглашение исполняется сразу после погашения ипотечного займа – на это дается полгода. Ребенок получает долю, указанную в тексте соглашения супругов. Размер части не должен быть меньше установленного законодательством по региону. Обычно – не менее 12 кв. метров жилой площади.

Образец нотариального соглашения родителей вы можете скачать по ссылке ниже:

Сроки

Ситуации с выделом доли в ипотечной квартире очень индивидуальны. Отсюда и различие в сроках на реализацию задуманного:

  • ожидание одобрения от банка – от 10 до 30 рабочих дней;
  • получение разрешения от органа опеки – 14 дней;
  • время на исполнение обязательства (соглашения) – 6 месяцев;
  • регистрация права собственности в Росреестре – от 14 дней до месяца.

Не стоит забывать и о погашении ипотечного долга. Если банк откажет в выделе доли до заключения ипотечного договора, придется ждать снятия обременения с квартиры. Жизнь показывает, что на это может уйти от 10 до 40 лет, при отсутствии проблем с выплатами.

Разбирательства через суд занимают 3-4 месяца, а в ряде случаев могут длиться гораздо дольше. Потребуется время на проверку договоров, финансовой ситуации сторон и притязаний банка. Выдел детской доли через суд – единственная возможность повлиять на решение кредитора.

Стоимость, расходы

Финансовые расходы могут быть связаны с двумя статьями:

  • добровольное соглашение или обязательство о выделе доли – нотариальное заверение документа (от 300 рублей до 20 000 рублей);
  • исковое заявление о выделе части детей – госпошлина в размере от цены иска.

Дополнительно может понадобиться запрос платных справок и выписок. На это уходит от 200 до 1 000 рублей, в но в большинстве случаев справки не потребуются – их запрашивают сами регистраторы по локальной базе данных.

Заключение: выводы

Подведем промежуточные итоги:

  • Родители вправе выделить доли детям в ипотечной квартире: обоюдным соглашением или через суд с помощью подачи иска.
  • Части квартиры могут быть выделены как до получения ипотеки, так и после погашения ипотечного займа. Основное условие – разрешение от органа опеки и кредитора (банка).
  • Супруги могут воспользоваться отсрочкой в выделе детских долей – путем составления обязательства перед Пенсионным фондом РФ. Текст и структура обязательства составляются в нотариальной конторе по предложенному образцу. Срок исполнения – 6 месяцев с момента выплаты ипотеки.
  • Некоторые банки не разрешают выдел доли детям до погашения ипотеки. Остается прибегнуть к помощи суда или приступить к выделу частей после погашения кредита.

Теперь вы знаете, как грамотно и законно выделить доли детей, если квартира находится под залогом у банка. Следуя вышеизложенной инструкции, вы сможете разделить жилье с учетом интересов маленьких членов семейства. Если у вас остались вопросы или нужна помощь, воспользуйтесь бесплатной консультацией наших юристов.

Источник: //law-divorce.ru/vydelenie-dolej-detyam-v-ipotechnoj-kvartire/

Как разделить квартиру в ипотеке. Отвечает юрист – Рынок жилья

Как распределить доли в ипотечной квартире?

04.10.2019 | 17:00 64031

БН.ру регулярно привлекает экспертов рынка недвижимости для ответов на вопросы наших читателей. Сегодня поговорим о том, что можно сделать с жилой площадью, обремененной ипотекой, в случае расторжения брака.

Подскажите, пожалуйста, как разделить доли между супругами (имеется совместный несовершеннолетний ребенок), если квартира в залоге у банка в силу непогашенной ипотеки. Может ли супруг перевести свою часть долга по ипотеке на супругу, при одновременном отказе от доли в квартире?

Семейные споры по разделу жилой площади являются сложной категорией дел, где важны многие нюансы.

Когда оформлялся ипотечный кредит – до брака или в период брака? Из чего был сформирован первоначальный взнос для ипотеки и ежемесячные платежи? (Это могли быть денежные средства, скопленные в период брака, либо средства, вырученные от продажи наследственной квартиры, которую получил супруг, либо средства, вырученные от продажи дома супруги, который был ей приобретен до брака…) В каких долях приобреталась ипотечная жилая площадь – в неравных, в равных или недвижимость была оформлена только на одного супруга? Также существенную роль играет брачный договор и его условия относительно приобретения недвижимости и бремени по содержанию долговых обязательств, в том числе ипотечных кредитов.

Возьмем за основу самый распространенный случай – когда средства на первоначальный взнос были скоплены в период брака, доли в собственности равные, брачный договор не оформлялся. У вас есть два варианта развития событий.

1. Раздел жилой площади без суда

Для этого необходимо обратиться в банк, который выдал ипотечный кредит, описать ситуацию с расторжением брака и заявить о желании зарегистрировать 100% долей квартиры, как и долговые обязательства, единолично на супругу. Каждый подобный случай оценивается и согласуется кредитной организацией в индивидуальном порядке.

Это связано с тем, что обычно ипотечный кредит заключается на обоих супругов как созаемщиков или как на заемщика и поручителя. А когда один из супругов выводится из обязательств, для банка существенно увеличиваются риски не получить ту прибыль, которая планировалась исходя из условий кредитного договора.

Поэтому, прежде чем согласовать подобную рокировку с недвижимостью и долговыми обязательствами, банк будет проводить проверку супруги на финансовую стабильность.

– Гражданкой какой страны она является?

– Как долго она числится на последнем месте работы либо имеет свой бизнес?

– Каков ее официальный доход либо чистая прибыль бизнеса?

– Имеются ли у нее обязательства перед иными кредитными организациями, к примеру автокредит, кредит на ремонт квартиры? Если имеются – когда были оформлены, на какую сумму, срок? Каков остаток задолженностей?

– Какое имущество находится в собственности – квартиры, транспорт и т. д.?

В случае подтверждения платежеспособности банк дает согласие на изменение условий договора.

Если супруга проверку не проходит, то в связи с существенным изменением условий договора банк вправе потребовать полностью погасить ипотечный кредит в установленный им срок.

А если это требование не выполнено, банк может выставить квартиру на торги – после продажи ипотека будет закрыта, остаточные средства переданы в распоряжение заемщиков. Эта процедура проходит в судебном порядке.

Когда согласие банка на изменение условий договора кредитования получено, обращайтесь к нотариусу.

Заключите брачный договор (при нерасторгнутом браке) либо соглашение о разделе имущества (если брак расторгнут).

Без документально подтвержденного согласия банка нотариус не заверит брачный договор или соглашение о разделе имущества, так как это существенным образом затрагивает интересы и права кредитной организации.

2. Раздел жилой площади через суд

В случае если банк не дал одобрение на изменение условий ипотечного договора либо стороны пересмотрели условия раздела имущества и не пришли к общему мнению, раздел имущества возможен только через суд.

Банк является третьей стороной, которая не заявляет самостоятельных требований, однако имеет право давать свои пояснения и рекомендации по способу раздела ипотечной квартиры и долговых обязательств.

Исходя из судебной практики, судьи выслушивают пояснения кредитных организаций, но чаще встают на сторону истца и ответчика, учитывая их не противоречащие закону разумные требования и обстоятельства дела.

Требования в идеале не должны противоречить друг другу, чтобы не затягивать разрешение спора по существу, а также чтобы избежать такого судебного решения, которое не устроит ни одну из сторон.

Теперь о несовершеннолетнем ребенке. Если он не является долевым собственником разделяемого в рамках спора имущества, суд вправе задать вопросы о том, с кем будет проживать несовершеннолетний (имеется ли спор об этом) и при каких условиях. Важно, чтобы у ребенка было место проживания.

Как оно будет обеспечено – арендовано, куплено родителем или ребенок будет жить у родственников – судью в контексте раздела совместно нажитого имущества мало интересует, так как определение места жительства несовершеннолетнего с одним из родителей не относится к целям данного спора.

В случае когда несовершеннолетний является долевым собственником квартиры, на судебный процесс могут быть привлечены органы опеки. Они предоставляют суду рекомендательное заключение о способе раздела имущества между родителями, если определенный сторонами процесса способ затрагивает и нарушает права и интересы ребенка.

Партнерский материал    Katemangostar – ru.freepik.com   

Источник: //www.bn.ru/gazeta/articles/255473/

Юридическая консультация онлайн 9111.ru

Как распределить доли в ипотечной квартире?
9. Хотим продать комнату где есть доля ребёнка выделив для него долю в ипотечной квартире. Для опеки нужно согласие банка на выделение доли. В свою очередь банк требует предоставить договор раздела совместной собственности с элементами дарения.

Дали нам этот бланк и сказали, что можно напечатать самим но грамотно, при нести в банк. Документы отправят юристам. После дадут ответ. Использован материальный капитал для частичного погашения ипотеки. Помогите разобраться.

9.1.

Долю можете либо в судебном порядке, либо погасив часть кредита материнским капиталом взять нотариальное обязательство после погашения ипотеки что ребенку будет выделена доля.

10. Хочу подать в суд на органы опеки и попечительства. Т.к мне не дают разрешение на продажу необременённого имущества (квартира 30 м 2), где 1/3 часть доли имеют два несовершеннолетних ребёнка, часть суммы от продажи будет оплачено и полностью погашено за ипотечное имущество (дом 150 м 2, земля 8 сот.). При этом банк дал письменное разрешение и не возражает на выделения долей детям. Я могу подать на органы опеки в суд и какие могут быть последствия?

10.1. Виталий, Вы конечно, можете судиться с органом опеки. И даже весьма удачно. Но чтобы не упустить сделку лучше выписать детей в другое место (к родным) и вопросов у опеки не останется.

10.2. Вы получите письменный отказ органа опеки и лишь после этого имеете право обращаться в суд и обжаловать данный отказ. В случае если убедите суд, получите решение и продадите квартиру, выделив долю несовершеннолетним детям.

10.3. Конечно вы можете оспорить в судебном порядке отказ органов попечительства в согласовании данной сделки. Думаю, если вы аргументированно изложите свои требования, суд вас поддержит.

11. В период брака оформлена ипотека с первоначальным взносом мат. капитала. Сейчас идет бракоразводный процесс, мат капитал пока не вносила, т.к решение о расторжении брака не вступило и согласие на выделение долей также пока нет. Имею троих детей. Нужно ли выделять долю из мат. капитала бывшему супругу? Квартира в общей долевой собственности по 1/2.Можно ли составить иск о разделе ипотечного кредита с благоприятным исходом?

11.1. Все имущество нажитое в барке делится между супругами 50 на 50 согласно СК РФ, Можете в личку к юристу обратиться за платной помощью Удачи.

12. Если в ипотечной квартире при покупке были выделены доли, прав ли нотариус, что требует сначала раздел совместно нажитого имущества с выделением долей (размер долей не меняется) с регистрацией в госреестре и затем купля продажа доли бывшего мужа бывшей женой. Суть сделки – вывод бывшего мужа из ипотеки с передачей доли и всех обязательств бывшей жене.

12.1. цель нотариуса понятна, взыскать нотариальный тариф. Вам надо с согласия банка вывести из ипотечного договора и обременения мужа и внести изменения в Росреестр.
С уважением, кандидат педагогических наук Юрист Королев

13. У несовершеннолетней на счете в банке денежные средства от продажи квартиры, где она являлась собственником. Возможно ли использовать эти деньги на погашение ипотечного кредита с составлением обязательства у нотариуса о выделении доли несовершеннолетней после снятия обременения?

13.1. Снять деньги с банковского счёта несовершеннолетнего возможно только с разрешения органа опеки. Желаю удачи вам в решении вашего вопроса.

13.2. Снять деньги с банковского счёта несовершеннолетнего ребёнка можно только с разрешения органа опеки и попечительства. Обратитесь к ним с таким заявлением.

Консультация по Вашему вопросу звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России 14. Законно ли требовать разрешение от органов опеки на выделение доли несовершеннолетнему в приобретаемой с использованием ипотечных средств квартире, с ПОСЛЕДУЮЩЕЙ продажей имеющейся доли? Заранее благодарю за ответ.

14.1. думаю, весь вопрос в том, что Вы хотите продать уже находящуюся в собственности несовершеннолетнего долю (квартиру). Если Вы не продаете такую долю, и не используете при покупке квартиры материнский капитал, то и вопросов не будет.

15. Дано обязательство о выделении доли в ипотечной квартире ребенку. Можно ли продать эту квартиру и купить большую тоже в ипотеку и в ней выделить долю ребенку.

15.1. Теоретически продать квартиру возможно, но только с согласия органа опеки и попечительства. Думаю, что Вам необходимо решить вопрос с опекой.

15.2. Сначала нужно выделить доли, а потом уже просить органы опеки продать эти доли. Удачи вам и всего наилучшего.

15.3. вы должны выполнить обязательство, а затем уже продавать эту квартиру. При этом, продажа ипотечный квартиры возможна лишь с согласия банка.
Удачи вам и всего наилучшего.

16. Можно ли переписать обязательство по выделению долей на другую ипотечную квартиру большей площади чтобы продать квартиру с использованным материнским капиталом и закрыть этими средствами ипотеку той самой квартиры большей площадью.

16.1. Нет, такой порядок не предусмотрен законом о мат. капитале, к сожалению. Удачи вам и всего наилучшего.

16.2. Любые сделки с квартирами, которые обременены ипотекой производятся только с разрешения банка, в котором взят кредит. Если он отказывает, сделку осуществить невозможно.

17. Куплена квартира в ипотеку, с материнским капиталом, оформлено обязательство. После планируем продать эту квартиру и купить побольше снова взяв ипотеку.
Возможно ли будет выделить доли детям в другой квартире (у бабушки)? Можно ли это сделать сразу, то есть вместо выделения долей в нынешней ипотечной квартире. Или как сделать проще, , Спасибо!

17.1. Как написано в обязательстве, так и нужно вам потупить. Если прописано, что именно в этой квартире выделять, то силы в отношении другой иметь не будет. Удачи вам.

17.2. Тяжелый случай. Все зависит от согласия органа опеки и попечительства. Если они дадут согласие на такую сделку тр. можно будет оформить.

17.3. Проще сделать нельзя. Вы обязаны наделить долями в праве собственности именно в той квартире, на приобретение которой направлен материнский капитал. Для продажи долей, принадлежащих несовершеннолетним, нужно будет получать разрешение органа опеки и попечительства.

18. Хотим продать квартиру, где собственник 1/2 наш ребенок. Новая квартира в ипотеке. Если опека одобрит сделку, может ли банк отказать в выделении доли ребенку в ипотечной квартире. Если “да”,то как это можно оспорить. Выделить долю ребенку в другой жилплощади нет возможности.

18.1. Светлана!
Условия при кредитовании ставит банк. Если банк откажет в выделе доли в купленной по ипотеке квартире ребенку, то оспорить вряд дли сможете. Необходимо уточнить данный вопрос в банке.

19. С использованием материнского капитала была по договору долевого участия приобретена квартира в строящемся доме. Долевое участие оформлено на жену. В отношении детей было оформлено нотариальное соглашение о выделении долей в течение полугода после погашения ипотечного кредита. Права собственности на квартиру пока нет (дом не сдан), доли детям выделять надо. Ипотека погашена. Как правильно выделить доли до сдачи дома? И может ли муж одновременно отказаться от своей выделяемой доли?

19.1. Да никак нельзя выделить доли детям до того, как будет оформлено право собственности на квартиру. Так как юридически квартиры нет. Сначала оформляйте квартиру в собственность, а потому уже заключайте нотариальное соглашение об определении долей. Супруг также может нотариально отказаться.

20. Купили квартиру в ипотеку, через год родился второй ребёнок, получили сертификат на материнский капитал, денежные средства перевели в счёт ипотеки, при этом было составлено нотариальное обязательство о выделении долей детям. 4 месяца назад закрыли ипотечный кредит, встал вопрос о выделении долей детям, можем ли мы составить договор самостоятельно, без участия нотариуса?

20.1. К сожалению сейчас доля оформляются только через нотариуса. Более никак. Всего хорошего приятного вечера вам.

20.2. Увы, без участия нотариуса не обойтись. Тем более это обеспечит вашу безопасность относительно недвижимости.Нотариус все оформит и нотариальное заверение документов позволит вам избежать мошенников, которые могут покушаться на квартиру.

//www.youtube.com/watch?v=Nl9UDFPMsvc

Полномочия нотариусам дают не просто так. Экономить на безопасности нельзя.

21. Как приватизировать квартиру, если раньше в ней был прописан несовершеннолетний, без выделения ему доли, если сейчас он прописан в ипотечной квартире и у него там доли нет?

21.1. Право на приватизацию имеют лишь те кто прописан в квартире на момент приватизации

С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.

22. Я и жена приобрели квартиру в строящемся доме по ДУ. За наличные плюс займ под материнский капитал. Пенсионный фонд средства перевёл и нам теперь требуется составить обязательство о выделении долей детям. У нас есть квартира в ипотеке. Можем ли мы сделать выделение долей в ипотечный квартире которую мы купили ранее.

22.1. Вы должны выделить доли в той квартире, в которую вложили материнский капитал. Удачи Вам и всего хорошего!

23. Скажите пожалуйста какую долю необходимо выделить детям в квартире если остаток ипотечного кредита гасился частью мат капиталом точнее 250 т.р.. Квартира оформлена на жену и приобреталась в совместном браке с мужем. Хватит ли договора о выделении долях в произвольной форме без заверения нотариусам и как выглядит этот договор?

23.1. Так как собственность совместная, то Росреестр не пропустит договор в простой письменной форме. После того, как будет погашена ипотека, нужно будет заключить нотариальное соглашение об определении долей.

23.2. Закон не устанавливает, какого размера должны быть доли. Размер долей – по соглашению. Договор вам необходимо составить в нотариальной конторе.

24. Как поступить при покупке второй квартиры (большей площади) в ипотеку, продав первую (тоже ипотечную)? без выделения долей в первой квартире? Ипотека по первой квартире полностью погашена.

24.1. Проблемы будут. Если в старой квартире доли не выделили, то нужно выделять доли в новой квартире. Так как новую квартиру покупаете за счет ипотеки, то банк не даст разрешения выделить доли в ипотечной недвижимости. По закону Вы обязаны выделить доли, так как использовали средства МСК.

25. Я хочу продать квартиру, в которой есть доли моих несовершеннолетних детей дабы с помощью ипотечного кредита приобрести жильё большей площадью. Опека дала разрешение на продажу, но с условием одновременного выделения долей детям в новом жилье. Банк не согласен выделить доли несовершеннолетним. Что делать?

25.1. Как вариант оформить нотариальное обязательство об оформлении долей детей после полной выплаты ипотеки, если данное решение вопроса устроит орган опеки.

25.2. Искать компромисс между банком и органами опеки. Договаривайтесь и приходите к единственному знаменателю в данном вопросе.

26. Квартира ипотечная (Сбербанк). На сегодня ещё нет Свидетельства (ЕГРП) о праве собственности на квартиру. Есть ДУ. Ипотека на квартиру оформлена в августе 2015 г. на моего мужа, когда официального штампа в паспорте не было. А живём в гражданском браке 3 года. Как оформить совместную или долевую собственность в этой новой квартире, в которой мы уже сделали ремонт. Застройщик согласен переделать ДУ с выделением мне как жене 1/2 доли. Как это оформить документально?

26.1. Судя по всему – дополнительным соглашением к договору долевого участия в строительстве.

27. Собственник по договору кредитования бывший муж. Хочу выделить доли в ипотечной квартире. Квартира приобретена в браке с материнские капиталом. Я в декрете. На что быстрее согласится банк? На выделение всем долей по 25% в связи с мат. коп. или все же 50/50 и ждать погашения ипотеки и тогда выделять доли детям?

27.1. Если делить будете через суд то будет 50 на 50 квартира и ипотечный долг 50 на 50. погашение ипотеки не приведет к выделению долей детям.

28. Скажите пожалуйста появилась необходимость в выделение доли первому ребенку в ипотечной квартире и банк отказывает… могут выделить долю только второму ребенку по мат. капиталу, обосновывая тем что мат. капитал принадлежит второму ребенку. Правы ли они зачем тогда нотариальные обязательства о выделение доли всем детям?

28.1. Они не правы. Выделять нужно всем.

29. Хотим приобрести квартиру в ипотеку. Есть мат кап и комната в общежитии между мужем и ребенком несовершеннолетним. Можем выделить долю в деревне у бабушки равнозначную в городе. Правомерны ли доли выделения. Как быть в данной ситуации, ведь в таких случаях есть 2 варианта либо совершать все сделки в один день и выделять долю в ипотечной квартире, либо взаимозаменяемую. Где гарантия что второй вариант пройдет на 100 процентов.

29.1. Никаких гарантий опека вам не даст согласие на продажу доли ребенка пока вы не представите документы что его доля закреплена где-то или в денежном выражении на счете ребенка или в другом жилье равноценная. В один день это не выйдет опека документы рассматривает около месяца.

29.2. В ипотечной недвижимости никакой банк не даст разрешения выделить долю ребенку. Так что выделяйте долю в другом жилом помещении с разрешения органа опеки.

30. Как лучше оформить ипотечный кредит?
У мужа есть сын от первого брака, у нас есть общая дочь. Мой отец даёт нам денег на первоначальный взнос по ипотеке. Муж получает сп больше меня. Кого в этой ситуации лучше выбрать заемщиком, а кого созаемщиком, чтобы позже сын мужа не мог претендовать на наследование части этой квартиры? И можно ли оформить владение квартирой на меня и дочь без выделения доли мужу?

30.1. Заключите брачный договор. Во всех остальных случаях квартира будет общим совместным имуществом и сын в любом случае будет наследником половины, на кого бы она не была оформлена.

30.2. Заемщик обязательно должен быть собственником.

Источник: //www.9111.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D1%8F_%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8/%D0%B2%D1%8B%D0%B4%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D0%B8_%D0%B2_%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D1%87%D0%BD%D0%BE%D0%B9_%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%B5/

Можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру?

Как распределить доли в ипотечной квартире?

По закону недвижимость может быть оформлена в долевую собственность с определением долей между сторонами независимо от того, будет ли она куплена за наличные деньги или в ипотеку, находятся ли стороны в официальном или гражданском браке.

В кредитном договоре стороны будут иметь статус созаемщиков, обязанных в долевом отношении платить ипотечные взносы.

Препятствия могут возникнуть только со стороны банков, не желающих брать на себя риски в случае разрыва пары, официально не узаконившей свои отношения, где одна из сторон неплатежеспособна (не трудоустроена).

Оформлять собственность и ипотечный кредит только на имя неофициального супруга не рекомендуется.

Поскольку в будущем он может оспорить права второго супруга, официально не вносящего взносы на погашение ипотечного кредита и не имеющего с ним общего бюджета.

В настоящий момент на законодательном уровне решается вопрос приравнивания прав и обязанностей супругов, находящихся в гражданском браке, к официально зарегистрированным, однако это момент до конца еще не урегулирован.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Дает ли «гражданский брак» права на недвижимость?

Отвечает судебный юрист отдела «Адвокатские услуги» юридической компании Urvista Рената Кашина:

Как мы понимаем, под «гражданским» браком Вы подразумеваете совместное проживание без регистрации брака в ЗАГС. При таких отношениях отсутствуют права и обязанности супругов, отсутствует режим совместного имущества супругов.

Поэтому разделить на доли ипотечную квартиру не получится ни во время совместного проживания, ни в случае распада Ваших отношений, так как она всегда будет принадлежать только Вашему «гражданскому» супругу, даже если Вы внесете из своих средств первоначальный взнос и будете вместе платить кредит.

Для определения долей в квартире Вам необходимо либо регистрировать официальный брак и после заключения брака покупать квартиру в ипотеку — тогда имущество, зарегистрированное на одного из супругов, будет считаться совместно нажитым имуществом обоих супругов и его можно будет разделить по ½ доле в случае расторжения брака — либо не регистрировать брак в органах ЗАГС, но выступать в кредитном договоре в качестве созаемщика вместе с гражданским супругом. Таким образом, вы вместе будете платить кредит, а также вместе с неофициальным мужем Вы лично будете выступать в качестве покупателя в договоре купли-продажи квартиры и сможете зарегистрировать право собственности на квартиру по ½ доле на каждого.

Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Банки действительно рассматривают доходы заемщиков и их супругов, однако стоит учитывать, что квартира, приобретенная в официальном браке, априори будет считаться совместной собственностью.

Стоит отметить, что многие банки просят выводить неплатежеспособных супругов из числа правообладателей посредством брачного договора. Такие требования выдвигают банки «ДельтаКредит» и «Альфа-банк».

Долевая собственность в Вашем случае возможна только при подписании соглашения о разделе имущества либо иного способа определения долей.

Если ДДУ оформлен до брака, является ли квартира совместным имуществом?

Может ли муж подарить жене свою долю ипотечной квартиры?

Отвечает заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:

Приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка, поэтому различного рода действия, связанные с объектом недвижимости, подразумевают получение согласия от кредитного учреждения-залогодержателя. По сути решение вопроса переходит в рамки доверительных отношений — гражданский муж может наделить долями в квартире после погашения ипотеки.

Отвечает специалист по сопровождению сделок с недвижимостью АН «Загородный стиль» Виктория Нардина:

В такой ситуации у Вас есть два варианта.

  1. Зарегистрировать брак. По закону супруга является обязательным созаемщиком, даже если официально не трудоустроена. В таком случае Вы обязательно будете подписывать кредитный договор, и любая недвижимость, которую супруг приобретет на свое имя, все равно будет общей совместной, то есть по половине каждому. Также Вы имеете право заключить брачный договор, чтобы сразу распределить доли в квартире, которые Вы хотите, но это уже зависит от банка. Некоторые выставляют требование, что титульному (основному) заемщику должно принадлежать не менее 50% объекта, а другим банкам все равно, хоть 1/100 ему оставляйте.
  2. Можно при подаче заявки на ипотеку указать Вас как поручителя без учета платежеспособности, что также дает Вам право оформить на себя часть приобретаемого объекта. Однако здесь действует то же ограничение, что и в предыдущем варианте: от регламента банка зависит доля, на которую Вы можете претендовать при оформлении собственности.

Лично по моему опыту, лучше первый вариант: покупаете квартиру в общую совместную собственность, и в случае неприятных обстоятельств половина точно Ваша.

Здесь все более прозрачно: вместе взяли ипотеку, вместе стали собственниками, вместе ее и платите.

Есть еще запасной вариант — взять созаемщиком кого-то из Ваших родственников (родителей, например) и какую-то часть квартиры оформить на него.

Как переоформить долю в ипотечной квартире на жену?

Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе?

Отвечает юрисконсульт офиса «Новослободское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Валентина Киселёва:

Как правило, при покупке квартиры в ипотеку объект оформляется в собственность того лица, которое является заемщиком денежных средств. Для оформления квартиры в собственность нескольких лиц необходимо, чтобы все эти лица являлись созаемщиками. Возможность включения Вас в число созаемщиков необходимо обсуждать с банком, в котором планируется взять кредит.

При оформлении квартиры только на Вашего гражданского мужа квартира станет его личной собственностью, и в случае прекращения между вами отношений возможность выделения Вам доли квартиры будет зависеть только от его желания.

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Есть несколько вариантов оформления квартиры, приобретаемой с использованием кредитных средств. При условии, что второй супруг выступает созаемщиком или поручителем по кредиту, возможно оформить в совместную (без определения долей) или в долевую собственность (доли определены). Также возможно оформление в единоличную собственность заемщика (титульным собственником будет один супруг).

В ситуации, когда титульным собственником является один из супругов, квартира будет находиться в совместной собственности в силу закона. Чтобы понять, какой вариант оформления возможен, необходимо ознакомиться с позицией банка, так как у каждого банка свои требования к оформлению недвижимости и заемщикам.

Если необходимо учесть вклад в приобретаемую квартиру личных денежных средств одного из супругов, можно воспользоваться вариантом заключения брачного договора, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Согласно ст. 42 ГК РФ брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Соответственно, стороны заранее, до приобретения имущества, могут предусмотреть юридические последствия той или иной сделки.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если вы с мужем в браке, то независимо от того, на кого оформлена квартира, она ваша совместная собственность. Даже если по документам собственник — супруг, то у Вас все равно есть ½.

Либо же Вы можете изначально оформить квартиру не в совместную (супружескую) собственность, а в долевую, то есть по ½ доли каждому. Но здесь нужно будет искать банк, который бы это одобрил.

Так как обычно титульным заемщиком (тем, на кого оформлена квартира) выступает тот супруг, кто официально работает. А созаемщиком идет второй из супругов.

Еще отмечу, что если сумма первоначального взноса — Ваша личная, то на случай развода стоит подстраховаться и оформить договор дарения этих денег именно Вам, например, от Ваших родителей. Тогда в случае развода у Вас будет доказательство того, что треть квартиры куплена на Ваши личные сбережения, а значит, делиться пополам будет только оставшаяся часть.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Насколько надежны брачные договоры?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: //www.domofond.ru/statya/mozhno_li_srazu_razdelit_na_doli_ipotechnuyu_kvartiru/7558

WikiRussJurist.Ru