Какие нормативные документы излагают законодательные требования к нежилым помещениям?

Какие требования закон предъявляет к нежилым помещениям

Какие нормативные документы излагают законодательные требования к нежилым помещениям?

Если жилые квартиры, за редкими исключениями, законом разрешено использовать только для проживания, то нежилые помещения могут использоваться для различных целей, но, тем не менее, в установленных законом пределах.

Ограничения в использовании нежилых помещений

Главные ограничения относятся к коммерческим помещениям, которые расположены в жилых домах или в непосредственной близости от них.

В таких нежилых помещениях запрещается деятельность, которая наносит вред жильцам квартир.

Это означает, что в нежилых помещениях запрещено располагать производство, если его работа нарушает санитарные нормативы по уровню загрязнения окружающей среды и воздуха или превышает допустимый уровень шума.

Приобретая нежилое помещение, попробуйте узнать у жильцов дома, как они относятся к нахождению в их доме нежилого помещения и его использованию в коммерческих целях.

Если в доме создано товарищество собственников жилья, обратитесь с этим вопросом к председателю правления – он, как правило, в курсе настроений жильцов, потому что к нему стекаются все жалобы на работу коммерческих организаций в доме.

Но вред, который причиняется жильцам, должен носить объективный характер и причиняться правам жильцов, которые однозначно закреплены законодательством. Все мы знаем, что есть люди, чаще всего пожилые, которые постоянно чем-то недовольны. Но это не означает, что каждое их требование должно исполняться.

Если кому-то не нравится, что на первом этаже дома расположен магазин, поскольку рядом с ним часто собираются люди, находящиеся в нетрезвом виде, то это вовсе не значит, что надо закрыть магазин. Права жильцов нарушает не магазин, а нетрезвые люди, которые совершают административные правонарушения.

К ним и надо предъявлять претензии.

Необходимость оборудования отдельного входа

Относительно нежилых помещений, расположенных в жилых домах, надо помнить ещё и о необходимости оборудования отдельного входа.

Жилищный кодекс, вступивший в силу в 2005 году, запрещает использовать для входа в нежилое помещение тот же вход или те же помещения, включая лестничные клетки, которые используются для доступа к квартирам.

Помещения, которые были переведены в нежилой фонд до вступления в силу Жилищного кодекса и не имеют отдельного входа, могут использоваться и дальше. Но для новых нежилых помещений наличие отдельного входа обязательно.

Отдельный вход оборудуется, даже если нежилое помещение располагается на втором этаже и выше. Для этого обычно к дому пристраивают внешние лестницы, которые идут вдоль торцевой или выходящей во двор стены. Здесь важно упомянуть ещё об одном требовании – нежилые помещения не могут располагаться над жилыми.

Требования пожарной безопасности

Самыми трудными для выполнения являются нормы пожарной безопасности. Дело даже не в том, что их существует великое множество, некоторые из них просто физически невозможно выполнить.

Это касается, например, требований по организации пожарного выхода, оборудовать который бывает просто негде. Хорошо, если в помещении есть большие окна, тогда их можно использовать для эвакуации.

Но если помещение подвальное и окна очень маленькие или их нет совсем, то задача по созданию пожарного выхода становится просто невыполнимой.

Многие предприниматели пренебрегают требованиями пожарной безопасности, однако они очень рискуют. Пожалуй, каждый собственник помещения, в котором случился пожар, был уверен, что с ним этого не произойдёт никогда. Но, к сожалению, пожары случаются и достаточно часто.

При этом крайне редко, когда пожаром причиняется ущерб только тому помещению, в котором он начался. Обычно страдают и все соседние помещения, как минимум, от залива водой.

И отвечать за этот ущерб придётся собственнику того помещения, в котором пожар начался, если он не докажет, что им были соблюдены все меры пожарной безопасности.

В практике юридической фирмы «Красников и партнёры» был случай, когда нашего клиента пытались привлечь к ответственности за пожар, в результате которого сгорел целый торговый центр. И главная угроза заключалась даже не в административной ответственности – к счастью, никто из людей не пострадал, и ответственность наступала только в виде штрафа.

Но пострадало имущество всех арендаторов торговых площадей, и ущерб исчислялся сотнями миллионов рублей.

Нашим юристам тогда удалось доказать, что вины клиента в пожаре нет, но это было крайне непросто при условии, что и пожарная инспекция, и суд, и все пострадавшие, в том числе, довольно крупные компании, были, что называется, кровно заинтересованы в нахождении виновного.

Санитарные правила для нежилых помещений

В помещениях, которые используются для постоянной работы людей, например, под офисы, согласно санитарным требованиям должен поддерживаться необходимый уровень естественного освещения. В офисах нужно регулярно проводить сухую и влажную уборку, помещения должны хорошо проветриваться.

Если в нежилых помещениях организуются кафе или столовые, помните, что их работа согласовывается с Роспотребнадзором.

Для этого придётся выполнить довольно большое количество требований, включая разделение помещения для приготовления пищи на горячий и холодный цех, моечную и помещения для хранения продуктов, продумать маршруты движения готовой и сырой продукции, грязной и чистой посуды, которые не должны пересекаться. Моечная для мытья посуды оборудуется в отдельном помещении или в кафе устанавливается посудомоечная машина, специально предназначенная для работы в учреждениях общественного питания. В помещении доkжен быть оборудован отдельный туалет и душ для персонала, а также раздевалка для переодевания в спецодежду. Есть и другие требования, которые можно уточнить в роспотребнадзоре или у юристов, которые специализируются на сопровождении деятельности коммерческих организаций.

Как видно, требований, которые предъявляются к нежилым помещениям, достаточно много. Поэтому перед приобретением помещения необходимо удостовериться в том, что оно подойдёт для использования в конкретных целях.

Не забудьте внимательно ознакомиться со всей относящейся к нему документацией, чтобы избежать возможных неблагоприятных последствий, которые могут возникнуть после покупки или в процессе аренды помещения.

Но лучше, конечно, обратиться для юридического сопровождения сделки к профессиональным юристам, специализирующимся в вопросах недвижимости.

О юридических услугах по сопровождению сделок с недвижимостью, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», читайте в соответствующих разделах нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.krupps.ru

10.12.2012

Источник: //krupps.ru/articles/trebovaniya-k-nezhilym-pomeshcheniyam/

Юридическая консультация онлайн 9111.ru

Какие нормативные документы излагают законодательные требования к нежилым помещениям?
3. Вопрос такой-у нас вывеска на 1 этаже жилого дома и согласно архитектурным требованиям, зона нашего нежилого помещения облицована плиткой. Рекламы никакой нет. Имеет ли ТСЖ устанавливать цену (какую вздумается) за аренду фасада по кв.м, а также аренду дорожек к входу.

3.1.

Все зависит от того, как вывеска расположена? Строго над входом в Ваше неж. помещение? Или выступает (выше, в стороны), далее у Вас должны быть на руках документы о вводе помещения в эксплуатацию, где указан выход, изолированный от подъезда и т.д. Из Вашего вопроса много не понятно.

Вы собственник?

4. Владею нежилым помещением. Изначально было помещением к МК (пристройка к дому), сейчас по документам – отдельное строение, но земля под ним не оформлена и принадлежит МК. Получается подвешенном состояние из-за не доработок в оформлении. Вопрос: 1. Законны ли требования УК по оплате коммуналки, капремонта? 2. Если законны то кто должен проводить ремонт коммуникаций в подвале?

3. Какой алгоритм оформления земли под строением в моем случае должен быть выполнен?

4.1. Дмитрий. Ваше нежилое помещение расположено в МКД и отдельным зданием не определяется по закону. У объекта недвижимости присвоен один адрес дома. Коммуникации, так же являются общим имуществом в МКД.1. Требования УК об оплате коммунальных услуг и капремонта законны;2. Текущий ремонт общего имущества в МКД проводит УК за счет сбора средств на эти цели;

3. Выделить долю на земельном участке придомовой территории не получится, так как в соответствии с п/п 4 п. 1 ст.

36 ЖК РФ, земельный участок под МКД принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. В соответствии с п/п 1 п.

4 ст 37 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

5. Продал нежилое помещение своей теще в январе 2015 года, по доверенности вел её дела с арендатором. В ноябре 2018 налоговая подал иск (т.к. у меня имеется налоговый долг) о признании ДКП недействительным, но исковые требования заявлены за пределами срока иск. давности. Вопрос: Как в этом случае должен поступить суд. Заранее спасибо, с уважением Вячеслав Анатольевич.

5.1. Отказать в связи с истечением срока исковой давности.

6. Арендуем нежилое помещение на 1-м этаже в комплексе апартаментов (нежилые помещения), к нам обратились владельцы апартаментов, с требованием платы аренды за размещение рекламы на фасаде комплекса (надпись Кондитерская на фасаде моего помещения), правомерно ли данное требование?

6.1. В данном случае все зависит от того имеется ли паспорт фасада на это здание.

7. А Если помещение нежилое. И Присоединить требуется помещения не используемые, но состоящие в общедомовой собственности. Признание собственности через суд. К кому предъявлять исковые требования?

7.1. К собственнику.
Но суд откажет. По какому такому основанию, он скажет я должен отобрать право у них и отдать Вам?

8. Я хочу купить квартиру или комнату на первом этаже жилого дома, чтоб потом перевести помещение в нежилое и продать. Какие требования к таким квартирам? Какой должен быть дом, помещение, комната, квартира, чтоб квартиру можно было перевести в нежилое помещение и продать? Могут ли отказать в переводе и в каких случаях? Опишите порядок моих действий: что я должна делать.

8.1. Лучше получите земельный участок, постройте быстро возводимый дом и продавайте, это по сроку короче и нервов и затрат меньше.

8.2. Комнату не сможете перевести, эт же часть жилого помещения…Могут отказать.Вот порядок.Смотрите главу 3 ЖК РФ Глава 3. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ.

8.3. Наталья добрый день! Отказать могут если здание не соответствует пожарной безопасности, также нужно получить согласование в комп. Органах. Все зависит от того, что вы хотите!

9. Я с ребёнком уже четыре года без прописки вообще. С прежнего места жительства выписались по требованию администрации. В местной администрации сказали что ни чем помочь не могут. Поставили на контроль. Живу в служебном, нежилом помещении. Ребёнка могут не допустить к экзаменам. Мы бомжи! Неужели и правда ничего нельзя сделать?

9.1. В очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий Вас поставили? По вопросу регистрации – зарегистрируйтесь временно у знакомых или родственников.

10. Над офисом сдали в аренду помещение и организовали спортзал. Здание нежилое. Теперь из-за спортзала (из-за занятий там) в офисе двери ходят ходуном, не просто шумно, а идет вибрация. Есть ли какие-то требования к организации спортзала, если под ним – офисное помещение?

10.1. Особых требований для аренды спортзала не существует – необходимо разрешение со стороны пожарной инспекции и санэпидемстанции, но это по отношению к самому спортзалу. Что касается вашего помещения, то вы можете провести независимую экспертизу по звукопроницаемости.

11. ИП (собственник нежилого помещения в МКЖД) подает иск к 100 физ. лицам (жильцам) с 3 исковыми требованиями не материального характера в суд общей юрисдикции. Какой размер гос. пошлины надо заплатить?

11.1. ИП оплачивает в суд госпошлину как физическое лицо. Поэтому госпошлина по иску неимущественного характера составляет 300 рублей.

12. Вопрос такой, в 2006 году ф.л. приобрело по договору купли-продажи у юр.лица нежилое помещение, однако договор в УФРС не зарегистрировали. Данная организация с 2009 года ликвидирована. Сейчас нов. сост.-к – ф.л. желает в судебном порядке признать право сост. Венности на данное имущество. Вопрос с каким требованием можно обратиться на какой норме закона основываться? Спасибо)

12.1. Если с момента приобретения нежилого помещения пройдет более 15 лет, то тогда сможете подать в суд иск о признании права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности.

12.2. ДОБРОЕ ВРЕМЯ СУТОК ИСК о признании права собственности. Основание иска – в силу приобретательной давности

УДАЧИ ВАМ, И ВСЕГО ХОРОШЕГО.

13. У меня нежилое помещение, которое я перевёл в нежилой фонд из квартиры в 2006 году. Вчера ко мне обратились жители дома, в котором размещено моё помещение и предложили оплатить аренду за использование общедомового имущества т.к. я организовал отдельный вход в соответствии с согласованным проектом и использую фасад дома. Правомерно ли их требование? Срок исковой давности для процедуры перевода в нежилой фонд есть?

13.1. Добрый вам вечерУважаемый Алексей, общий срок исковой давности три года. С рекламой не всё так просто.Во-первых: стена является общедолевой собственностью, но надо уточнять.

Во-вторых: вся рекламная деятельность в городе, как правило по согласованию с администрацией.

13.2. Не зависимо от того, какое у Вас помещение, нести расходы на содержание общедомового имущества Вы обязаны. А вот по поводу аренды, тут должен быть договор. Нет договора-нет и оплаты.

Консультация по Вашему вопросу звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России 14. Можно ли предъявить требования в судебном порядке по оплате коммунальных услуг к собственнику нежилого помещения, в случае если арендатор ИП “Ирина” не оплачивает коммунальные услуги по договору энергоснабжения. (Договор аренды между собственником и ИП “Светлана”, Договор энергоснабжения между ИП “Светлана” и ресурсоснабжающей организацией)

14.1. Если договор электроснабжения между арендатором и электроснобжающей организацией, то предъявить требование собственнику не сможете.

14.2. Да, можно обратиться в суд если должник не оплачивать задолженность, по договору, в соответствии со статьей 309 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства законом не допускается.

14.3. Если заключён договор и одна сторона не исполняет обязательства по этому договору, то естественно можно обратиться в суд и подать соответствующее исковое заявление.

15. Учредитель и директор ООО в одном лице сдает этому же ООО нежилое помещение, находящееся в собственности директора. Пришло требование с налоговой о том что он не имеет права сдавать в аренду нежилое помещение, т.к. не зарегистрирован как ИП.

С директором заключен договор на аренду этого помещения, ООО выступает налоговым агентом и платит НДФЛ в день оплаты аренды. Подскажите как нам быть?

15.1. Ерунда, он может заключить такой договор и ИП здесь не обязательно. Ну и пусть ООО продолжает платить с условием что в договоре это прописано.

16. Федеральным законом № 45 от 02.03.2016 г. внесены изменения: ст. 122 дополнена абзацем – заявлено требование о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, а так же услуг телефонной связи. Относится этот абзац к собственникам нежилых помещений или нет?

16.1. Если в статье не указаны исключения, следовательно, относится ко всем, допустившим задолженность.
Всего доброго. Спасибо, что выбрали наш сайт.

17. После выхода на пенсию администрация города по суду выселила меня из служебного жилья в нежилое помещение, переведенное за время суда в жилое без переустройства. Помещение не отвечает требованиям, предъявляем к жилым помещениям – нет ни воды, ни туалета, из-за чего я не могу вселиться в предоставленное жильё. На мои письменные просьбы предоставить тех. паспорт администрация не отвечает, зато угрожает вообще оставить меня без жилья, а другого – у меня нет. Что можно сделать в данной ситуации?

17.1. Как же выселили Вас из служебного жилья, если Вы вышли на пенсию. Вас же должны были там оставить. Нужно к юристу обратиться и решить вопрос с прежним жильем. Всего доброго и удачи.

18. Я владелец нежилого помещения, не предприниматель использую помещение как дачу. Числится как столовая досталась от колхоза. Водоканал заключает со мной договора как с ФЛ. а применяет ко мне требования как к ЮЛ. применимо ли ко мне ПП 354, 2011 года и ЖК или только ПП 776 2013 года. Как мне “отбиться” от них: требуют оплату по сечению трубы придравшись безосновательно.

18.1. Я владелец нежилого помещения, не предприниматель использую помещение как дачу. Числится как столовая досталась от колхоза. Водоканал заключает со мной договора как с ФЛ. а применяет ко мне требования как к ЮЛ. применимо ли ко мне ПП 354, 2011 года и ЖК или только ПП 776 2013 года. Как мне “отбиться” от них: требуют оплату по сечению трубы придравшись безосновательно.

Так напишите им претензию.

18.2. Трудно понять мотивацию водоканала. Возможно они применяют такой тариф как к нежилому помещению. Напишите в их адрес претензию со своими возражениями. Пусть они дадут Вам письменный ответ со своей мотивировкой. После этого можно будет обращаться в суд и уже там разбираться правомерны или нет их действия.

19. Хочу по дачной амнистии узаконить дачный домик. Построен из блоков, один этаж и мансарда, веранда холодная. Есть кухня, печка, ванная, туалет и баня (сауна) внутри. Пока всё летнее, газа нет. Если оформлю, как баню – нежилое помещение, говорят, налоги большие. А если, как жилой дом, то требования к пожарной и прочей безопасности большие. Как быть? Не хочется платить много налогов. Площадь около 100 метров. Спасибо.

19.1. Налога не будет, если данное строение не более 50 кв. м и будет иметь категорию хозяйственной постройки. На жилой дом есть вычет в размере 50 кв.м.Вот и решайте, что сделать.

19.2. По всей видимости, вы немного ошиблись сайтом, здесь не занимаются оптимизацией налогообложения, обратитесь, пожалуйста на сайт бухгалтеров и выясните все вопросы, которые вас интересуют. Всегда рад Вам помочь!

20. Можно ли открыть пекарню в пристрое к жилому дому (не жилое)? Какие основные требования контролирующих органов к помещениям такого характера? И если я правильно понимаю при нежилом фонде не нужно с жильцами согласовывать размещение пекарни?

20.1. Можно ли открыть пекарню в пристрое к жилому дому (не жилое)?

Там еще имеется такое понятие, как разрешенное использование данного нежилого помещения.[b][/b]

Источник: //www.9111.ru/%D0%BD%D0%B5%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B5_%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5/%D1%82%D1%80%D0%B5%D0%B1%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F_%D0%BA_%D0%BD%D0%B5%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D1%8B%D0%BC_%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F%D0%BC/

Нежилое помещение – Признаки нежилого помещения

Какие нормативные документы излагают законодательные требования к нежилым помещениям?

   Статус нежилых помещений имеет ряд существенных различий, которые касаются не только его назначения его использования, но оформления в собственность, размещения объектов коммерческой сферы, порядка реализации.

Какими нормами законодательства определено правовое положение такой недвижимости, на каких основаниях размещаются такие помещения в многоквартирных домах, об особенностях нежилых объектов пойдёт речь в этом материале.

Нормативное регулирование нежилых помещений

Описание фондов недвижимости содержат следующие нормальные акты:

  1. Жилищный кодекс РФ. в документе отсутствует прямое указание на статус такого типа объектов как коммерческих. Однако в акте содержится определение жилых помещений, под которыми понимаются квартиры, дома и иные изолированные единицы, пригодные для постоянного или временного проживания. Соответственно, «нежилыми» считаются объекты, в которых невозможно осуществить регистрацию граждан по месту жительства. Точное определение в законе для таких объектов инфраструктуры отсутствует.
  2. ФЗ №122 «О регистрации прав на недвижимость и сделок с ней». В указанном законе представлены точные характеристики нежилых объектов — это помещение в составе зданий и сооружений, с отдельным входом, соответствующее санитарно — техническим нормам, имеющая регистрацию в государственном реестре в составе нежилого фонда.
  3. Уголовный кодекс РФ. Дает понятие нежилого помещения как строения или сооружения, находящегося в любой форме собственности — частной, муниципальной или государственной, назначением которого служит временное размещение людей, хранение материальных ценностей для служебных или производственных целей.

Помимо помещений выделяются также нежилые здания. Они представляют собой объекты недвижимости, которые служат для размещения производственных цехов, крупных компаний с несколькими отделами. Их характерной чертой является запрет на прописку и проживание людей как на временной, так и постоянной основе.

Признаки нежилого помещения

Законодатель дает следующие характеристики фонда нежилой недвижимости:

  • наличие обособленного входа с выходом на улицу или в помещения служебного назначения;
  • отсутствие прописанных на площади;
  • выделение объекта в качестве нежилого, выделение его как обособленной единицы в составе структурного элемента в многоэтажном здании;
  • обязательна прочная связь между помещением и земельным участков, на котором расположено здание;
  • оформление изолированных квадратных метров как нежилых при внесении соответствующих данных в базу Росреестра.

Согласно требований российского законодательства установлено четкое разделение площадей на пригодные для проживания и предназначенные для ведения коммерческой деятельности или для размещения служащих. Использовать помещение для проживания, если в документах установлен статус как нежилого, строго запрещено. Это может повлечь привлечение ответственных лиц к административной ответственности.

Для осуществления коммерческой деятельности необходимо обратиться с соответствующим заявлением и подтверждающими владение помещением документами в уполномоченные государственные органы.

При установлении удовлетворительного технического состояния требуется регистрация нового статуса единицы недвижимости в Росреестре.

Такие действия проводятся только при допустимости перевода жилого помещения в коммерческий фонд.

Обязательства владельцев нежилых помещений

Устанавливается статус площади как коммерческой или служебной, в том числе при выделении единиц из многоквартирного жилого дома, при выполнении следующих требований собственников недвижимости:

  • Использование исключительно в целях, предусмотренных гражданским законодательством — для размещения магазинов, аптек, других объектов инфраструктуры.
  • Осуществление деятельности, которая не противоречит нормам действующего закона, не нарушает прав и законных интересов других граждан и компаний, не наносит вред их имуществу, как собственников, так и арендателей и нанимателей имущества.
  • объектов в нормальном санитарно-техническом состоянии, что не создает угрозу для окружающей среды и не ведёт к загрязнениям.
  • Ведение работы при соблюдении правил пожарной безопасности.
  • Закрытие помещений после 23-00 согласно требований о тишине и порядке.
  • Проводить ремонтные работы с соблюдений прав и законных интересов жильцов согласно условий, указанные в региональных нормальных актах.
  • Установить счетчики для контроля потребления и оплаты жилищно-коммунальных услуг.
  • Принимать участие при вынесении решений общим собранием собственников многоквартирного дома, в составе которого находится нежилое помещение, финансировать или осуществлять собственными силами благоустройство придомовой территории, относящейся к нежилому помещению.

Основания для перевода площадей для проживания в некоммерческий фонд перечислены в ст.22 Жилищного кодекса РФ.

К ним относятся отсутствие притязаний на площадь третьих лиц, в том числе граждан, имеющих права на наследование или получение имущества по другим гражданско-правовым сделкам, выписка всех жильцов на момент оформления собственности.

Возможны такие действия только в случае, если площадь не включена в состав жилой как структурная единица и числится как капитальная, то есть имеет прочное основание в виде фундамента, пол и стены, изолированный выход.

Допускается перевод помещений в нежилые при условиях:

  • Отсутствует изолированный вход, если площадь единицы недвижимости составляет более 100 кв.м.
  • Здание, где находится объект, грозит обвалом, относится к аварийному или ветхому, если он признан в качестве такового на основании постановления региональных органов власти.
  • Помещение должно находится на первом этаже жилого многоквартирного дома, что соответствует требованиям технической и санитарной безопасности.
  • Возможен перевод только всего изолированного помещения в целом, отдельных комнат, к примеру, в квартире или коммунальном жилье, невозможно.
  • На объект должны отсутствовать обременения в случае подачи документов на перевод в нежилое при заключении договора коммерческого найма, ареста по распоряжению суда или других органов власти, в залоге или ипотеке.

Нежилые помещения в домах для общего пользования

Коммерческие помещения, используемые собственниками для ведения деятельности или служебных целей, следует отличать от площадей, которые относятся к местам общего пользования в многоквартирных домах.

К ним относятся лифты, территории технического назначения, подвалы и чердаки, лестницы, подъезды, колясочные, хозяйственные единицы и другие площади, в отношении которых установлен такой статус на основании решения собственников многоквартирного дома или объекта долевой собственности, кооператива.

Такие помещения, если даже они созданы для функционирования всего здания в общей собственности, не могут оформляться как нежилые. Запрещено ведение их как отдельных площадей для ведения коммерческой деятельности.

К исключительным случаям относится размещение служб, которые отвечают за содержание и обслуживание дома — технических станций, лифтерных, использование для хранения рабочего инвентаря для ремонта дома, уборки придомовой территории и др.

Размещение нежилого объекта не должно создавать препятствий к использованию общедомового оборудования в виде счётчиков электричества, подачи воды, благоустройству и уборке территории, иным техническим средствам.

Источник: //mosad.online/nezhiloe-pomeschenie-normativnoe-regulirovanie/

Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме

Какие нормативные документы излагают законодательные требования к нежилым помещениям?

» Купля-продажа квартиры » Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме

917 просмотров

В жилых домах существует множество нежилых помещений, часть из которых можно использовать для ведения коммерческой деятельности. Однако не всегда сразу очевидно, какие из помещений действительно позволяет применять в таких целях, а какие – строго запрещено. В этой статье рассмотрим варианты нежилых помещений в многоквартирном доме и требования к ним, которые обязаны выполняться.

Является ли пристроенное нежилое помещение частью дома?

Ко многим жилым многоквартирным домам пристраивают дополнительные помещения, чаще всего далеко не жилого назначения. Если находится такое строение в некотором, пусть и небольшом, отдалении от дома, то тут все понятно – отдельно стоящее здание. Но как он учитывается, если подобный объект вплотную прилегает к дому?

Ответ в данном случае достаточно простой – если строение вплотную прилегает к МКД (многоквартирному дому) и исходя из данных техпаспорта и других документов является частью общего строения, то и учитывают его как часть МКД, со всеми вытекающими отсюда последствиями. Верно и обратное.

Практически во всех случаях подобные пристройки создаются централизовано, еще на стадии строительства дома. В остальных случаях они достраиваются юридическими или физическими лицами и уже после этого, с разрешения властей и собственников дома включаются в общую «сеть».

Выделяют несколько основных разновидностей нежилых помещений, включаемых в состав МКД. Далеко не все из них можно использовать для коммерческой деятельности. Но верно и обратное, практически все нежилые помещения нельзя использовать в качестве жилья (нельзя ввести в жилой фонд).

Встроенные

Самый распространенный вариант. Сюда относят преимущественно подвалы или помещения на первых этажах. Большая часть новостроек заранее создается с тем учетом, что на первом этаже квартир не будет – только нежилые помещения под магазины, кафе, столовые, салоны и так далее. Именно эти помещения обычно и стараются приобрести индивидуальные предприниматели или компании.

Общие

К таким помещениям относят все, которые используются для обеспечения жилья собственников дома. Например – чердаки, где находится всевозможное оборудование, лестничные площадки, необходимые для сообщения между этажами, лифтовые шахты и так далее. Использовать такие помещения для ведения коммерческой деятельности строго запрещено.

Гаражи и парковки

Условно – это тоже обычные нежилые помещения, однако у них есть строго определенное целевое назначение, понятное из названия. Как следствие, разместить на территории, например, подземной парковки, магазин – невозможно.

Пристроенные

Не самое распространенное, но все же встречающееся явление. Разделяется на два три основных типа:

  • Жилые пристройки. Выполняются собственниками квартир с целью увеличения жилой площади.
  • Централизованные нежилые пристройки. Возводятся застройщиком и заранее учитываются во всей соответствующей документации. Обычно имеют конкретное назначение. Например, для обустройства торговой точки.
  • Нецентрализованные нежилые пристройки. Возводятся частными или юридическими лицами с разрешения собственников.

Если пристройка ни с кем не согласована, то ее очень быстро снесут.

Нежилые помещения, пригодные для ведения коммерческой деятельности и расположенные в МКД, обязаны соответствовать определенным требованиям. Их очень много. Ниже будут перечислены основные и наиболее важные, однако план по обустройству помещения все равно лучше доверять составлять специалисту.

Пожарная безопасность

Если обобщить все правила и нормы СНиП 21-01-97, то примерный перечень требований будет выглядеть так:

  • Помещение должно соответствовать проектной документации.
  • В помещении должна быть предусмотрена возможность эвакуации и доступ пожарным.
  • Помещение должно быть оборудовано дымоуловителями и системой пожаротушения.
  • Обязательно, на видном месте, должен висеть план эвакуации.
  • Любая перестройка/перепланировка или реконструкция должна выполняться строго по заранее утвержденному проекту.

Конкретные требования к размещению систем пожаротушения, эвакуационных выходов, конструктивных элементов и так далее зависят от многих факторов.

Помимо требований к пожарной безопасности, владельцы нежилых помещений в МКД обязаны учитывать еще и санитарно-гигиенические, а также экологические требования:

  • Вход в нежилое помещение должен быть обособленным, не связанным с теми входами-выходами, которыми пользуются жильцы МКД.
  • Отопительная система обязана равномерно нагревать воздух не создавая, при этом, посторонних запахов, шумов и не загрязняя воздух. Все элементы отопительной системы всегда должны оставаться доступными для обслуживания и ремонта.
  • Перепад температур между воздухом в помещении и его стенами/потолком не должен быть больше 2-3 градусов.
  • Вентиляция помещений может быть совмещена с общей для дома, но только в том случае, если воздух не загрязняется вредными веществами. В противном случае у нежилого объекта должна быть автономная вентиляция.
  • Допустимый постоянный уровень инфразвука: полосы 2,4, 8 и 16 Гц.
  • Электромагнитное излучение: до 300 ГГц.
  • Максимальный уровень гамма-излучения внутри здания не может быть больше общего фона на 0,2 мк3в/час.

Как можно использовать нежилые помещения в многоквартирном доме

Учитывая представленные выше, а также все остальные требования, правила и нормативы, можно составить примерный перечень коммерческих объектов, которые могут располагаться в нежилых помещениях МКД:

  • Всевозможные небольшие офисы и филиалы различных компаний.
  • Торговые точки.
  • Салоны красоты.
  • Аптеки и медицинские учреждения.
  • Фотостудии.
  • Ателье по пошиву одежды/обуви.
  • Отделения связи.
  • Рестораны, кафе, бары и другие подобные заведения.
  • Образовательные объекты (частные садики, школы и так далее).
  • Выставочные залы.
  • Склады и так далее.

В целом, в МКД можно разместить практически все что угодно, но только при условии, что такие объекты не будут мешать окружающим жильцам, не будут вредить здоровью и так далее. Если эти требования выполняются, то особых претензий к собственнику подобной недвижимости выдвигаться не будет.

Как стать владельцем нежилого помещения в многоквартирном доме

Нередко возникает такая проблема, что покупатель помещения есть, а кто его будет продавать – непонятно. В такой ситуации стоит ориентироваться на выписку из ЕГРН, так как получить ее может любой человек и уже исходя из этого совершать какие-то конкретные действия. Всего существует три основных варианта. Рассмотрим их все.

Выкуп

Самая простая схема. У помещения есть конкретный собственник: физическое или юридическое лицо. Чаще всего это застройщик. У него можно прямо выкупить то или иное помещение, после чего перестроить его и использовать для своих целей. Например, для создания того же магазина.

Особенно актуален этот вариант в том случае, если помещение находится на первом этаже и изначально планировалось для коммерческой деятельности. Подобное нередко встречается в современных новостройках.

Приватизация

Этот вариант более актуален для старых домов. Многие помещения в них могут принадлежать государству/муниципалитету. Как следствие, чтобы оформить на них право собственности, сначала их нужно приватизировать. Сделать это достаточно сложно. Более того, в отличие от жилой недвижимости, приватизация нежилых помещений – это платная процедура.

Стоимость объекта может быть несколько меньше, чем его цена на рынке, но это не обязательное правило. На практике, большая часть таких помещений уже приватизирована с целью дальнейшей перепродажи по рыночной цене или использования в личных целях.

Вывод из жилого фонда

Этот вариант на данный момент является очень распространенным.

Компания или индивидуальный предприниматель выкупает жилую квартиру, расположенную на первом этаже, после чего меняет ее статус, превращая жилую недвижимость в нежилую.

Для этого ему нужно получить согласия большей части собственников квартир в МКД и, что очень важно, абсолютно всех соседей, чьи помещения прямо прилегают к целевому объекту.

Несмотря на тот факт, что помещения в МКД пользуются большой популярностью для ведения коммерческой деятельности, процедура вывода квартир из жилого фонда или превращение нежилых помещений в магазины/кафе/салоны все равно остается очень сложной. И не в последнюю очередь из-за требований, выдвигаемых к таким объектам. На бесплатной консультации опытные специалисты расскажут об основных моментах, которые обязательно нужно знать всем потенциальным владельцам подобных помещений. Кроме того, квалифицированные юристы могут взять на себя большую часть действий по оформлению документации и даже будут отстаивать интересы клиента в суде, если до него дойдет.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: //ros-nasledstvo.ru/trebovaniya-k-nezhilym-pomeshheniyam-v-mnogokvartirnom-dome/

Приложение N 2. Основные требования к нежилым помещениям в многоквартирных жилых домах | ГАРАНТ

Какие нормативные документы излагают законодательные требования к нежилым помещениям?

Приложение N 2
к Разделу I

Основные требования
к нежилым помещениям в многоквартирных жилых домах

В цокольном, первом и втором этажах жилого дома допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека.

В жилых домах не допускается размещать:

– специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки; магазины с наличием в них взрывопожароопасных веществ и материалов; магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел;

– специализированные рыбные магазины; склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли;

– все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч; предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м2); бани и сауны (кроме индивидуальных саун в квартирах);

– предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м2 и с музыкальным сопровождением;

– прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену); автоматические телефонные станции общей площадью более 100 м2; общественные уборные; похоронные бюро; встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;

– производственные помещения; зуботехнические лаборатории, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории; диспансеры всех типов; дневные стационары диспансеров и стационары частных клиник; травмопункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии;

– рентгеновские кабинеты, а также помещения с установками, являющимися источниками излучения, ветеринарные клиники и кабинеты.

Кроме того, в цокольном и подвальном этажах жилых домов не допускается размещать помещения для хранения, переработки и использования в различных установках и устройствах легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и газов, взрывчатых веществ, горючих материалов; помещения для пребывания детей; кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50, а также лечебно-профилактические учреждения.

Загрузка помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна жилых комнат квартир и входы в жилую часть дома, не допускается.

Загрузку помещений общественного назначения, встроенных в жилые дома, следует выполнять: с торцов жилых домов, не имеющих окон; из подземных туннелей; со стороны магистралей (улиц) при наличии специальных загрузочных помещений.

Допускается не предусматривать указанные загрузочные помещения при площади встроенных общественных помещений до 150 м2.

На верхнем этаже жилых домов допускается размещение мастерских для художников и архитекторов, а также конторских (офисных) помещений с числом работающих в каждом не более 5 чел. Размещение конторских помещений в надстраиваемых мансардных этажах допускается в зданиях не ниже II степени огнестойкости и высотой не более 28 м.

В жилых этажах допускается размещать помещения общественного назначения для индивидуальной деятельности (в пределах площади квартир). В составе квартир с двухсторонней ориентацией допускается предусматривать дополнительные помещения для семейного детского сада на группу не более 10 чел.

; кабинеты приема на одного или двух врачей (по согласованию с органами санитарно-эпидемиологической службы); кабинет массажа на одного специалиста.

При этом семейный детский сад допускается размещать в квартирах с двухсторонней ориентацией, расположенных не выше 2-го этажа в домах не ниже II степени огнестойкости при обеспечении этих квартир аварийным выходом и при наличии возможности устройства игровых площадок на придомовой территории.

При устройстве в жилых домах встроенных или встроенно-пристроенных автостоянок жилые этажи и этажи с помещениями для детских дошкольных учреждений и лечебно-профилактических учреждений должны отделяться от автостоянки техническим этажом.

В многоквартирных жилых домах в первом, цокольном или подвальном этажах следует предусматривать кладовую уборочного инвентаря, оборудованную раковиной.

Помещения общественного назначения должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания.

При размещении в верхнем этаже мастерских художников и архитекторов, а также конторских помещений допускается принимать в качестве второго эвакуационного выхода лестничные клетки жилой части здания, при этом сообщение этажа с лестничной клеткой следует предусматривать через тамбур с противопожарными дверями.

Дверь в тамбуре, выходящая на лестничную клетку, должна предусматриваться с открыванием только изнутри помещения. Допускается устройство одного эвакуационного выхода из помещений учреждений общественного назначения, размещаемых в первом и цокольном этажах при общей площади не более 300 м2 и числе работающих не более 15 чел.

Уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, а также размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и возможность перемещения предметов оборудования соответствующих помещений квартир и встроенных в здание помещений общественного назначения.

Минимальную ширину и максимальный уклон лестничных маршей следует принимать согласно таблице:

Наименование марша

Минимальная ширина, м

Максимальный уклон

Марши лестниц, ведущие на жилые этажи зданий:

секционных:

двухэтажных

1,05

1:1,5

трехэтажных и более

1,05

1:1,75

коридорных

1,2

1:1,75

Марши лестниц, ведущие в подвальные и цокольные этажи, а также внутриквартирных лестниц

0,9

1:1,25

Примечание. Ширину марша следует определять расстоянием между ограждениями или между стеной и ограждением.

Высота перепадов в уровне пола разных помещений и пространств в здании должна быть безопасна. В необходимых случаях должны быть предусмотрены поручни и пандусы.

Число подъемов в одном лестничном марше или на перепаде уровней должно быть не менее 3 и не более 18. Применение лестниц с разной высотой и глубиной ступеней не допускается.

В двухуровневых квартирах внутриквартирные лестницы допускаются винтовые или с забежными ступенями, при этом ширина проступи в середине должна быть не менее 18 см.

Высота ограждений лестниц, балконов, лоджий, террас, кровли и в местах опасных перепадов должна быть не менее 1,2 м. Лестничные марши и площадки должны иметь ограждения с поручнями.

Ограждения должны быть непрерывными, оборудованы поручнями и рассчитаны на восприятие горизонтальных нагрузок не менее 0,3 кН/м.

Несущие конструкции покрытия встроенно-пристроенной части должны иметь предел огнестойкости не менее R 45 и класс пожарной опасности К0.

При наличии в жилом доме окон, ориентированных на встроенно-пристроенную часть здания, уровень кровли в местах примыкания не должен превышать отметки пола выше расположенных жилых помещений основной части здания. Утеплитель в покрытии должен быть негорючим.

Источник: //base.garant.ru/18728954/62ca3c9a93aac147338fa0b3dccb5683/

WikiRussJurist.Ru