Как расторгнуть договор об установлении подвесного потолка?

Споры об отделимых и неотделимых улучшениях при аренде имущества — Audit-it.ru

Как расторгнуть договор об установлении подвесного потолка?

С. Н. Степанов

Журнал “Руководитель бюджетной организации” № 6/2017

Споры об отделимых и неотделимых улучшениях, возникающие при аренде имущества, встречаются достаточно часто. На примере судебных решений рассмотрим некоторые наиболее актуальные ситуации.

Согласно п. 34 Постановления № 10/22 [1] споры о возврате имущества, вытекающие из договорных отношений, подлежат разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. Отношения сторон при заключении договора аренды регулируются гл. 34 ГК РФ.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендатор получает от арендодателя имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Однако в процессе эксплуатации арендатор зачастую производит улучшения имущества, которые делятся на отделимые и неотделимые. Положена ли ему компенсация за произведенные улучшения? Закон регулирует и эту ситуацию.

Порядок определения права собственности на улучшения арендованного имущества и возмещения их стоимости предусмотрен ст. 623 ГК РФ. В силу п. 1 данной статьи произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с общими положениями п. 2 ст. 623 в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.07.2010 № 2842/10, требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, переданного по договору аренды, может быть заявлено с того момента, как работы по ремонту арендованного имущества были завершены, поскольку именно с этого события у арендатора возникло право на их возмещение.

Какие улучшения считать неотделимыми?

 Суды придерживаются позиции, согласно которой если при отделении какого-либо улучшения от главной вещи происходит повреждение главной вещи (например, повреждение отделки помещения или конструкций, следы от креплений), то такое улучшение может быть квалифицировано как неотделимое.

Отделимость или неотделимость улучшений определяется исходя из того, могут ли быть улучшения отделены без причинения вреда объекту аренды.

Некоторые арендаторы полагают, что признаком отделимости улучшений является возможность использовать такие улучшения обособленно от арендованного объекта. Однако данная позиция ошибочна, о чем свидетельствуют судебные решения [2], – возможность использовать указанные улучшения обособленно от арендованного объекта не свидетельствует об их отделимости в смысле ст. 623 ГК РФ.

В качестве примера рассмотрим Определение ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544. После окончания срока аренды арендатор через суд потребовал вернуть установленные им кондиционеры и офисные перегородки, считая их своим движимым имуществом.

Однако по мнению судов, истец не представил доказательств того, что спорное имущество является движимым и может быть демонтировано без вреда для арендованных помещений.

Арендодатель доказал, что спорное имущество представляло собой встроенные сплит-системы кондиционирования воздуха и перегородки, жестко прикрепленные к полу и потолку помещения.

То есть демонтаж улучшений мог причинить вред имуществу в виде следов от креплений, повреждений потолочного и полового покрытия в местах прилегания перегородок, отверстий в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования. Поэтому спорное имущество было отнесено к неотделимым улучшениям.

Если повреждения при демонтаже имущества можно исправить восстановительным ремонтом, то имущество признается отделимым.

Однако не всегда судьи столь категоричны. Если повреждения небольшие и их можно исправить, имущество признается отделимым. Как правило, в спорных ситуациях возможность отделимости определяют эксперты. Но следует помнить, что суды принимают заключения экспертов не как безусловное руководство к действию, а исследуют их наряду с другими доказательствами по делу.

В данном случае показательно Постановление ФАС СЗО от 28.03.2013 по делу № А42-7628/2011.

Арендодатель не позволил банку демонтировать имущество при выселении из помещения, оставив у себя, в частности, внешний и внутренний блоки кондиционеров, кассовый узел.

Впоследствии суды посчитали действия арендодателя неправильными, отчасти благодаря умелым действиям арендатора, позаботившегося о формировании доказательной базы.

Банк составил акт приема-передачи нежилого помещения, подписанный банком в одностороннем порядке и врученный исполнительному директору арендодателя лично с указанием о нахождении в названном помещении имущества, принадлежащего банку на праве собственности.

Когда арендатор не позволил банку демонтировать имущество, был составлен соответствующий комиссионный акт с перечислением имущества. Суды, куда впоследствии обратились стороны конфликта, назначили две экспертизы.

Первый эксперт признал улучшения неотделимыми, второй – отделимыми.

ФАС приняла вывод второго эксперта, указавшего, что демонтаж кассового узла возможен без причинения ущерба помещению, поскольку такой вывод был мотивирован: исследовательская часть экспертизы содержала описание кассового узла как сборно-разборной конструкции, что было подтверждено другими материалами дела, в частности договором на изготовление, доставку, монтаж комплекта конструкций кассового узла в арендуемых помещениях, актом приемки выполненных работ, сертификатом соответствия – все эти документы доказывали факт изготовления и монтажа кассового узла как модульной, сборно-разборной конструкции. А вот указание другого эксперта на перепланировку помещений при монтаже (как признак неотделимости) не подтвердилось другими доказательствами (например, документами органов технической инвентаризации). Заключение того же эксперта о монтаже изделия по индивидуальному проектному решению в отношении размеров панелей не опровергло вывода о сборно-разборном характере конструкции. Определяющим в данном случае, по мнению суда, стал размер вреда помещениям при демонтаже конструкции. Поскольку эксперты не установили причинения существенного вреда несущим конструкциям помещения (здания), а сделали вывод только о возможном частичном повреждении напольного покрытия, отверстиях в стене, в плитах подвесного потолка, суд счел обоснованным требование банка о возврате ему кассового узла. Но при этом суд обязал арендатора с учетом требований ст. 622 ГК РФ вернуть помещения в первоначальном состоянии с учетом износа, произвести восстановительный ремонт после демонтажа оборудования (заделать отверстия, оставленные шпильками в полу и стенах). Суд также счел возможным демонтаж блоков кондиционеров, несмотря на то, что, по мнению арендодателя, в результате отделения истребованных блоков кондиционеры перестанут существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации. Арендодатель не представил доказательств вероятности причинения вреда помещениям в случае пользования помещениями без съемных блоков кондиционеров. Не опроверг он и вывод эксперта о возможности замены истребованных блоков на аналогичные.

Итак, блоки кондиционеров были признаны отделимым имуществом, поскольку их можно отделить без вреда, помещение пригодно к эксплуатации без этих блоков, как ранее, а сами блоки можно заменить на аналогичные.

Обратите внимание, что для квалификации улучшений как неотделимых вред при их демонтаже должен наноситься только объекту аренды. Например, если работы по улучшению производились на прилегающей к арендуемому помещению территории, которая сама по себе не является объектом аренды, то у арендодателя нет права на имущество, находящееся на прилегающей, но ему не принадлежащей территории.

Источник: //www.audit-it.ru/articles/account/contracts/a69/913721.html

Разрыв договора — Эльба

Как расторгнуть договор об установлении подвесного потолка?

Каждый предприниматель сталкивается с неудобными заказчиками. Они требуют слишком многого, а платят слишком мало. Всегда недовольны работой, звонят по вечерам и срываются на крик. Возникает желание написать им прощальное письмо и взяться за другие дела.

Бывает и другая ситуация — внезапное перспективное дело. Предприниматель выбирает: выполнить обещание и получить 100 000 ₽ — или нарушить и заработать 300 000 ₽. Второй вариант искушает.

В заказчике дело или в вас, разрывайте договор правильно. Статья поможет избежать судебных разбирательств и выплаты компенсаций.

Почему важно расторгнуть договор по закону

Договор подтверждает ответственность предпринимателя перед заказчиком. Он обязан завершить ремонт, подготовить школьника к ЕГЭ или разработать сайт. Возможность взять и бросить дело без последствий бывает редко. Обычно заказчик терпит убытки, которые имеет право вернуть по ст. 393 и 393.1 ГК РФ. Если он обратится в суд, вы проиграете с большой вероятностью.

Пример неправильного расторжения договора

Ирина разрабатывает сайты. Она заключила договор подряда с Дмитрием. Всю работу оценила в 50 000 рублей и взяла предоплату 25 000 рублей. Срок прошёл, а результатов нет. Ирина игнорирует письма, не возвращает аванс и не обращает внимание даже на претензию.

Дмитрий нашёл другого исполнителя и заплатил ему 75 000 рублей. Запустил сайт к началу делового сезона, как и планировал. А потом пошёл в арбитражный суд.

В результате Ирина заплатила 147 000 рублей:

— 25 000 рублей — за неотработанный аванс,

— 25 000 рублей — за то, что заказчику пришлось заплатить больше другому подрядчику.

— 2000 рублей — за госпошлину.

— 95 000 — за расходы заказчика на юриста.

Репутация Ирины тоже пострадает. Заказчики будут проверять её в сервисах вроде Контур.Фокуса или на сайте арбитражного суда. Обнаружат, что она обманула клиента — и предпочтут другого подрядчика.  

Дело № А50-28821/2017

Что значит расторгнуть договор

Расторгнуть договор — прекратить его действие с определённой даты. Всё, что произошло до этой даты, остаётся в силе.

Пример:

Ольга готовит обеды для офисов. В договоре с ООО «Ромашка» прописан срок: с 01 июля до 31 декабря. Компания переехала в другой край города. Директор «Ромашки» сам предложил подписать соглашение о расторжении договора. За август компания заплатить не успела. Расторжение договора не освобождает её от долга. Услуга оказана, и Ольга ждёт оплаты за неё.

Способы расторжения договора

Бывает три способа расторгнуть договор: по соглашению сторон, в одностороннем порядке или через суд — по ст. 450 и ст. 450.1 ГК РФ.

Расторжение по соглашению сторон

Заказчик и исполнитель согласны: продолжать не стоит. Возникает два варианта: расстаться молча или по письменному соглашению. Соглашение подтвердит, что между сторонами больше нет взаимных обязательств. Даже если заказчик сойдёт с ума, он не потребует внезапную неустойку. Подпишите соглашение, чтобы чувствовать себя спокойно.

Соглашение о расторжении — по сути, приложение к договору. Поэтому оформляют его так же, как договор. Если подписывали договор на бумаге, готовят бумажный документ. Если заверяли договор у нотариуса, снова идут к нему.

В соглашении прописывают:

— Возвращать ли неотработанный аванс. Если да, к какому сроку.

— Возвращать ли результат незавершённой работы по договору подряда.

— С какой даты договор прекращает действовать. Если не указывать дату, договор будет разорван с даты подписания соглашения.

Расторжение договора в одностороннем порядке

Односторонний отказ — это уведомление. Вы сообщаете заказчику: «Мы больше не работаем», — и договор перестаёт действовать.

Право на односторонний отказ возникает, если прописано в договоре или Гражданском кодексе. В договоре проверьте разделы «Порядок расторжения» и «Заключительные положения».

Договор подряда разрывают в одностороннем порядке по ст. 716 и 719 ГК РФ, если:

— Заказчик предоставил непригодный материал или неподходящую техническую документацию.  Например, клиент требует отремонтировать квартиру по дизайн-проекту, а он не соответствует планировке квартиры.

— Исполнитель ждал от заказчика материалы или техническую документацию — и так и не получил. Например, для создания сайта необходима информация о продукте,  а заказчик не поделился ей.

— Требования заказчика приведут к плохому результату или срыву сроков. На предупреждение заказчик не отреагировал. Например, у заказчицы свадьба. Она подписала договор со швеёй.

В процессе заказчица помешалась на шёлке и потребовала использовать этот материал. Швея предупредила, что в этом случае не успеет завершить работу в срок — сначала устно, потом письменно.

Ей пришлось разорвать договор.

Договор оказания услуг разрывают в любой момент по 782 ГК РФ.

Для расторжения договора:

— По договору услуг полностью компенсируют убытки заказчика.

— По договору подряда возвращают заказчику незаконченное изделие. Например, недошитое платье.

Предупредите заказчика о разрыве договора в официальной форме: отправьте заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении. В случае суда опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение о разрыве договора, уведомление о вручении — что заказчик получил письмо. Письмо отправьте по адресу из договора.

Расторжение договора через суд

Если клиент против разрыва договора, остаётся обратиться в суд.

Общие причины разрыва договора прописаны в ст. 450, ст. 451 ГК РФ:

— Заказчик существенно нарушил договор. Это причиняют исполнителю убытки, на которые он не рассчитывал. Например, собственник офиса не перечислил деньги на строительные материалы. Сроки начала ремонта затянулись, а исполнителю нужно приступать к следующим заказам.

— Существенно изменились обстоятельства, чего стороны не предусмотрели. Например, со страной прекратили торговые отношения, поэтому перекупщик товаров из неё не может продолжать поставки.

На практике договор обычно разрывают на первом основании.

Порядок такой:

1. Направьте клиенту письменное предложение расторгнуть договор. Назначьте срок для ответа — или он составит стандартные 30 дней. Письмо отправляйте с описью вложения и уведомлением о вручении.

2. Получите отказ или дождитесь, пока пройдёт срок.

3. Отправьте в суд исковое заявление, заказчику — копию. Лучше готовить исковое заявление с юристом. Суд будет рассматривать только требования, которые в нём заявлены.  

Что предусмотреть в договорах с заказчиками на будущее

Самая удобная форма разрыва договора — односторонний отказ. В любом договоре можно прописать основания для него. Для оснований возьмите конкретные ситуации из вашей практики. Произвольные условия не подойдут — например, неблагоприятное расположение звёзд или плохое настроение.  ст. 450.1 ГК РФ.

Например, в договоре на пошив одежды можно прописать, что портной вправе отказаться от работы, если:

а) заказчик принёс непригодную ткань;

б) заказчик не приходит на примерки по вызову портного.

Выводы

  1. Если не разорвать договор по закону, заказчик обратится в суд и взыщет с вас убытки.
  2. Бывает три способа расторжения договора: в одностороннем порядке, по соглашению сторон и через суд.
  3. Возможность разорвать договор в одностороннем порядке — лучшая ситуация.

    Письменно уведомите контрагента, верните ему неотработанные деньги и незаконченный результат — и сделка в прошлом.

  4. Соглашение сторон предполагает, что обе стороны согласны прекратить отношения. Если заказчик против, придётся закончить работу.

  5. Возможность разорвать договор через суд возникает, если заказчик существенно нарушил условия договора или выполнить обязательства помешал апокалиписис.
  6. Во всех договорах с клиентами предусмотрите своё право на односторонний отказ.

    Пропишите конкретные причины из вашей практики.

Статья актуальна на 07.03.2019

Источник: //e-kontur.ru/enquiry/1319/breakcontract

Хороший образец договора для физических лиц на установку натяжных потолков

Как расторгнуть договор об установлении подвесного потолка?

ЗАКАЗЧИК:_______________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________

ИСПОЛНИТЕЛЬ: __________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________

, в лице ________________________________, действующего на основании Устава.

 1.ПРЕДМЕТ И ЦЕНА ДОГОВОРА

1.1. Заказчик поручает, а Исполнитель обязуется поставить в соответствии с листом замера и условиями настоящего договора, комплект материалов для натяжных потолков_____________________________________________________.

1.2. Заказчик поручает, а Исполнитель обязуется смонтировать в помещениях Заказчика по адресу:  г.  _________, ____________________________________________, дом_____, корп.______ кв.______

натяжные потолки ___________________________________________________________________.

1.3. Цена по поставке и монтажу потолков, в соответствии с листом замера, составляет:

_________________рублей(_________________________________________________________________)

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Исполнитель обязан:

-начать монтаж в помещениях Заказчика натяжных потолков ___________________________________
в сроки с   «            »__________________201______г.           по «             »________________ 201 ___г.

-совместно с Заказчиком оформить и подписать акт приёмки-сдачи материалов и работ.

2.2. Заказчик обязан:

-произвести оплату стоимости материалов и работ согласно с настоящим договором и заказ-нарядом (лист замера).

-подготовить  помещение для производства работ,  убрать мешающие работе предметы,  в случае необходимости и во избежание порчи укрыть мебель,  принять по рекомендации Исполнителя другие меры,  устраняющие помехи при выполнении работ (несоблюдение условий, перечисленных выше, может повлиять на сроки и качество выполняемых работ).

-подписать акт приёмки-сдачи материалов и работ.

3.РАСЧЁТЫ СТОРОН

3.1. Заказчик производит предоплату в размере                               % от стоимости заказа, что составляет:

_______________рублей  (________________________________________________________)при подписании договора.

3.2. Заказчик производит доплату оставшихся                                    % от стоимости заказа,  что составляет:

_______________рублей  (_______________________________________________________________________________)

при получении заказанных потолков и начале работ по их монтажу.

3.3. При безналичном расчёте предоплата производится в размере 100%, так же вводится дополнительный коэффициент в размере 5% от суммы договора.

4.ОТВЕТСТВЕННОСТИ СТОРОН

4.1. Исполнитель гарантирует качество материалов в течении 10 лет со дня установки натяжных потолков при условии правильной эксплуатации изделия и 2 года – на установочные работы. Наличие щели между стеной и декоративной накладкой не являются дефектом потолка.

4.2. При неправильной эксплуатации потолков и в случае появления дефектов по вине Заказчика Исполнитель ответственности не несёт.

4.3. При нарушении сроков выполнения настоящего договора (см.п.2.1) без согласования с Заказчиком, Исполнитель обязуется выплатить Заказчику штраф – 0,1% в день от стоимости поставляемых материалов, но не более 10% от общей стоимости работ.

4.4. При нарушении сроков выполнения настоящего договора (см.п.3.2) Заказчик обязуется выплатить Исполнителю 0,1% в день от суммы поставляемых материалов и работ.

4.5. Все дополнительные работы, выполненные при монтаже потолков, и не вошедшие в смету, должны быть внесены в Заказ-Наряд, завизированы Заказчиком и представителем Исполнителя ( в частности-технологом бригады установщиков) и оплачены. В случае не выполнения данного пункта потолки и работы, выполненные по их установке, снимаются с гарантийного обслуживания.           

5.ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

5.1. Настоящий договор вступает в силу после получения Исполнителем авансового платежа (или поступления средств на расчётный счёт Исполнителя, в случае безналичных расчётов) и действует до момента оформления акта приёмки-передачи материалов и работ.

5.2. Все споры, возникающие из настоящего договора и не урегулированные соглашением сторон, рассматриваются в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

5.3. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу.

5.4. Все дополнения к настоящему договору составляют его неотъемлемую часть, если они совершены в письменном виде и подписаны уполномоченными на то представителями сторон.

 6.ФОРС-МАЖОР

6.1.

Несмотря ни на какие пункты договора, противоречащие нижесказанному, в случае, когда продукция, отправленная Производителем, задержалась в пути, была повреждена, уничтожена или потеряна и когда эта задержка, повреждение или потеря была вызвана действиями непреодолимой силы или любой неизбежной причиной вне контроля Исполнителя, Исполнитель не несёт ответственности за задержку поставки материалов и, соответственно, начала или продолжения монтажных работ.

 7.ПРАВИЛА ЭКСПЛУАТАЦИИ НАТЯЖНЫХ ПОТОЛКОВ

7.1. Не касаться потолка колющими или режущими предметами.

7.2. Не ремонтировать потолок собственными силами. При обнаружении дефектов вызвать специалистов фирмы-установщика.

7.3. При чистке протирать потолок влажной тряпкой.

7.4. При замене ламп в светильниках, встроенных в потолок, мощность ламп не должна превышать  35 ватт  и расстояние от открытых ламп до потолка должно быть  (для люстр)  не менее 40 см.

7.5. Для демонтажа потолков необходимо вызвать представителей фирмы-установщика.

 8.ТЕХНИЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ ПРОВЕДЕНИЯ РАБОТ

8.1. Заказчик обязан указать Исполнителю месторасположение скрытой проводки (электрической, телефонной  и т.д.) в противном случае Исполнитель за их повреждение ответственности не несёт.

8.2. Помещение, в котором монтируются потолки, должно быть подготовлено до начала проведения монтажных работ, в соответствии с требованиями, перечисленными в ПРИЛОЖЕНИИ №1.

 9.РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Источник: //perm-potolok.ru/obrazets-dogovora-natyazhnye-potolki

WikiRussJurist.Ru