Какие нужны документы для продажи квартиры при долевой собственности?

Правила продажи долевой собственности с июня по новому закону

Какие нужны документы для продажи квартиры при долевой собственности?

С недавнего времени, для того, чтобы осуществить сделку по продаже, обмену или дарению имущества, достаточно было всего лишь оформить документы на сделку и, причем без визита к нотариусу.

С 1 июня 2016 года законодательство Российской Федерации внесло новые коррективы по продаже долевой собственности жилья. Эти нововведения начали действовать с появлением нового Федерального закона 172-ФЗ.

Он включал в себя полный пакет услуг, связанный с отчуждением прав на владение недвижимой собственностью, которая, в свою очередь, должна быть заверена нотариусом.

  • В чем заключается суть законопроекта о долевой продаже квартиры или частного дома
  • Какие функции выполняет нотариус?
  • Плюсы и минусы Федерального закона о долевой продаже квартиры или частного дома
  • Примерная стоимость
  • Сложности в связи с нововведением о продаже доли квартиры или дома
  • Последствия принятия закона
  • Собственность несовершеннолетних
  • Заключение

В чем заключается суть законопроекта о долевой продаже квартиры или частного дома

С появлением Федерального нововведения право на отчуждение долевой собственности стало иметь свой определенный порядок. Раньше, если вы решили продавать квартиру или дом, было достаточно обычного почтового уведомления.

А сейчас необходим договор, заверенный нотариусом, даже если за одну сделку вы хотите произвести полную отчужденность абсолютно всех долей недвижимости, которые у вас имеются.

Единственным исключением такой сделки могут стать определенные инвестиционные фонды.

Согласно закону, необходимо чтобы собственник в письменном виде поставил в известность всех задействованных в сделке лиц о том, что он собирается продавать свое имущество.

Письменный документ должен содержать всю необходимую информацию касательно условий продажи, а также объяснений причин, в связи с чем собственник хочет совершить данную сделку.

При этом в документе также должна быть указана сумма, на которую он рассчитывает после заключения договора.

По факту, осуществление продажи доли дома или квартиры может произойти только через месяц после появления соответствующего заявления. К тому же данная операция сможет вступить в силу в том случае, если никто из участвующих лиц долевой недвижимости не имеет каких-либо претензий относительно продажи или возражений в целом.

Существует также вариант, который может помочь сократить срок на заключение договора. Он заключается в отсутствии желания приобретать эту же долевую собственность другими владельцами. Но в таком случае отказ должен быть в письменной форме.

Лишь при таких условиях нотариус может осуществить сокращение ранее оговоренного срока на исполнение сделки.

Какие функции выполняет нотариус?

задача нотариуса – это обеспечить все необходимые условия для соблюдения всех правил договора всеми участниками сделки.

С появлением нововведений в Федеральный закон, осуществление сделок купли-продажи доли недвижимости перестало происходить без уведомлений, которые зачастую были связаны с фальсификацией подписей самих владельцев.

Также нотариус должен убедиться в том, что лица, участвующие в сделке пришли к обоюдному согласию касаемо самой сделки. Чтобы в этом удостовериться, нотариус должен собрать все подписи, которые будут свидетельствовать о том, что все стороны, участвующие в договоре, со всем согласны и готовы заключить сделку.

Очень важным элементом в работе нотариуса является проверка на подлинность сделки. В случае выявления каких-либо подозрительных или непонятных для соглашения сделки признаков, нотариус в обязательном порядке должен прекратить какие-либо действия, связанные с утверждением подобного договора.

Плюсы и минусы Федерального закона о долевой продаже квартиры или частного дома

Положительными моментами нововведений о продаже доли недвижимости являются:

  • Полная проверка нотариальной конторой правил соблюдения сделки купли-продажи доле собственности лицами, которые не достигли совершеннолетия. Также это относится и к гражданам, которые являются недееспособными. В свою очередь, это означает, что все они несут ответственность за то, чтобы подобные договоры происходили в соответствии с законом.
  • Отныне уведомления будут осуществляться следующими способами: либо продавец от собственника будет получать отказ от покупки в письменном виде, либо нотариус сам будет рассылать уведомления о предстоящей продаже собственникам по почте.
  • Договор о продаже долевого имущества будет осуществляться только тем нотариусом, который будет находиться непосредственно в вашем округе.
  • Сделка будет заключаться только между теми гражданами, которые имеют к ней прямое отношение. Это означает, что третьи лица не могут участвовать в сделке. То есть, члены семьи обеих сторон договора не смогут иметь к делу никакого отношения, что тем самым обеспечивает защиту покупателей от судебных проблем. Это может быть связано с несоблюдением прав людей, которые не относятся к этой сделке.

Отрицательными моментами можно считать:

  • В России существует относительно небольшое количество нотариальных контор, а это, в свою очередь, может вызвать сложности в проведении сделок.
  • Оплата услуг нотариуса при заключении договора. Как правило, такие услуги в договоре прописываются как «технические работы».
  • Необратимое увеличение числа фиктивных договоров на продажу жилплощади во избежание возможности заполучить разрешение сделки нотариусом для других владельцев этой же квартиры.

Примерная стоимость

Все тарифы контролируются статьей 333.24 НК РФ Также это относится и к госпошлинам. Данный закон гласит о том, что общий объем пошлин от полной стоимости указанного договора должен составлять не более половины процента. При этом размер суммы не должен превышать лимит в 20000 рублей.

Сам же продавец имеет право выбора более удобного для него способа учета стоимости, величина которого будет представлена в нескольких вариантах – кадастровая или же по рыночной цене.

При наличии обоих вариантов стоимости недвижимости, специалист обязан выбрать наиболее низкую цену для учета различных тарифов на предложенные услуги.

Сложности в связи с нововведением о продаже доли квартиры или дома

После тщательного проведения анализа всех особенностей, связанных с поправками в законопроект, можно сказать, что владельцы недвижимого имущества могут столкнуться с различными трудностями, которые не исключены в процессе продажи имущества, а также при оформлении правовой документации на передачу жилья. Вот перечень проблем, с которыми могут столкнуться участники договора:

  • Основная проблема заключается в увеличении стоимости услуг. Раньше, до принятия закона, для заключения сделки достаточно было составить договор купли-продажи на квартиру или дом. Но с появлением поправок в законопроект лица, участвующие в сделке теперь должны выплачивать пошлину за услуги нотариуса. Сумма выплат составляет половину процента от общей стоимости продаваемой жилплощади, но с условием, что минимальная сумма будет взиматься в размере не ниже чем 300 рублей. Также существует и лимит, который составляет 20000 рублей. Кроме услуг, которые предоставляет нотариус также могут быть дополнительные выплаты.
  • Другая не менее важная проблема заключается в том, что данная процедура требует большого количества времени. Например, если раньше до принятия закона вся процедура могла занять несколько дней, то сейчас срок на выполнение подобной процедуры стал значительно больше. На сегодняшний день время ожидания может составлять до одного месяца. Уменьшить такой срок можно при условии, если остальные владельцы напишут отказ на получение предлагаемой долевой недвижимости. Но это бывает крайне редко.
  • Также существует риск, что сделка может сорваться. Это возможно при условии, если действующие в сделке лица не дадут свое согласие. Еще одна причина может быть связана с длительным ожиданием на осуществление текущего договора.
  • Загруженность нотариальных контор или же их отсутствие. С проблемой подобного характера чаще всего могут столкнуться люди, проживающие в малонаселенных пунктах.

Продавая долю квартиры, не стоит забывать и о мошенничестве. Помните, что перед заключением любой сделки, например, решили вы покупать или продавать недвижимость, рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Последствия принятия закона

Новые поправки к закону были приняты для того, чтобы уменьшить риски, связанные с мошенничеством. Но это повлекло за собой и негативные моменты. Одним из таких моментов повлекло увеличение суммы на осуществление каких-либо сделок, связанных с недвижимостью.

Кроме того, с увеличением финансовых затрат также увеличилось и время, которое необходимо для отчуждения жилплощади. К примеру, для осуществления данной процедуры мог потребоваться всего лишь один день, а теперь нужен как минимум месяц. Плюс ко всему, никто вам не даст гарантию на то, что сделка точно состоится.

Итак, как продать квартиру в долевой собственности?

Одним очень важным моментом является то, что если вы единственный правообладатель квартиры, то вы можете заключить сделку по купле-продаже без предварительного обращения за помощью к специалистам. Но для этого у вас должен быть документ, подтверждающий заключение договора купли-продажи.

Собственность несовершеннолетних

Если же сделка купли-продажи долевой недвижимости осуществляется лицами, не достигнувшими совершеннолетия, то наличие договора купли-продажи, заверенного у нотариуса является обязательным условием.

Заключение

Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод, что нововведенный Федеральный закон внес некий порядок в заключения сделок купли-продажи долевой собственности.

Закон во многом может помочь пресечь незаконные планы мошенников, тем самым защитить обычных граждан от мошенников.

Нередко встречались случаи, когда новый обладатель жилплощади вскоре узнавал о том, что его собственность не может принадлежать ему по праву.

Это обуславливается тем, что мошенники смогли осуществить сделку по фальшивому договору для приобретения доли квартиры или дома.

Шанс найти злоумышленников после такого мошенничества очень низок.

На сегодняшний день за легальность и соблюдение сделки отвечают специалисты из нотариальной конторы, которые полностью обеспечивают контроль выполнения всех перечисленных условий всеми участниками процесса.

Источник: //domovik.guru/nedvizhimost/prodazha/pravila-prodazhi-dolevoj-sobstvennosti-s-iyunya-po-novomu-zakonu.html

Оформление продажи квартиры в долевой собственности в 2020 году – какие нужны документы для продажи квартиры в долевой собственности

Какие нужны документы для продажи квартиры при долевой собственности?

/ Жилищные споры / Продажа квартиры в долевой собственности

Просмотров 248

Недвижимость растёт в цене и пользуется спросом. Даже если речь идет о квартире с долевой собственностью, ее можно продать целиком. Правда, нужно учесть мнения всех собственников, в противном случае купля-продажа не состоится.

Имейте в виду, что в случае продажи квартиры в долевой собственности в сделку включаются все доли, в том числе незначительные (например, 1/40 часть). И если возникают противоречия, желательно решить их как можно скорее.

Иначе ни о какой продаже всей квартиры не может быть и речи.

Как правильно продать долевую квартиру, на что обратить внимание, как заключить договоры – всем вместе или каждым по отдельности с покупателем? Особенности процесса мы разберем в статье.

Новое в законе: изменения на 2019 год

Прежние изменения в законодательстве были связаны прежде всего с нотариальной формой договоров. Отчуждение долей в общем праве с 2016 года подлежит обязательной заверке у нотариуса. Иначе МФЦ и Росреестр не примут документы для регистрации права.

Аналогично и в случае с продажей квартиры, находящейся в долевой собственности – пока без нотариуса не обойтись (изменения в ст. 42 ФЗ 218 «О государственной регистрации…»).

Нововведение 2019 года – отказ от нотариальной формы, если в сделке участвуют все владельцы долей одновременно. Соответствующий Федеральный закон подписал Президент В.В.

Путин 1 мая 2019 года – ФЗ № 76 вступает в силу с 31 июля 2019 года. Начиная с лета, такие сделки будут проводиться без участия нотариуса.

Достаточно простой письменной формы договора купли-продажи и акта приема-передачи квартиры.

Не утратила актуальность и общее решение совладельцев по распоряжению долями – продать квартиру целиком можно только с согласия всех дольщиков (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Если хотя бы один из них выступит против, сделка не состоится. Остается два варианта – продажа жилья по долям одному покупателю или принудительная продажа через суд.

Как продать квартиру в долевой собственности

Отчуждение долей по отдельности – утомительное и невыгодное занятие. Лучше всего договориться о продаже всей квартиры в долевой собственности. Такое жилье ценится выше, на него проще найти покупателя (доли чаще покупают под прописку, например, в Москве или Санкт-Петербурге).

Если прийти к общему решению, порядок продажи долевой квартиры не будет отличаться от обычной сделки.

Что лучше: одним или разными договорами?

Разумеется, в ходе обсуждений возникнут споры – что выбрать, заключение сделки по долям или одним договором на всех совладельцев? Обязательно найдутся противники второго способа.

Давайте разберем плюсы и минусы каждого способа на примере сравнительной таблицы.

Сравнительный критерий Один договорРазные договоры
Выгода (цена)Стандартная рыночная стоимость

Плюс: никаких потерь, возможность повысить цену

30-40% ниже, чем кадастровая или рыночная стоимость доли в составе квартиры

Минус: приготовьтесь к финансовым убыткам

Госпошлина и расходыОбщая на всех продавцов (собственников) – 2 000 рублей + услуги нотариуса (так же поровну)

Плюс: распределение расходов, минимум затрат

Затраты несет продавец отдельной доли – он же оплачивает УПТХ нотариуса.

Минус: финансово невыгодно

Поиск покупателяОтносительно легко (объявления, газеты, интернет, знакомые, риелторы)

Плюс: поиск и выбор подходящего платежеспособного кандидата

Очень сложно

Минус: далеко не все согласятся покупать долю в квартире – чтобы жить по соседству с чужими людьми

Преимущественное право покупкиНе требуется

Плюс: отсутствие затрат на рассылку уведомлений, минимум споров и проблем

Обязательное условие в соответствии со ст. 250 ГК РФ

Минус: сколько совладельцев – столько и предложений о выкупе доли по единой цене и условиям для всех

Расчет стоимостиОсложняется наличием нескольких собственников – возможны разногласия

Минус: затраты на независимую экспертизу, длительное обсуждение условий сделки

Особых сложностей нет

Плюс: итоговую цену устанавливает продавец доли – в этом плане ему проще (достаточно изучить спрос на рынке жилья)

Таким образом, выгоднее и удобнее продать долевую квартиру по одному договору – при единогласном решении всех собственников. Зачастую оформление поручается одному из собственников по доверенности от остальных. Разные продавцы и договоры усложняют сделку.

Схожие моменты и для покупателя (-ей) квартиры. Если он имеет дело с разными продавцами по отдельности, возрастают расходы – регистрация договоров у нотариуса, УПТХ, госпошлины Росреестра. Вместе с тем приходится изучать множество договоров, вчитываться в условия, проверять чистоту операции, полномочия продавца – на это уходит много времени и сил.

Продажа квартиры: пошаговая инструкция

Согласие достигнуто, что делать дальше?

Порядок заключения сделки по продаже квартиры в общедолевой собственности состоит из следующих этапов:

Этап 1.

Обсуждение вопроса реализации жилплощади – в рамках общего договора или отдельных ДКП на каждого из собственников.

Второй вариант потребует рассылки уведомлений о намерении продать долю. Остальные совладельцы решают – выкупать долю или отказаться от преимущественного права (ст. 250 ГК РФ).

Первый вариант не требует извещений, поскольку в сделке изначально участвуют все дольщики.

Этап 2.

Выработка общей стратегии. Совладельцы выступают в роли Продавца квартиры, им нужно определить цену (см. ниже). Помимо этого, они обсуждают вопрос с оплатой госпошлин.

Желательно выбрать одного человека и передать ему полномочия на заключение купли-продажи. Избранный займется сбором документов, встречей с покупателем, показом квартиры, снятием с регистрационного учета (выписка).

Однако при подписании ДКП у нотариуса должны присутствовать все собственники.

Этап 3.

Обращение к нотариусу и подписание договора купли-продажи + акта приема-передачи и расписок. Составлением документа занимается нотариус. Даже если вы составите ДКП самостоятельно, с вас возьмут тариф за утверждение. Нотариус проверяет документы, запрашивает нужные справки, изучает характеристики жилплощади, дает консультации.

Этап 4.

Передача ДКП и документов в Росреестр. Начиная с 1 февраля 2019 года, операция поручена нотариусам (бесплатно). Заявителям не нужно посещать МФЦ или Росреестр самостоятельно. Сведения передаются через нотариуса в электронном виде – в течение 1 дня. При необходимости специалист заверит договора ЭЦП – электронной цифровой печатью.

Этап 5.

Получение готового документа о регистрации права собственности. Раньше выдавали свидетельства, с 2016 года их заменили выписки из ЕГРП, а сейчас выдают выписку из ЕГРН. Электронный документ имеет такую же юридическую силу, как и бумажный образец. При желании можно заказать у нотариуса заверку бумажной выписки из Росреестра (за отдельную плату).

Этап 6.

Получение денег от покупателя – остаток за проданную квартиру поступает на счет продавцов (совладельцев). Безопасный способ передачи денег – аренда банковской ячейки, аккредитив и депозит нотариуса. Тот, кто получает деньги, составляет расписку – чтобы впоследствии не возникло вопросов по расчетам.

Этап 7.

Внесение налога за доход от сделки. Обязательство несут продавцы долей в квартире – каждый соразмерно своей части (см. ниже).

Определение стоимости

Один из важных моментов – установить стоимость квартиры. Причем, если продавец не один, а их несколько, предстоит договориться о цене на общем собрании. Нельзя заключать сделку, если Иванов хочет выручить за квартиру 5 млн, Петров – 3,5 млн, а Зайцев 1 млн рублей.

Как собственники могут оценить недвижимость:

  1. Самим – предстоит найти схожие объекты, сравнить по характеристикам с объектом оценки, узнать рыночную (кадастровую) стоимость. Например, если вы хотите определить цену квартиры на рынке вторичного жилья, нужно искать недвижимость из этой же группы (новостройки и коттеджи не подойдут).
  2. Услуги лицензированных оценщиков – профессиональная работа с выдачей заключения об оценке недвижимости. Совладельцам предстоит найти подходящую фирму, заключить с ней договор на оказание услуг, предоставить документы на квартиру и ждать результата.
  3. Кадастровая цена – указана в справке из ЕГРН о кадастровых характеристиках объекта. Все, что нужно – обратиться в Росреестр и заказать выписку с ценой квартиры. Удобнее сделать это через официальный портал Росреестра – срок готовности от 1 до 3 дней.

Что выбрать? Если вы не отслеживайте изменения на рынке недвижимости, не знаете о ценах, критериях оценки и сравнения – лучше всего доверить работу профессионалам. Предварительно вы можете получить консультацию наших юристов.

Рекомендуем к прочтению «Как рассчитать стоимость доли в квартире«.

Какие нужны документы для продажи квартиры в долевой собственности

Начинайте собирать документы заранее, поскольку ряд справок выдаются не сразу, а спустя 2-4 недели.

Необходимые документы для МФЦ и Росреестра:

  • удостоверения личности: для взрослых и детей до 14 лет – паспорта, малолетним до 14 лет – свидетельства о рождении;
  • документы-основания на доли в квартире – дарственная, свидетельство о праве на наследство, договор о приватизации, обмена и др.;
  • документы о регистрации – свидетельства или выписки из ЕГРН;
  • технические и кадастровые – кадастровый план (Росреестра) или техплан из БТИ (старого образца);
  • архивная выписка из домовой книги;
  • выписка из ЕИРЦ о том, что никто из собственников не имеет задолженности по квартплате;
  • три экземпляра ДКП – один останется в ФКП «Росреестра»
  • передаточный акт (акт приемки).

Иногда могут понадобиться иные документы – справка из Налоговой, акт-разрешение органа опеки (ООП), согласие второго супруга и др.

Если отчуждать доли по отдельности, в МФЦ потребуют копии уведомлений/отказов/согласия остальных дольщиков. Их отсутствие является основанием для приостановки регистрации – на устранение проблем дается 3 месяца.

Стоимость

Изменения в законодательстве привели к удорожанию сделок с долевой собственностью. Теперь, чтобы продать квартиру, находящуюся в общедолевом владении, нужно заплатить за услуги нотариуса (раньше их не было).

Обращение к нотариусу всех совладельцев квартиры дешевле – тариф на госпошлину составит 0,5% от суммы договора купли-продажи. Минимальная сумма к оплате – 300 рублей, а максимальная – 20 000 рублей (ст. 333.24 НК РФ).

Обратите внимание, что расходы несут не по отдельности, а все вместе – независимо от числа собственников.

Второй обязательный платёж – оплата услуг правового и технического характера (УПТХ). Нотариус не только заверяет договор, но и выполняет прочие действия в интересах клиента: консультации, запросы в Росреестр, распечатка, заверка копий, поиск сведений в ЕИС, разработка проектов, проверка юридической чистоты сделки и т.д.

Налогообложение: как рассчитать налог

Группа продавцов получает обогащение в виде выручки от продажи квартиры. Прибыль облагается налогом в размере 13% НДФЛ – при условии, что жилье было в собственности менее 3 (5) лет. Расчеты тесно связаны с размерами долей совладельцев.

За основу берется один из показателей:

  • цена квартиры в рамках договора купли-продажи;
  • кадастровая стоимость с учётом понижающего коэффициента (0,7% от суммы = 70% от кадастровой цены).

Наибольшее значение применяют в ходе расчета НДФЛ от сделки с жильем (см. «Налог с продажи доли квартиры«).

Интересная ситуация с налоговым вычетом. Сумма равна 1 000 000 рублей в рамках одной сделки (ст. 220 НК РФ). Однако, если квартира продается по долям, вычет будет меньше – соразмерно доли продавца.

Пример:

Собственники «А» и собственники «В» продают квартиры, находящиеся в долевом владении. Цена жилья одинаковая – по 3 000 000 рублей. Собственники «А» не смогли договориться и намерены реализовать недвижимость по отдельности – всего 4 человека с равными долями. Группа «В», напротив, продает квартиру сообща (их также 4 человека). Кто получит большую выгоду от налогового вычета?

  • Собственники «А» смогут получить 1 млн рублей на каждого – учитывая, что цена доли меньше 750 000 рублей на человека, они освобождаются от налогового сбора;
  • Группа «В» получит 1 млн рублей на четверых, т.е. по 250 000 рублей на каждого. Эту сумму они могут отнять от цены сделки (размера своей доли), а остаток пойдет для расчета НДФЛ – налог платить все же придется.

Вывод: с точки зрения налогового вычета выгоднее продавать квартиру по долям. Но и общая прибыль от сделки будет в 2-3 раза меньше.

Что делать, если один из собственников не согласен на продажу квартиры?

Нередко при обсуждении продажи квартиры находятся несогласные. Кому-то выгоднее продать лишь свою долю, другие не хотят иметь дело с совладельцами, а третьи просто не желают продавать квартиру. Как быть в такой ситуации?

  1. Очевидный вариант – продать оставшиеся доли (не всю квартиру целиком). Сперва придется предложить их несогласному, и, если он откажется от выкупа, искать покупателя по объявлениям.
  2. Принудительная продажа – подойдет в случае с незначительной долей в квартире (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Совладельцам нужно заказать экспертизу, установить размер доли несогласного, подать иск и добиться выкупа.

Если жилье представляет ценность, можно предложить несогласному выкуп его доли и без суда. Впоследствии квартира продается по высокой цене с учетом затрат на выкуп доли одного из собственников. Подобное актуально для регионов с дорогим жильем – Москва, Санкт-Петербург, Крым.

Источник: //law-divorce.ru/prodazha-kvartiry-v-dolevoj-sobstvennosti/

WikiRussJurist.Ru